cciia.org.cn 2020-8-20 10:35:27 法治(zhi)日報——法制網
● 如果小區周邊有殯儀館、墓地等，容易讓人與死亡等不吉利的訊息產生聯系，會對購房者的心理產生影響，也將影響購房者作出是否購買該小區房屋的決定，開發商應該預先告知
● 我國現行的法律法規等規范性文件并未對小區與墓地之間必須保持的距離明確加以限定。“小區周圍”實際上是一個外延較為模糊的概念，銷售方和購房者從各自的立場、視角和利益出發，極易形成差異明顯的認識和理解
● 開發商不告知業主周邊存在墓地，是一種不誠信的行為，違反了誠信原則
□ 法治日報全媒(mei)體記者 王陽
□ 見習記(ji)者 白楚(chu)玄
海景房、江(jiang)景房、湖景房還有山(shan)景房，人們一聽(ting)就(jiu)知道是怎么回事，而網絡上(shang)提到的(de)“墓(mu)景房”，卻只有少數購房者知道。所謂“墓(mu)景房”，指的(de)是推開窗戶，就(jiu)能看到整整齊齊、密(mi)密(mi)麻麻的(de)墓(mu)地景色。
今(jin)年6月，廣東(dong)江(jiang)門鶴山時(shi)代傾城業主向反映(ying)，辛苦(ku)買來的“山景房”，看上去更像“墓景房”，推窗(chuang)而見(jian)的就是(shi)墓園和山墳。
無獨有(you)偶。去年7月，山(shan)東濟南市民劉先生看中(zhong)一個樓(lou)盤，交付了(le)兩萬元定金(jin)。隨后他(ta)驚訝地(di)發現(xian)，樓(lou)盤200米外，有(you)一片50畝的墓地(di)。
《法(fa)治日報》記者梳(shu)理發現，目前有關“墓景房”買(mai)賣糾紛已在全(quan)國多地(di)上(shang)演(yan)，但(dan)訴至法(fa)院的(de)結果，往往都是(shi)購房者敗(bai)訴。敗(bai)訴的(de)主要(yao)原因之一，就(jiu)是(shi)因為墓地(di)不(bu)在紅線范圍內，開發商(shang)不(bu)需(xu)要(yao)告知購房者，購房者需(xu)要(yao)盡(jin)到謹慎注意義務。
受(shou)訪專家介紹(shao)稱，目前僅有2012年民政部(bu)的《城(cheng)市公(gong)(gong)益性(xing)公(gong)(gong)墓(mu)建(jian)設(she)標準(zhun)》（征求意(yi)見稿(gao)）提到距(ju)居民居住區(qu)500米以(yi)內，嚴禁建(jian)設(she)城(cheng)市公(gong)(gong)益性(xing)公(gong)(gong)墓(mu)，但最后正式出(chu)臺的《城(cheng)市公(gong)(gong)益性(xing)公(gong)(gong)墓(mu)建(jian)設(she)標準(zhun)》將這一條款(kuan)刪除了。由(you)于相(xiang)應法律缺失，導致買到“墓(mu)景房”的業主(zhu)維權(quan)困難。
房屋臨近墓地頻被投訴
購房者認為開發商欺詐
時代(dai)傾(qing)城(cheng)屬于時代(dai)中國(guo)的(de)地(di)產項目，位于廣東(dong)省鶴(he)山(shan)市，坐落在大雁山(shan)風景區旁，毗鄰(lin)新325國(guo)道。
據業(ye)主反映，時(shi)(shi)代傾城于2018年10月開盤(pan)，以靠近森林，空氣好、綠植(zhi)多等(deng)有(you)利因素吸(xi)引購房者。和周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)相(xiang)比，時(shi)(shi)代傾城屬(shu)于高(gao)價(jia)位樓盤(pan)。
“開(kai)發商把山圍起來(lai)了，不讓我(wo)們進(jin)去(qu)看房(fang)，我(wo)們唯一能看到(dao)的(de)就是沙盤(pan)圖(tu)和樣板房(fang)。并且售樓部沒有任何公示，銷(xiao)售人員(yuan)也說沒有墓園和山墳。”有業主告(gao)訴《法治日報》記者，他們質疑開(kai)發商存在虛假(jia)宣傳(chuan)甚至欺詐(zha)的(de)行為(wei)。
上述情況并非個案。
