| |
| |
新經濟適用住房管理辦法解讀:有限產權重在安居 //cciia.org.cn 2007-12-3
新(xin)經濟適用住房管理辦法解讀:有限產權重在安居(ju)
|
|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
|
|
| |
<![CDATA[<form id='3O5PE'></form>]]>
| | |
| |
| | |
<![CDATA[<bdo id='dYoJr'><sup id='aXFve'><div id='VfspV'><bdo id='I1uMF'></bdo></div></sup></bdo>]]>
|
|
|
11月30日，建設部(bu)(bu)、國家發(fa)改委(wei)、財(cai)政部(bu)(bu)、國土資源部(bu)(bu)等七部(bu)(bu)門聯合發(fa)布了新的《經濟適(shi)用住(zhu)房管理(li)辦法(fa)》（以下(xia)簡稱《辦法(fa)》），對廣大(da)老(lao)百姓所關(guan)心(xin)的經濟適(shi)用住(zhu)房的功(gong)能(neng)定位、開發(fa)建設、銷售(shou)管理(li)等進行了細致(zhi)規范。
功能――
淡(dan)化商品性(xing)突(tu)出保障(zhang)性(xing)
對象(xiang)為(wei)城(cheng)市低收(shou)入(ru)家庭
經濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用住房(fang)制度實(shi)施10年(nian)來，一直是面(mian)向城市(shi)中(zhong)低收(shou)入家(jia)庭(ting)銷售(shou)的(de)(de)“政(zheng)策(ce)性(xing)商品(pin)房(fang)”。此次新的(de)(de)《辦法》規定，經濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用房(fang)是面(mian)向城市(shi)低收(shou)入住房(fang)困(kun)難家(jia)庭(ting)供(gong)應，具有保障(zhang)性(xing)質(zhi)的(de)(de)政(zheng)策(ce)性(xing)住房(fang)。一方面(mian)極力淡(dan)化經濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用房(fang)的(de)(de)“商品(pin)性(xing)”而(er)強調突出“保障(zhang)”二(er)字，一方面(mian)縮(suo)小(xiao)供(gong)應對象為城市(shi)低收(shou)入家(jia)庭(ting)，經濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用房(fang)的(de)(de)保障(zhang)性(xing)職(zhi)能已經非常明(ming)確(que)。
同時，《辦法》明確提出，經濟適用住(zhu)(zhu)房制度是解(jie)決城市(shi)低收(shou)入(ru)家庭(ting)(ting)住(zhu)(zhu)房困難政策體系(xi)的組成部分，供應對象要與(yu)廉(lian)租住(zhu)(zhu)房保(bao)障對象相銜接。此舉意(yi)味(wei)著曾經既(ji)沒(mei)有(you)資(zi)格住(zhu)(zhu)上(shang)廉(lian)租房，家庭(ting)(ting)收(shou)入(ru)又很低的“夾心層”將(jiang)被納入(ru)住(zhu)(zhu)房保(bao)障體系(xi)。
優(you)惠――
行政劃撥優先供(gong)應(ying)土地
免除各(ge)種行政(zheng)事業收費
目前，地(di)(di)(di)價(jia)不(bu)斷攀升，在(zai)一定(ding)程(cheng)度(du)上導致建(jian)設(she)成本(ben)不(bu)斷上升和房(fang)價(jia)過快上漲。作為(wei)保(bao)障性質(zhi)的經濟(ji)適用(yong)(yong)房(fang)，如(ru)何更好(hao)地(di)(di)(di)履行政府公共服務(wu)的重(zhong)要職(zhi)責？《辦法(fa)》規定(ding)，經濟(ji)適用(yong)(yong)住房(fang)建(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)以行政劃撥方式供(gong)應(ying)，納(na)入當地(di)(di)(di)年(nian)度(du)土地(di)(di)(di)供(gong)應(ying)計劃，在(zai)申報年(nian)度(du)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)指標時單獨(du)列出，確保(bao)優先供(gong)應(ying)。這樣，經濟(ji)適用(yong)(yong)房(fang)建(jian)設(she)的土地(di)(di)(di)成本(ben)近(jin)乎為(wei)零，可以大大降低成本(ben)價(jia)格。
在此基礎(chu)上，各(ge)地(di)政(zheng)(zheng)府對經濟適用(yong)(yong)房項(xiang)目(mu)(mu)免收城市基礎(chu)設施配套費(fei)等各(ge)種(zhong)行政(zheng)(zheng)事業性收費(fei)和政(zheng)(zheng)府性基金，項(xiang)目(mu)(mu)外的(de)基礎(chu)設施建設費(fei)用(yong)(yong)，由政(zheng)(zheng)府負擔。而且在建的(de)經濟適用(yong)(yong)房項(xiang)目(mu)(mu)可作抵(di)押向商業銀(yin)行申請住房開發(fa)貸款，以利于縮(suo)短(duan)項(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)周期(qi)，增(zeng)加(jia)供應量。
另外，政府將重點監(jian)控(kong)和(he)查處開發商以經濟適(shi)用住房名義取得劃撥(bo)土地(di)后變相進行(xing)商品房開發的行(xing)為。
規劃――
區位布局靠近學校醫院
單(dan)套(tao)建筑(zhu)面積60平方(fang)米
