cciia.org.cn 2020-3-16 15:54:04 法制日報(bao)——法制網(wang)
法制(zhi)日報全媒體記者 潘(pan)從武(wu) 通訊員 麥祖義
隨(sui)著社會經濟的(de)發展，房地產市場交易(yi)日(ri)趨活躍，商品(pin)房買賣(mai)糾(jiu)(jiu)紛(fen)呈(cheng)現大幅上升趨勢，并(bing)且(qie)案(an)件類型復(fu)雜多樣。新疆烏魯(lu)木齊(qi)市天山區人民法(fa)院積極能動司法(fa)，妥善審理商品(pin)房買賣(mai)糾(jiu)(jiu)紛(fen)案(an)件，全(quan)力(li)維護當事人合法(fa)權(quan)益，護航房地產市場健康發展。近日(ri)，天山區人民法(fa)院選取(qu)了幾個(ge)典型案(an)例，告(gao)訴您(nin)如(ru)何(he)依法(fa)維權(quan)。
約定違約金低于實際遭受損失 可請求法院予以增加
2016年(nian)3月25日(ri)(ri)(ri)，張某與烏(wu)市某房地(di)產公(gong)司簽訂《商鋪預售合同(tong)(tong)》。約定：出(chu)賣人(ren)未按合同(tong)(tong)規定的(de)(de)期限將(jiang)房屋交付(fu)(fu)(fu)買(mai)(mai)受人(ren)使用的(de)(de)，出(chu)賣人(ren)逾期91日(ri)(ri)(ri)到180日(ri)(ri)(ri)的(de)(de)，以(yi)買(mai)(mai)受人(ren)實際已支付(fu)(fu)(fu)的(de)(de)首(shou)付(fu)(fu)(fu)款(kuan)及(ji)銀行(xing)月還款(kuan)總和為基數(shu)(shu)，按中國人(ren)民(min)銀行(xing)公(gong)布的(de)(de)同(tong)(tong)期活(huo)(huo)期存款(kuan)利(li)率賠付(fu)(fu)(fu)。出(chu)賣人(ren)逾期180日(ri)(ri)(ri)以(yi)上的(de)(de)，以(yi)買(mai)(mai)受人(ren)實際已支付(fu)(fu)(fu)的(de)(de)首(shou)付(fu)(fu)(fu)款(kuan)及(ji)銀行(xing)月還款(kuan)總和為基數(shu)(shu)，按中國人(ren)民(min)銀行(xing)公(gong)布的(de)(de)同(tong)(tong)期活(huo)(huo)期存款(kuan)利(li)率上浮(fu)10%賠付(fu)(fu)(fu)。
張某認為應(ying)按(an)照同(tong)地(di)段商鋪(pu)租金標準(zhun)向其賠付逾期(qi)交房造(zao)成的損失，房地(di)產公司認為應(ying)按(an)照合同(tong)約定計算違約金金額。
法院判決：案件審理中(zhong)，法院委托評估(gu)機構對商鋪所(suo)在地段(duan)租金(jin)進行了評估(gu)，并依據(ju)評估(gu)報告(gao)，判決房地產公司賠(pei)付張某(mou)違約金(jin)38690.77元。
法官說法：我國(guo)《合(he)同法(fa)》第一(yi)百(bai)一(yi)十四(si)條第二(er)(er)項規定(ding)“約(yue)定(ding)的(de)違約(yue)金低于造成的(de)損失的(de)，當(dang)事人(ren)可以(yi)請求人(ren)民法(fa)院或者仲裁(cai)機構予(yu)以(yi)增加。”《最高人(ren)民法(fa)院關(guan)于適用<中(zhong)華人(ren)民共和(he)國(guo)合(he)同法(fa)>若干問題的(de)解釋（二(er)(er)）》第二(er)(er)十八(ba)條規定(ding)：當(dang)事人(ren)依照(zhao)合(he)同法(fa)第一(yi)百(bai)一(yi)
十四條第二款的(de)規定，請求人民法院增(zeng)加違約金的(de)，增(zeng)加后的(de)違約金數額以不超(chao)過實際損失(shi)為限(xian)。增(zeng)加違約金以后，當事人又請求對(dui)方(fang)賠償損失(shi)的(de)，人民法院不予(yu)支持。
本案(an)中(zhong)，張某明確(que)表(biao)示(shi)《商品房預售合同》中(zhong)的(de)違(wei)約金(jin)約定(ding)過低要求予以增加，同時(shi)有(you)第三(san)方估價報告(gao)作為(wei)租金(jin)損失的(de)依據，故(gu)法院對(dui)張某主(zhu)張增加違(wei)約金(jin)的(de)請求予以支持。
構成重大誤解 可請求撤銷合同
2017年4月(yue)20日，劉(liu)某(mou)(mou)在58同(tong)城平臺發(fa)布售(shou)房信息，宣傳其房屋為(wei)新疆生產建設(she)兵團第(di)(di)一中學(xue)(xue)、烏(wu)市(shi)第(di)(di)三十(shi)小學(xue)(xue)雙學(xue)(xue)區。2017年9月(yue)9日，王(wang)某(mou)(mou)與(yu)劉(liu)某(mou)(mou)簽訂《房產轉(zhuan)讓合同(tong)書》并支付(fu)購(gou)房款46000元。后王(wang)某(mou)(mou)得知涉案房屋位于(yu)烏(wu)魯木(mu)齊市(shi)第(di)(di)十(shi)一中學(xue)(xue)學(xue)(xue)區，并非兵團一中、三十(shi)小的學(xue)(xue)區房。
