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cciia.org.cn　 2021-1-29 12:30:38　 法治日報——法制網

□ 法治日報全媒體記者 萬靜

近日住房和城鄉建設部等十部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規范維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等六個方面，對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。為了更好地理解文件精神，住建部房地產市場監管司有關負責人近日接受采訪時，對《通知》進行了解讀。

直面五大問題

這位負責人說：“當前，物業管理與基層社會治理融合不夠，物業管理體制機制需要進一步健全，物業服務質量有待提高。”

具體來看，物業管理行業主要存在以下問題：黨對物業管理的領導有待加強。物業管理工作還沒有被列入城市各級黨組織議事日程和工作重點，基層黨組織對住宅物業管理的政治引領、統籌協調作用發揮得不充分。業委會和物業服務企業黨組織不健全，尚未實現黨的組織和工作全覆蓋。

物業管理與社區治理結合不充分。政府資源與管理向小區延伸不夠。有關職能部門責任落實不到位，存在執法不進小區的現象，小區內違法違規行為得不到及時查處。

業委會治理結構不合理。目前社區“兩委”成員進入業委會的機制尚未建立，基層黨組織和街道社區對業委會的組織、指導和監督作用未得到充分發揮，業委會決策難、執行難，難以有效發揮業主自治的作用。

物業服務質量不高。部分物業服務企業服務意識不強，服務行為不規范，存在亂收費的現象，服務信息沒有及時公開。企業規模化、專業化、集約化程度較低，服務內容單一，側重對物的管理，對人的服務兼顧不夠。

物業服務監管機制不健全。物業服務企業資質取消后，各地普遍反映缺乏監管抓手，亟待建立以信用為核心的物業服務事中事后監管機制。老舊小區基礎條件差，實施物業管理難度大。維修資金使用難問題較為突出，信息化管理水平較低。

健全行業監管

針對上述物業管理行業存在的問題，《通知》也提出了具有針對性的六方面具體措施，總體思路是強化黨建引領、推動物業服務企業轉型升級、健全行業監管制度。

融入基層社會治理體系。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織，建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，強化街道對小區物業管理活動的屬地管理責任，落實政府職能部門、社區、專營單位對小區事務的管理責任，探索建立政府向物業服務企業購買公共服務機制，化解物業管理矛盾糾紛。

健全業主委員會治理結構。加強對業主委員會人選把關，鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員。擴大業主委員會決策事項范圍，加強業主委員會監督，加大業主委員會決策事項公開力度，建立業主委員會糾錯和退出機制。

提升物業管理服務水平。擴大物業管理覆蓋范圍，明確街道對無物業管理小區的托底服務責任。落實物業服務企業服務質量主體責任，通過健全服務質量保障體系、打造優秀項目、規模化經營等方式，提升物業服務質量。完善物業服務價格形成機制。推動物業服務人員職業技能等級認定工作，組織開展“最美物業人”宣傳選樹活動。

推動發展生活服務業。加強智慧物業管理服務能力建設，采集物業管理信息和生活服務數據，確保數據不泄露、不濫用。提升設施設備智能化管理水平，促進線上線下服務融合發展。鼓勵物業服務企業開展養老、托幼、家政等延伸服務，探索“物業服務﹢生活服務”模式。

規范維修資金使用和管理。優化維修資金使用流程，提高維修資金使用效率。完善維修資金信息披露制度，方便業主查詢，接受社會監督。加大維修資金歸集力度，推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金。采用公開招標方式擇優確定專戶管理銀行。

強化物業服務監督管理。建立物業服務信息公開制度和物業服務企業信用管理制度，加強信用信息在項目招投標、政府采購等方面的應用，優化市場競爭環境，完善物業管理招投標制度，強化市場退出機制，建立物業服務企業紅黑名單制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。

中國人民大學法學院教授劉俊海分析說，社區是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內容，是黨和政府聯系、服務人民群眾的“最后一公里”。《通知》非常務實，不回避物業管理行業的問題所在，推出的六方面具體措施具有前瞻性和可操作性。

建立紅黑名單

在強化物業服務監督管理方面，《通知》明確要建立行業信用管理制度，對落實上述物業管理六方面措施發揮信用監管作用。

這位負責人說：“建立物業管理行業信用管理制度，不僅是行業健康發展的要求，也是更好發揮物業服務作用提高居民生活品質的要求。”

按照《通知》要求，各地應建立物業服務信用評價制度，制定統一的信用評價標準，建設全國信用信息管理平臺。根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街道意見等情況，采集相關信用信息，實施信用綜合評價，依法依規公開企業信用記錄和評價結果。依據企業信用狀況，由城市住房和城鄉建設部門授予信用星級標識，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面的應用。

“住建部在征求街道意見的基礎上，建立物業服務企業紅黑名單制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場。”這位負責人說。

劉俊海認為，住宅物業管理促進居民家庭財產的保值增值，維護住宅小區安定和諧，在社區疫情防控中發揮了重要作用。當前，物業管理行業到了再審視和再定位的發展階段，加強和改進住宅物業管理工作，是推動物業管理高質量發展的基礎和前提。

日期：2021-1-29 12:30:38 | 關閉 |