今年(nian)7月，陜西西安蓮湖區(qu)恒大(da)翡翠龍庭11號樓多位業主在即(ji)將收房(fang)時發現，小區(qu)一(yi)墻之(zhi)隔是一(yi)片約100平(ping)方米的墓(mu)地(di)。在買房(fang)時，開(kai)發商只提(ti)及了周圍的鐵(tie)路，卻未告知拐角處有墓(mu)地(di)。
據《法(fa)治日報》記(ji)者不完全統計，今年1月至今，已有北京石景山(shan)遠洋五里春秋小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、浙江(jiang)紹興臥龍(long)天香南園小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、山(shan)東濟南陽光城麗景公館、江(jiang)西南昌(chang)濱江(jiang)上(shang)品小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、四川眉(mei)山(shan)恒大天府文旅城、廣東深圳京基(ji)御景峯小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)和(he)(he)陜西西安加貝花園等多(duo)個小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)業主因房屋位(wei)置臨近墓地，在地方(fang)論壇和(he)(he)各地政務服務平臺(tai)進行投(tou)訴和(he)(he)曝光。
安徽(hui)合肥(fei)高新(xin)區(qu)百商悅(yue)瀾山二(er)期的(de)業主在(zai)合肥(fei)政務網站上留言表示(shi)(shi)，在(zai)該小區(qu)的(de)南部(bu)有一(yi)座(zuo)公墓，距離(li)小區(qu)僅50米。業主表示(shi)(shi)“每(mei)次(ci)到陽(yang)臺看到對面公墓心情很差”。
一般情(qing)況(kuang)來說，買(mai)房人發現房屋周邊(bian)存在墓地、高架橋、垃圾場等情(qing)況(kuang)要求退房的，相關法律并無明確規定(ding)。但是商品房周邊(bian)的這類不利因素在很大程(cheng)度(du)上影響購(gou)房者(zhe)的購(gou)房決定(ding)和成交價格。
司(si)法實踐中，江蘇(su)(su)省蘇(su)(su)州市(shi)中級(ji)法院(yuan)在黃霞與李揚梅(mei)、蘇(su)(su)州好當家房(fang)產(chan)經紀有限公司(si)房(fang)屋買(mai)賣合同糾(jiu)紛的(de)(de)判(pan)決(jue)中也提(ti)到，“依照日常(chang)經驗(yan)法則，在房(fang)屋近處有墓地的(de)(de)情況下(xia)，會(hui)對房(fang)屋的(de)(de)價值產(chan)生一定影響”。
開發商稱墓地在紅線外
無法律規定有告知義務
在(zai)“墓景房(fang)”的法律(lv)糾紛中，有一個常(chang)見的爭議(yi)點是：房(fang)屋臨近墓地(di)這一情(qing)況，是否屬(shu)于出賣方信息披露的范疇。
最高人(ren)民(min)法(fa)院于2003年6月發布的(de)《關于審理(li)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同(tong)糾紛案(an)件(jian)適(shi)用法(fa)律若干(gan)問題的(de)解釋》第(di)三(san)條規定：“商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)銷售廣告和宣(xuan)傳資(zi)料為要(yao)約邀(yao)請(qing)，但是出賣(mai)(mai)人(ren)就商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)開發規劃(hua)范圍內的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋及相關設施所作(zuo)的(de)說明和允諾(nuo)具體確定，并對商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同(tong)的(de)訂立以(yi)及房(fang)(fang)(fang)(fang)屋價(jia)格(ge)的(de)確定有重大影響(xiang)的(de)，應當(dang)視為要(yao)約。