法院判決：王(wang)某(mou)提交58同城網絡平(ping)臺宣傳打印件(jian)以(yi)及劉(liu)某(mou)的(de)微信記錄(lu)及通話錄(lu)音(yin)等證(zheng)據，證(zheng)實(shi)劉(liu)某(mou)承諾(nuo)涉(she)案房(fang)屋系兵團一(yi)中、三十(shi)小(xiao)學(xue)區房(fang)，但(dan)實(shi)際(ji)與承諾(nuo)不符。根(gen)據查明的(de)事實(shi)，法院判決解除《房(fang)產(chan)轉(zhuan)讓合同書》，退還(huan)已支付的(de)購房(fang)款460000元。
法官說法：民事活動應(ying)當遵循(xun)自愿、公平(ping)、等價有償、誠實信(xin)用(yong)原則。在(zai)訂(ding)立合(he)(he)同(tong)時重(zhong)(zhong)(zhong)大(da)誤(wu)(wu)(wu)(wu)解(jie)(jie)(jie)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，當事人(ren)一方可以(yi)請求(qiu)人(ren)民法院撤(che)銷(xiao)。重(zhong)(zhong)(zhong)大(da)誤(wu)(wu)(wu)(wu)解(jie)(jie)(jie)是指行為(wei)(wei)人(ren)因為(wei)(wei)行為(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)性質、對(dui)方當事人(ren)、標的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)品種、質量、規格和數(shu)量等的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)錯(cuo)誤(wu)(wu)(wu)(wu)認(ren)(ren)識，使(shi)行為(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)后果與自己的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)意思相(xiang)悖(bei)，并造成(cheng)重(zhong)(zhong)(zhong)大(da)損失的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，可認(ren)(ren)定為(wei)(wei)重(zhong)(zhong)(zhong)大(da)誤(wu)(wu)(wu)(wu)解(jie)(jie)(jie)。王某(mou)(mou)(mou)為(wei)(wei)孩子上學而購(gou)買(mai)(mai)兵(bing)(bing)團一中(zhong)、三(san)十(shi)小學區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)，其(qi)在(zai)58同(tong)城上看到涉(she)案(an)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)出(chu)售的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)告宣傳以(yi)及中(zhong)介(jie)(jie)人(ren)員的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)介(jie)(jie)紹(shao)均表明(ming)涉(she)案(an)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)系兵(bing)(bing)一、三(san)十(shi)小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)學區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)，故與劉某(mou)(mou)(mou)簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣合(he)(he)同(tong)。王某(mou)(mou)(mou)作為(wei)(wei)購(gou)買(mai)(mai)人(ren)，在(zai)交易中(zhong)處于(yu)弱勢(shi)地位，對(dui)其(qi)所(suo)(suo)購(gou)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)具(ju)體(ti)情況(kuang)只能通過廣(guang)告、中(zhong)介(jie)(jie)人(ren)員的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)介(jie)(jie)紹(shao)以(yi)及劉某(mou)(mou)(mou)口頭的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)描述中(zhong)得到認(ren)(ren)知(zhi)(zhi)。