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　　正義網北京2月25日電(見習記者郭榮榮)新冠疫情期間,原本踏上“歸程”的房客,因停工停產、防控措施等原因,未能按計劃返回,這一現象并非少數。租賃房屋處于空置當中,問題由此產生,房租該怎么交?

　　社會輿論高度關注這一話題:減免租金,房東利益受損;不減免,租客利益怎么辦?全民爭論的同時,另一類“房東”也闖入視線:有網友反映,一些“收儲”房屋,然后以單間形式出租給租戶居住的長租公寓,也就是常說的“二房東”,一方面要求房東減免租金,而另一方面,則要求租戶按時支付,兩頭都占的手法,成為輿論批判的靶子。

　　對于上述問題,法律(lv)(lv)會給(gei)予(yu)怎樣說法?對此,記者采訪了正義網互聯網疫情(qing)防控法律(lv)(lv)咨詢平臺的志愿(yuan)者。

　　減免租金符合法律政策導向

　　“停(ting)業的(de)(de)(de)這幾天(tian),真的(de)(de)(de)是一點(dian)進賬都沒(mei)(mei)有,房(fang)東還(huan)催著我,讓把今年(nian)上半年(nian)的(de)(de)(de)房(fang)租(zu)交了(le)。”在北(bei)京(jing)開奶茶(cha)(cha)店(dian)的(de)(de)(de)王女士說,奶茶(cha)(cha)店(dian)年(nian)前就停(ting)了(le),她平時就靠收入來交房(fang)租(zu),停(ting)了(le)一個月的(de)(de)(de)奶茶(cha)(cha)店(dian)已經(jing)虧損了(le)不少(shao)錢,然而,減免(mian)房(fang)租(zu)的(de)(de)(de)要求并沒(mei)(mei)有得(de)到(dao)房(fang)東的(de)(de)(de)支持。

　　與王女士情況相同的商戶(hu)不在少數。

　　為降低疫情對企業的影響,2月10日,全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在接受采訪時表示,新冠肺炎疫情期間,為了保護公眾健康,政府采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說,屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。“根據合同法的相關規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。”他說。

　　上述言論釋放了積極信號,特別是對一些持有物業的國有單位。記者注意到,近期,福建、浙江、天津等多地陸續出臺了具體的減免國有物業房租的政策,比如浙江明確免收2月份和3月份的房租;福建則明確免收或減半收取3個月左右的房租;天津市力度更甚,明確前3個月房租全免,后3個月房租減半。與此同時,一些來自社會的商業地產公司也宣布對旗下商業項目減免租金。

　　對于一(yi)些商鋪之外的租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住宅(zhai)用(yong)房,租(zu)(zu)(zu)戶(hu)能(neng)不能(neng)享受減免的照顧呢?在疫(yi)情期(qi)間(jian),由(you)于“封城”或者(zhe)社區管(guan)理(li)措施,確(que)實有(you)(you)一(yi)些租(zu)(zu)(zu)戶(hu)有(you)(you)“家”不能(neng)回(hui)、有(you)(you)“房”不能(neng)住,這個影響,雖然與商業租(zu)(zu)(zu)賃(lin)用(yong)房相比數字不大(da),但是在北上廣(guang)深等地,影響群體卻是巨大(da)。

　　在輿論探討的同時,一些長租公寓對因疫情(qing)影響(xiang)無法(fa)返回租住(zhu)社區(qu)的情(qing)況已(yi)有(you)安(an)排。以自如(ru)為例,其公告(gao)稱,對因疫情(qing)無法(fa)返回租住(zhu)社區(qu)的自如(ru)客(ke),提供臨時安(an)置(zhi)房(fang)源(yuan),并且對疫情(qing)期(qi)間的續(xu)租事項,也推出了(le)便(bian)利續(xu)租、退租的措施。與此同時,一些個人(ren)房(fang)東也開始對房(fang)客(ke)進(jin)行補貼(tie),甚至主動降租。