相比中高收(shou)(shou)入(ru)家庭(ting)(ting)，購買經(jing)濟適(shi)用(yong)房(fang)的低收(shou)(shou)入(ru)家庭(ting)(ting)對(dui)公共(gong)交通、醫(yi)院、學校等公共(gong)服(fu)務的依賴性更強，需要離這(zhe)些基礎設施(shi)近一些。《辦法》充分考(kao)(kao)慮(lv)到(dao)這(zhe)一點，提出經(jing)濟適(shi)用(yong)房(fang)在進行區位(wei)布局時要充分考(kao)(kao)慮(lv)低收(shou)(shou)入(ru)家庭(ting)(ting)對(dui)城市(shi)基礎設施(shi)要求，盡量靠近公共(gong)基礎設施(shi)，并且(qie)鼓勵在商品住房(fang)小區中配套建(jian)設經(jing)濟適(shi)用(yong)住房(fang)。
另外，為充分體現(xian)保障(zhang)性質，同時盡可能擴大保障(zhang)范圍，經(jing)濟(ji)適(shi)用住(zhu)房單套的(de)建筑面積(ji)將控制在(zai)60平方米左右，并要求采(cai)取競標方式優(you)選規劃設(she)計方案，做到在(zai)較小(xiao)的(de)套型內實現(xian)功能“適(shi)用”，做到“小(xiao)而舒適(shi)”。
價(jia)格――
保(bao)本微利利潤率不高(gao)于3%
明碼標價不(bu)準變相收費
經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)房(fang)本(ben)(ben)應價(jia)格(ge)(ge)低廉，但目前(qian)有(you)些經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)住房(fang)價(jia)格(ge)(ge)偏高，已不(bu)再“經(jing)濟(ji)”。價(jia)格(ge)(ge)怎么定？《辦法》確定經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)房(fang)的價(jia)格(ge)(ge)將以保(bao)本(ben)(ben)微利(li)為原則，開發企業(ye)的利(li)潤(run)率(lv)不(bu)高于3％，而地(di)方(fang)政府直(zhi)接組(zu)織建(jian)設的項目只能按成本(ben)(ben)價(jia)銷售，不(bu)得(de)有(you)利(li)潤(run)。
在銷售中，經濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)房將實行明碼(ma)標價，價格(ge)不(bu)得(de)(de)高于(yu)基準價格(ge)及上浮幅度(du)，不(bu)得(de)(de)在標價之外收(shou)(shou)取任何未予(yu)標明的費(fei)用(yong)(yong)(yong)。另外，為避免不(bu)必要的成本，《辦(ban)法》要求(qiu)經濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)房實行收(shou)(shou)費(fei)卡(ka)制(zhi)度(du)，各有關部門收(shou)(shou)取費(fei)用(yong)(yong)(yong)時，必須填寫(xie)價格(ge)主管部門核(he)發的交費(fei)登(deng)記卡(ka)。任何單(dan)(dan)位不(bu)得(de)(de)以押金(jin)、保證(zheng)金(jin)等名(ming)義，變相向經濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)住房建設單(dan)(dan)位收(shou)(shou)取費(fei)用(yong)(yong)(yong)。
管理――
銷售權(quan)重新收(shou)歸政(zheng)府(fu)
有(you)限產權遏制牟利
以前，準入(ru)和(he)退出(chu)(chu)機(ji)制存在的漏(lou)洞曾使經(jing)濟適用房大量流向(xiang)非(fei)保(bao)障對(dui)象，出(chu)(chu)現了“開寶馬車住經(jing)濟適用房”的現象。對(dui)此，《辦法》對(dui)經(jing)濟適用房的準入(ru)退出(chu)(chu)機(ji)制作出(chu)(chu)了嚴格細致的規定。
首(shou)先，銷售(shou)權重新收(shou)歸政府。由(you)開發企業(ye)掌(zhang)握銷售(shou)權，是導致此前經濟適用(yong)房(fang)制度(du)出現種種問題(ti)的重要原因，《辦法》將銷售(shou)權收(shou)歸政府，由(you)市、縣(xian)人民政府按限定的價格，統(tong)一組織向符合購房(fang)條件的低收(shou)入家庭出售(shou)，繼續實(shi)行申請、審核、公示和輪候(hou)制度(du)。
其(qi)次(ci)，從產權歸屬上遏(e)制(zhi)和杜絕利(li)用(yong)(yong)經(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)房(fang)牟利(li)的行(xing)為(wei)。《辦(ban)法(fa)》規定經(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)擁有(you)“有(you)限產權”，不(bu)(bu)再是(shi)此前的完全產權。購(gou)(gou)買(mai)(mai)經(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)不(bu)(bu)滿(man)５年，不(bu)(bu)得直接上市交易，如(ru)果(guo)因(yin)特殊原因(yin)確需轉(zhuan)讓，由(you)政府按照(zhao)原價(jia)(jia)格(ge)并考慮折舊和物價(jia)(jia)水(shui)平等因(yin)素進行(xing)回購(gou)(gou)。購(gou)(gou)買(mai)(mai)經(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)滿(man)5年，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)想上市轉(zhuan)讓，則應按照(zhao)屆時(shi)(shi)同地段普通商品住(zhu)(zhu)房(fang)與經(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)差價(jia)(jia)的一定比例向政府交納土地收益等相關價(jia)(jia)款，政府可優先回購(gou)(gou)；同時(shi)(shi)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)也可以按照(zhao)政府所(suo)定的標準(zhun)向政府交納土地收益等相關價(jia)(jia)款后，取得完全產權。
| | |
|