劉某(mou)(mou)(mou)在(zai)明(ming)知(zhi)(zhi)王某(mou)(mou)(mou)購(gou)房(fang)(fang)(fang)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)下，未如實告知(zhi)(zhi)王某(mou)(mou)(mou)欲(yu)購(gou)買(mai)(mai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)并非兵(bing)(bing)一、三(san)十(shi)小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)學區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)，致使(shi)王某(mou)(mou)(mou)未能正(zheng)確認(ren)(ren)知(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)現狀(zhuang)，誤(wu)(wu)(wu)(wu)認(ren)(ren)為(wei)(wei)涉(she)案(an)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)為(wei)(wei)兵(bing)(bing)一、三(san)十(shi)小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)學區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)，使(shi)其(qi)所(suo)(suo)購(gou)得的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)與簽(qian)訂(ding)合(he)(he)同(tong)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不相(xiang)符，與其(qi)真實意愿存在(zai)重(zhong)(zhong)(zhong)大(da)差別，應(ying)屬(shu)于(yu)意思表示錯(cuo)誤(wu)(wu)(wu)(wu)，構(gou)成(cheng)重(zhong)(zhong)(zhong)大(da)誤(wu)(wu)(wu)(wu)解(jie)(jie)(jie)。王某(mou)(mou)(mou)要求(qiu)撤(che)銷(xiao)合(he)(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)訴訟請求(qiu)合(he)(he)理有據，合(he)(he)同(tong)被撤(che)銷(xiao)后，因該合(he)(he)同(tong)取得的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財產應(ying)予返還(huan)。
開發商逾期不辦證 可請求解除合同
2016年(nian)3月(yue)(yue)31日(ri)(ri)，夏某(mou)與烏魯木齊(qi)市某(mou)房地產公(gong)司簽(qian)訂《商品(pin)房預售合同》。約定，出賣人(ren)(ren)應(ying)當(dang)在(zai)2017年(nian)6月(yue)(yue)30日(ri)(ri)前將商品(pin)房驗(yan)收合格交付(fu)(fu)買受(shou)人(ren)(ren)使(shi)用；出賣人(ren)(ren)應(ying)當(dang)在(zai)商品(pin)房交付(fu)(fu)使(shi)用、規劃(hua)驗(yan)收合格后365個(ge)法定工作(zuo)日(ri)(ri)內，將辦理權屬登記所需(xu)資(zi)料，報產權登記機關備案(an)。
開發商交付(fu)房屋后，未能(neng)將辦理(li)權(quan)屬登記需(xu)由(you)出賣人提供的(de)資料報產權(quan)登記機關備案，致使夏某未能(neng)約定期限在取得房屋權(quan)屬證(zheng)書。
法院判決：解除雙方(fang)簽(qian)訂的商(shang)品房(fang)預售合同，房(fang)地產公司返還購(gou)房(fang)款248862元，并向夏某支付購(gou)房(fang)款利息(xi)損失(shi)。
法官說法：房(fang)(fang)產(chan)公(gong)司除應(ying)(ying)向(xiang)原告交付(fu)房(fang)(fang)屋(wu)外，還應(ying)(ying)保證及時將出賣(mai)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)轉移(yi)給夏(xia)某。《城(cheng)市房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)(kai)發經營管理(li)(li)條(tiao)例(li)》第(di)三十(shi)二條(tiao)規(gui)定：預售(shou)(shou)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)的(de)(de)(de)購(gou)買(mai)(mai)人(ren)(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)當(dang)自商(shang)(shang)品房(fang)(fang)交付(fu)使用之(zhi)日(ri)起(qi)90日(ri)內(nei)(nei)，辦理(li)(li)土地(di)(di)使用權(quan)(quan)(quan)變更和(he)房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)登(deng)記(ji)手續；現售(shou)(shou)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)的(de)(de)(de)購(gou)買(mai)(mai)人(ren)(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)當(dang)自銷(xiao)售(shou)(shou)合(he)同(tong)簽訂(ding)之(zhi)日(ri)起(qi)90日(ri)內(nei)(nei)，辦理(li)(li)土地(di)(di)使用權(quan)(quan)(quan)變更和(he)房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)登(deng)記(ji)手續。