該說明和允諾(nuo)即使未載入商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同(tong)，亦應當(dang)視為合(he)同(tong)內容，當(dang)事(shi)人(ren)違(wei)反(fan)的(de)，應當(dang)承擔違(wei)約責任(ren)。”
《法(fa)治日報》記者在查閱關(guan)于(yu)“墓景房”的(de)相關(guan)案例時(shi)(shi)發現，上述條款在判決中時(shi)(shi)常出(chu)現。依據這一法(fa)條，出(chu)賣(mai)方常以“墓地位于(yu)紅線(xian)外(wai)，并無約(yue)定和法(fa)定的(de)披露(lu)義務”為由進行抗辯。
據悉，在(zai)房地(di)產行業(ye)，“紅線(xian)”是指開(kai)(kai)發商(shang)能夠進行開(kai)(kai)發使用的土地(di)范(fan)圍(wei)線(xian)，也就是商(shang)品(pin)房開(kai)(kai)發規(gui)劃范(fan)圍(wei)。
今(jin)年4月，西安市(shi)民(min)王(wang)女士在城西紫薇西棠購置了一套房(fang)產，隨(sui)后得知小(xiao)區南邊僅(jin)一墻之隔(ge)是附近村民(min)的公墓。
“開盤(pan)時，置(zhi)業顧問(wen)介(jie)紹得特別好，說(shuo)小區東(dong)邊(bian)將來(lai)有條市政規劃路，出行特別方便。而(er)且自(zi)己選的房間主臥(wo)室飄窗(chuang)，次臥(wo)和客廳陽臺(tai)全(quan)部朝南。”王女士(shi)說(shuo)，原(yuan)本想著朝南是陽光房，可一開窗(chuang)戶，底下全(quan)是墳墓(mu)。而(er)當(dang)初選購(gou)房屋時，售樓部并未告知(zhi)這個不利(li)因素(su)。
在(zai)業主提交的(de)(de)訴求書上，開(kai)發(fa)商針對該公(gong)墓(mu)答復：“公(gong)墓(mu)所在(zai)地塊規(gui)劃為(wei)住宅用地，后期(qi)是否遷(qian)移，以政府(fu)規(gui)劃為(wei)準。房屋銷售時(shi)，紅線內的(de)(de)不利因素，我們(men)有(you)責任有(you)義務告知(zhi)購房者。但對于紅線外(wai)的(de)(de)不利因素，無法律規(gui)定有(you)責任告知(zhi)。”
有(you)業(ye)(ye)主(zhu)稱，他們所(suo)簽訂(ding)的購房合同(tong)附件十(shi)一(yi)，對《紅(hong)(hong)線(xian)范圍(wei)內可能(neng)(neng)對業(ye)(ye)主(zhu)生活生產影響(xiang)的環境因素》及《紅(hong)(hong)線(xian)范圍(wei)外可能(neng)(neng)對業(ye)(ye)主(zhu)生活生產影響(xiang)的環境因素》進(jin)行(xing)告知(zhi)。其(qi)中告知(zhi)了該(gai)項目(mu)附近規劃(hua)有(you)污(wu)水(shui)處理(li)廠，可能(neng)(neng)會(hui)存在氣味(wei)影響(xiang)。但對于緊(jin)挨著公墓一(yi)事，合同(tong)中只字(zi)未提。
重慶的王先生購(gou)房(fang)時(shi)也(ye)遇到了(le)(le)類似情況。他在(zai)璧山璧青(qing)路附(fu)近(jin)看中一(yi)套(tao)新房(fang)，和開發商簽訂了(le)(le)訂購(gou)協議，繳納(na)兩(liang)萬元定金(jin)。之后(hou)發現離(li)小區直線距離(li)一(yi)兩(liang)公(gong)(gong)里處有一(yi)座(zuo)公(gong)(gong)墓，便不想買(mai)房(fang)了(le)(le)。可(ke)要(yao)想退還(huan)定金(jin)，就(jiu)不容易了(le)(le)。