　　“對(dui)于租(zu)戶的(de)減免要求,并(bing)不能(neng)一概而論。”在(zai)福建(jian)省石獅(shi)市檢察院檢委會專職委員陳玳鴻(hong)看來,如果(guo)疫(yi)情(qing)或者疫(yi)情(qing)防(fang)控(kong)措(cuo)施給房(fang)屋的(de)正常使用(yong)帶來了實質性影響,是可以(yi)(yi)向(xiang)房(fang)東主張權益(yi)的(de)。“如果(guo)疫(yi)情(qing)防(fang)控(kong)措(cuo)施導致(zhi)租(zu)戶無法進入房(fang)屋,特別是在(zai)疫(yi)情(qing)防(fang)控(kong)期超過剩余租(zu)期的(de),租(zu)戶可以(yi)(yi)要求減免部分租(zu)金或延長租(zu)住時(shi)間。”陳玳鴻(hong)說(shuo)。

　　“協調租(zu)(zu)戶(hu)與房東之間的(de)權益(yi),一定要(yao)(yao)注意(yi)實際(ji)情況。如(ru)(ru)果租(zu)(zu)戶(hu)僅僅是(shi)因為自身(shen)原因,如(ru)(ru)恐懼疫情,主觀上不想(xiang)回(hui)到(dao)居住(zhu)地,或者公司要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)延(yan)期復工,都(dou)對租(zu)(zu)戶(hu)的(de)房屋使用權無較大(da)影響,房屋實際(ji)上還(huan)是(shi)由租(zu)(zu)戶(hu)占用,放置其(qi)物品,要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)房東減(jian)免房租(zu)(zu)或退租(zu)(zu)的(de)行為不合理。”上海(hai)博和(he)律師事務所律師謝(xie)向英表示。

　　提出減免訴求時要避免道德綁架

　　“我也基(ji)本是靠(kao)著他們(men)的租(zu)金還房(fang)貸(dai),答(da)應(ying)減(jian)免房(fang)租(zu)的話,我的生(sheng)活壓力(li)一下(xia)就全上來(lai)了。”王女士的房(fang)東李女士對記者(zhe)表示,雖然租(zu)客這一個月來(lai)基(ji)本都沒(mei)能“開(kai)張”,但房(fang)屋還是租(zu)客占著,讓房(fang)東們(men)全盤接收損失也不合(he)理。

　　面(mian)對網上各方對減免房租發出的(de)倡議,讓李女士這樣背負貸款與生活重壓的(de)房東(dong)左右為難。

　　然而(er),對(dui)租金(jin)減免的探討,并未(wei)止步于社(she)會輿論(lun)場。

　　2月10日,浙(zhe)江省高級人民法院發布《關于規范涉新冠肺炎疫(yi)情相(xiang)關民事法律糾紛的(de)實施(shi)意見(jian)(試(shi)行)》,其中(zhong)規定,租(zu)賃房(fang)屋因疫(yi)情防控(kong)需要(yao)暫時無法使用的(de),承租(zu)人要(yao)求(qiu)延長租(zu)期、減(jian)免相(xiang)應期間的(de)租(zu)金或解除(chu)合(he)同,如確系不(bu)可(ke)歸(gui)責于承租(zu)人、出(chu)租(zu)人的(de)原因所致,可(ke)根據公平原則視(shi)情適(shi)當延長租(zu)期、減(jian)免租(zu)金,合(he)理分擔因疫(yi)情防控(kong)導致的(de)不(bu)利(li)后果。承租(zu)人以此要(yao)求(qiu)解除(chu)合(he)同的(de),一般不(bu)予支持。

　　無獨有偶。2月14日,內蒙古自治區高級人民法院也發布了《關于審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關問題的指引》,明確民營企業因延期復工在疫情期間因租賃房屋產生的費用,確實無法支付的,可通過延長租期、減免租金的方式組織雙方當事人協商解決,一般不宜以解除合同的方式解決。

　　其實早在2003年“非典”疫(yi)情(qing)時期(qi),最高人(ren)(ren)民(min)法院在《關于在防(fang)治傳染性(xing)非典型肺炎期(qi)間(jian)依法做好(hao)人(ren)(ren)民(min)法院相關審判、執行工作的通(tong)知》中,就明確提出:由于“非典”疫(yi)情(qing)原(yuan)(yuan)(yuan)因,按原(yuan)(yuan)(yuan)合同履行對一方當(dang)事人(ren)(ren)的權(quan)益有(you)重(zhong)大影(ying)響的合同糾紛案件,可以根據具體情(qing)況,適用公平原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)處(chu)理(li)。