房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)(kai)發企業應(ying)(ying)當(dang)協(xie)助商(shang)(shang)品房(fang)(fang)購(gou)買(mai)(mai)人(ren)(ren)(ren)(ren)辦理(li)(li)土地(di)(di)使用權(quan)(quan)(quan)變更和(he)房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)登(deng)記(ji)手續，并提供必要(yao)的(de)(de)(de)證明文件。《最高人(ren)(ren)(ren)(ren)民法院關于審理(li)(li)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)糾(jiu)紛案(an)件適用法律若(ruo)干問題(ti)的(de)(de)(de)解釋》第(di)十(shi)九條(tiao)規(gui)定：商(shang)(shang)品房(fang)(fang)買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)約定或者《城(cheng)市房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)(kai)發經營管理(li)(li)條(tiao)例(li)》第(di)三十(shi)三條(tiao)規(gui)定的(de)(de)(de)辦理(li)(li)房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)登(deng)記(ji)的(de)(de)(de)期限屆滿后超過(guo)一年，由于出賣(mai)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)原因，導致買(mai)(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)無法辦理(li)(li)房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)登(deng)記(ji)，買(mai)(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)請(qing)求解除合(he)同(tong)和(he)賠償損失的(de)(de)(de)，應(ying)(ying)予支持。
本案中(zhong)，開發(fa)商(shang)超過合(he)同約定辦證(zheng)期限一(yi)年(nian)之(zhi)久，仍未(wei)將(jiang)辦理權屬(shu)登記需由出賣(mai)人提供(gong)的(de)(de)(de)(de)資料(liao)報產權登記機關(guan)備案，未(wei)協助(zhu)夏(xia)(xia)(xia)某(mou)(mou)(mou)辦理房(fang)屋權屬(shu)證(zheng)書，其又未(wei)能舉證(zheng)證(zheng)明系(xi)非(fei)出賣(mai)人的(de)(de)(de)(de)原(yuan)因(yin)導致(zhi)不能辦證(zheng)，其行(xing)(xing)為嚴重影響(xiang)了夏(xia)(xia)(xia)某(mou)(mou)(mou)訂立合(he)同時所期望的(de)(de)(de)(de)經(jing)濟利(li)益，致(zhi)使(shi)夏(xia)(xia)(xia)某(mou)(mou)(mou)訂立合(he)同的(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)不能實現，開發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)為已構(gou)成根本違約。對夏(xia)(xia)(xia)某(mou)(mou)(mou)主張解(jie)除(chu)《商(shang)品房(fang)預售(shou)合(he)同》之(zhi)訴訟請求(qiu)，法院予以支持。合(he)同解(jie)除(chu)后，尚未(wei)履(lv)(lv)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)，終(zhong)止履(lv)(lv)行(xing)(xing)，已經(jing)履(lv)(lv)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)，根據履(lv)(lv)行(xing)(xing)情(qing)況和合(he)同性質，當事人可以要(yao)求(qiu)恢復原(yuan)狀，采取(qu)其他補救(jiu)措施，并(bing)有權要(yao)求(qiu)賠(pei)償損失。涉案商(shang)品房(fang)預售(shou)合(he)同解(jie)除(chu)后，開發(fa)商(shang)應(ying)向夏(xia)(xia)(xia)某(mou)(mou)(mou)返(fan)還(huan)已付購房(fang)款，并(bing)償付夏(xia)(xia)(xia)某(mou)(mou)(mou)已付購房(fang)款占用期間的(de)(de)(de)(de)利(li)息損失。
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