銷售顧問(wen)表示，幾(ji)公里外(wai)的公墓，不在銷售樓(lou)盤(pan)的紅線范圍(wei)內，不屬(shu)于需要告知客戶(hu)的內容。王先生自(zi)己也未主(zhu)動提及(ji)，開發商對(dui)此沒有責(ze)任。
北(bei)京市人(ren)大(da)常委(wei)會(hui)立法(fa)(fa)咨詢專家胡功(gong)群告訴《法(fa)(fa)治日報》記者，墓地雖(sui)然(ran)在紅線外，但是與小區相鄰，會(hui)對業(ye)主(zhu)造成精神(shen)壓力、負面心(xin)理影響等，同(tong)時這一信(xin)息會(hui)對合同(tong)訂立以(yi)及房價有重大(da)影響，故開(kai)發商在售樓(lou)時有義務(wu)披露，不能刻(ke)意(yi)隱瞞。
多地法院駁回業主訴請
房屋買賣務必謹慎注意
然(ran)而，在(zai)司(si)法(fa)實踐中，“開發商在(zai)售(shou)樓(lou)時有(you)義務披露(lu)紅線外的(de)不(bu)利因(yin)素(su)”的(de)觀點(dian)并(bing)未得到法(fa)院的(de)支持。
2019年6月24日、江蘇(su)省南京(jing)市(shi)溧水(shui)區(qu)法院對劉濤(tao)、繆木蘭與南京(jing)臥龍湖置業有(you)限公司商(shang)品房預售(shou)合(he)同(tong)(tong)糾紛(fen)一案的判(pan)決中，認為(wei)雙方在簽(qian)訂的預售(shou)合(he)同(tong)(tong)中，未(wei)約定(ding)開發商(shang)應(ying)當(dang)對建設(she)規(gui)劃(hua)紅(hong)線外的周邊情(qing)況進(jin)行披露，且相關法律(lv)、法規(gui)及《南京(jing)市(shi)商(shang)品房銷售(shou)現場規(gui)范化標(biao)準(zhun)》等(deng)規(gui)范性(xing)文件，未(wei)將劉濤(tao)、繆木蘭訴稱的解除合(he)同(tong)(tong)的理由情(qing)況，列入房地產開發商(shang)應(ying)當(dang)進(jin)行公示的內容(rong)。
最后(hou)，法院判決(jue)駁回原告劉(liu)濤(tao)、繆木(mu)蘭的全部訴訟請求。
今年(nian)4月26日，劉園(yuan)(yuan)園(yuan)(yuan)因購買(mai)(mai)的(de)濟南中(zhong)智(zhi)置(zhi)業(ye)發(fa)展有限公(gong)司(si)的(de)樓盤(pan)東側以(yi)(yi)及(ji)(ji)北鄰均是(shi)(shi)大面積墓(mu)地，向山東省(sheng)濟南市歷城區人(ren)民法(fa)院起訴。法(fa)院在(zai)這(zhe)一(yi)商(shang)品(pin)房(fang)預(yu)售合(he)同糾紛一(yi)案(an)的(de)判決中(zhong)寫(xie)到：“劉園(yuan)(yuan)園(yuan)(yuan)作為購房(fang)人(ren)，對涉及(ji)(ji)自身(shen)重大利益的(de)房(fang)屋買(mai)(mai)賣(mai)(mai)事項應(ying)當(dang)持(chi)謹慎(shen)注意義務(wu)(wu)，應(ying)當(dang)對超出開(kai)發(fa)規(gui)劃范圍以(yi)(yi)外的(de)周邊(bian)環境進行(xing)查(cha)勘(kan)，以(yi)(yi)確(que)定是(shi)(shi)否購買(mai)(mai)涉案(an)房(fang)屋。