　　“這向社會宣告了司法審判背后的理念。其實這個理念并不是僅存在于司法審判中,在生活中,也可以去指導房東與租戶之間的利益協調。或者說,在這個時期,后者的作用更為凸顯。”在北京盈科(天津)律師事務所律師張正鑫看來,在司法審判中,能否減免?減免多少?根據意見并不會得出一個準確的判斷。需要在審判中,根據證據的出示以及法官的自由裁判來確定。

　　“在租戶與房東(dong)就房租減免(mian)(mian)事(shi)項進行溝通時,一定要(yao)避免(mian)(mian)道(dao)德綁架(jia)。不(bu)論是基于(yu)不(bu)可抗力,還(huan)是各地(di)政(zheng)府推出的減免(mian)(mian)措施(shi),其出發點(dian)都是為了‘經濟(ji)社會’中的利益平衡。”張(zhang)正鑫(xin)表示,基于(yu)此判斷,可以說(shuo),減免(mian)(mian)租金(jin)的不(bu)確定還(huan)是很大(da)的。

　　為了更好(hao)地印證這個“不(bu)(bu)確定性(xing)”,記者查(cha)詢了“非典”時(shi)期(qi)的(de)(de)(de)(de)裁判(pan)案(an)例。在(zai)支持(chi)經營性(xing)用房租戶減(jian)免(mian)(mian)租金請求的(de)(de)(de)(de)判(pan)決(jue)中,依(yi)據(ju)的(de)(de)(de)(de)理由并不(bu)(bu)統一(yi),有“不(bu)(bu)可抗力”“情(qing)事變更”“公(gong)平原則”等不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)(de)(de)依(yi)據(ju);同(tong)時(shi),減(jian)免(mian)(mian)租金的(de)(de)(de)(de)幅度也(ye)不(bu)(bu)盡相同(tong):有部(bu)分減(jian)免(mian)(mian)、半數減(jian)免(mian)(mian),也(ye)有全部(bu)減(jian)免(mian)(mian);與此同(tong)時(shi),也(ye)有判(pan)決(jue)指出(chu),停業屬(shu)于(yu)正常的(de)(de)(de)(de)經營風險,不(bu)(bu)支持(chi)減(jian)免(mian)(mian)租金的(de)(de)(de)(de)請求。

　　“在大(da)(da)多數情況下(xia),房(fang)(fang)(fang)屋租賃合(he)同是可以履行的(de),損失也(ye)在雙(shuang)方(fang)均可承受范圍之(zhi)內。”根(gen)據律(lv)師執業(ye)經(jing)歷,泰(tai)和泰(tai)(南(nan)京(jing))律(lv)師事務所吾采靈(ling)坦言,實踐中,確實有這樣情況:有一些租戶,看到(dao)減免租金(jin)的(de)機會,就強硬地要(yao)(yao)(yao)求房(fang)(fang)(fang)東一定要(yao)(yao)(yao)減免租金(jin);也(ye)有一些房(fang)(fang)(fang)東習慣“強勢甲方(fang)”的(de)視(shi)角,要(yao)(yao)(yao)求租戶必(bi)須(xu)按期支(zhi)付(fu)房(fang)(fang)(fang)租。“大(da)(da)家有權表達自己的(de)訴求,但這樣做,不(bu)一定可以得到(dao)法院(yuan)的(de)支(zhi)持。”吾采靈(ling)說,困難時期,租賃合(he)同雙(shuang)方(fang)應當互(hu)相體諒。

　　“站在(zai)合(he)同約定以及法律規定的(de)角度來看,房東沒有(you)義務一(yi)定要(yao)減免費用(yong)。因(yin)此,在(zai)溝(gou)通時一(yi)定要(yao)注意方(fang)式(shi)方(fang)法,比如,要(yao)及時通知或(huo)者提(ti)出(chu)協(xie)商方(fang)案,避(bi)免因(yin)道德(de)綁架(jia)錯失溝(gou)通機會。”張正鑫說。

　　執法機關要加強“二房東”監管

　　不久前,北京、深圳、上海(hai)等全國多地(di)的蛋(dan)殼公(gong)寓(yu)房東及租(zu)(zu)戶在各大社交網絡進(jin)行曝光(guang),吐(tu)槽(cao)蛋(dan)殼公(gong)寓(yu)利(li)用“不可抗力”強制要求房東免租(zu)(zu),卻只對部分租(zu)(zu)客進(jin)行“定向(xiang)免租(zu)(zu)”,雙(shuang)倍獲取免租(zu)(zu)期(qi)內(nei)的收(shou)益。