根據(ju)(ju)本院查(cha)明事實，西山坡(po)在(zai)雙方簽(qian)訂(ding)(ding)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)同之(zhi)前就已(yi)存在(zai)多處墓(mu)地，劉園(yuan)(yuan)園(yuan)(yuan)在(zai)簽(qian)訂(ding)(ding)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)同時應(ying)當(dang)充分評估，以(yi)(yi)確(que)定是(shi)(shi)否購買(mai)(mai)涉案(an)房(fang)屋，對此，中(zhong)智(zhi)置(zhi)業(ye)公(gong)司(si)并(bing)無法(fa)定告知義務(wu)(wu)。關(guan)于涉案(an)樓盤(pan)開(kai)發(fa)過(guo)程中(zhong)周邊(bian)新增墳(fen)墓(mu)的(de)情(qing)況，亦(yi)非中(zhong)智(zhi)置(zhi)業(ye)公(gong)司(si)所能(neng)控制(zhi)，不(bu)能(neng)認定中(zhong)智(zhi)置(zhi)業(ye)公(gong)司(si)存在(zai)違約行(xing)為。綜上，劉園(yuan)(yuan)園(yuan)(yuan)要求(qiu)解(jie)除與中(zhong)智(zhi)置(zhi)業(ye)公(gong)司(si)簽(qian)訂(ding)(ding)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)同，并(bing)返還購房(fang)款及(ji)(ji)利息，沒(mei)有法(fa)律依據(ju)(ju)，本院不(bu)予支持(chi)。”
《法(fa)治日報(bao)》記者(zhe)在(zai)中(zhong)國裁判(pan)文書網上檢索到的(de)多起(qi)“墓景房”訴訟(song)中(zhong)，法(fa)院判(pan)決一致認為(wei)，商(shang)(shang)品(pin)房買(mai)賣雙(shuang)方簽訂(ding)的(de)“《商(shang)(shang)品(pin)房買(mai)賣合(he)同》及(ji)(ji)補充協(xie)議(yi)系雙(shuang)方當事人真實意思表示，內容不違反法(fa)律、行政法(fa)規的(de)強制性規定，合(he)法(fa)有(you)效”；對買(mai)房者(zhe)要求“解(jie)除商(shang)(shang)品(pin)房買(mai)賣合(he)同”“返還購房款及(ji)(ji)利息”等訴訟(song)請求，沒有(you)法(fa)律依(yi)據，不予支(zhi)持。
據中南(nan)財經政(zheng)法大學(xue)法學(xue)院教授郭澤強介(jie)紹，關于(yu)“墓景房(fang)”糾紛的處理，目前尚無明確的法律規定。2012年10月(yue)29日，民政(zheng)部就首個(ge)《城市公(gong)(gong)益性公(gong)(gong)墓建(jian)設(she)標準(zhun)(zhun)》（征求意(yi)見稿）面向(xiang)社會征求意(yi)見。該(gai)征求意(yi)見稿第十三條(tiao)規定：城市公(gong)(gong)益性公(gong)(gong)墓的選址(zhi)應(ying)符(fu)合當地城鄉(xiang)建(jian)設(she)規劃要求，優先利用荒山脊地，嚴禁在下列區(qu)域建(jian)設(she)城市公(gong)(gong)益性公(gong)(gong)墓：耕地、林地；距(ju)鐵路、公(gong)(gong)路主干線兩(liang)側500米以內；距(ju)居民居住區(qu)500米以內；城鄉(xiang)高(gao)壓輸配電架空線的用地內。不(bu)過，自2017年9月(yue)1日起施行的《城市公(gong)(gong)益性公(gong)(gong)墓建(jian)設(she)標準(zhun)(zhun)》將征求意(yi)見稿中的第十三條(tiao)刪(shan)除。
日期：2020-8-20 10:35:27 | 關閉 |
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