　　自如(ru)也深陷輿論(lun)風波。在網(wang)絡上,不少網(wang)友反映(ying)自如(ru)趁租(zu)戶搬家不便(bian)“坐地(di)起價”漲(zhang)房租(zu),但房源的(de)房東(dong)收入并沒有相(xiang)應幅度(du)的(de)增加。與(yu)此同時,一大批中小型長租(zu)公寓“有樣(yang)學樣(yang)”,與(yu)蛋殼、自如(ru)對(dui)標的(de)房東(dong)、租(zu)戶“兩(liang)面吃”行動(dong)也在悄然推進。

　　“長(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)未經房東(dong)同意(yi)拒付租(zu)(zu)(zu)金,明顯構成違約(yue),房東(dong)可(ke)以根據合同進行起訴。”謝向英和吾采靈都認為,雖然(ran)長(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)以“不可(ke)抗力”為由強制房東(dong)免(mian)租(zu)(zu)(zu),但并非所有受到疫情(qing)防控(kong)影響的情(qing)況都能一概認定為“不可(ke)抗力”。在租(zu)(zu)(zu)戶仍然(ran)繳納租(zu)(zu)(zu)金的情(qing)況下,長(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)要求(qiu)房東(dong)免(mian)租(zu)(zu)(zu)屬于(yu)典型的違約(yue)行為。

　　為(wei)打擊長租(zu)公(gong)寓亂象(xiang),近期,上(shang)海(hai)、深(shen)圳、杭州等(deng)全國(guo)多地的主管部門(men)已通過約談、發文(wen)及(ji)公(gong)開(kai)回應(ying)等(deng)方式,相(xiang)繼頒(ban)布了相(xiang)關政策或(huo)指導意見(jian)來推動房屋租(zu)賃(lin)企(qi)業依(yi)法合規經營。

　　近日,自如CEO熊林發布微博回應“自如趁疫情大漲租金”質疑,表示價格調整是基于市場價格變動的既定系統價格調整。而蛋殼公寓也于2月20日公布了一項“蛋殼房東支持計劃”,宣布為房東“愛心減免”的房租進行不同方案的返還。

　　記者了(le)解到,目前長租(zu)公寓的(de)運行模式有多種,而租(zu)客反(fan)映比較嚴重的(de),是“自(zi)持(chi)型(xing)”的(de)公寓。這類長租(zu)公寓在租(zu)賃市場上,簽約了(le)大批的(de)房屋(wu),然(ran)后以自(zi)己(ji)的(de)名義,將房屋(wu)出租(zu)出去(qu),謀取利潤。

　　在張(zhang)正鑫看來,在租賃市場中,長租公寓占(zhan)據著數據優勢,極易(yi)形(xing)成一定(ding)區(qu)域一定(ding)市場的(de)“話語權(quan)”。“在疫(yi)情期間,其不(bu)能依所(suo)謂的(de)‘市場規律’,自由地調(diao)整(zheng)價(jia)格。”張(zhang)正鑫向記者解釋,疫(yi)情期間,已有不(bu)少商家(jia)因“高價(jia)口罩”被處罰(fa)的(de)案例。“這個(ge)時候(hou),一定(ding)要(yao)按照規矩行事,要(yao)守得住法律底線。”張(zhang)正鑫強(qiang)調(diao)。

　　“如果(guo)此前,雙(shuang)方簽訂“收房”合(he)同時(shi),已(yi)經就相關(guan)問題(ti)進(jin)行(xing)了(le)明確約(yue)定,那么長租公(gong)寓公(gong)司(si)根據合(he)同約(yue)定要求(qiu)減(jian)免租金,并(bing)無不妥。”張(zhang)正鑫(xin)說,如果(guo)沒(mei)有任何(he)說法(fa),單憑自己(ji)的(de)“話語權”而(er)進(jin)行(xing)相關(guan)的(de)要求(qiu),顯然有違法(fa)之嫌疑,可向行(xing)政主管機(ji)關(guan)舉報或(huo)者進(jin)行(xing)法(fa)律(lv)維(wei)權。