cciia.org.cn 2022-10-13 15:49:25 人民日(ri)報
對于貸(dai)款買(mai)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)，房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)是其購(gou)房(fang)(fang)(fang)決策中(zhong)的(de)(de)重要考(kao)量因(yin)素。還(huan)貸(dai)年限多(duo)長、房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)多(duo)高，一(yi)定程(cheng)度上影響著購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)的(de)(de)購(gou)買(mai)意(yi)愿。
今年以來，不少購房者(zhe)發現自己所(suo)在城(cheng)市的房貸(dai)利率有所(suo)下調，北京等(deng)城(cheng)市首套房貸(dai)利率重回(hui)“4時(shi)代”，山(shan)東濟寧、廣東清遠等(deng)地房貸(dai)利率甚至重回(hui)“3時(shi)代”，引發了(le)社會廣泛關(guan)注(zhu)。
房(fang)貸(dai)利(li)(li)率降了，對購房(fang)者(zhe)(zhe)有啥(sha)影響？伴(ban)隨房(fang)貸(dai)利(li)(li)率變動，樓(lou)市又(you)呈現出哪(na)些新(xin)走向？本(ben)報記者(zhe)(zhe)進(jin)行了采訪。
LPR下調帶動房貸利率下行
湊足首付、貸(dai)款買房，是不少購房者關心的話題。
30歲的(de)小(xiao)羅前(qian)兩(liang)年在深圳(zhen)購入(ru)了(le)(le)一套期房，房子還(huan)沒(mei)交付(fu)，她(ta)已經(jing)還(huan)了(le)(le)兩(liang)年房貸。“我辦(ban)理貸款時房貸利率為4.95%，最近(jin)收到銀行(xing)發來的(de)短(duan)信，提(ti)醒住房貸款年利率下調(diao)到了(le)(le)4.6%，這意(yi)味(wei)著月供壓(ya)力(li)稍微(wei)小(xiao)了(le)(le)點。”小(xiao)羅說。
今年(nian)(nian)以來(lai)，不少城市(shi)的(de)房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)有所下調。貝殼(ke)研究(jiu)院統計(ji)數據顯(xian)示，今年(nian)(nian)9月，其監測的(de)103個(ge)重點城市(shi)主流首套房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)為4.15%，二(er)套房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)為4.91%，較(jiao)上月分(fen)別回落17BP（基點）、15BP，較(jiao)去(qu)年(nian)(nian)最(zui)高點分(fen)別回落159BP、108BP。
“房(fang)貸利(li)率(lv)的變動與(yu)宏觀經濟走(zou)向有關。”中(zhong)(zhong)國人民大學中(zhong)(zhong)國資本市場(chang)研究院(yuan)聯(lian)席院(yuan)長趙錫(xi)軍告訴本報記者，立(li)足于穩增長，今(jin)年以來(lai)國家在(zai)(zai)財(cai)政政策(ce)、貨幣(bi)政策(ce)等方(fang)面(mian)出臺多項(xiang)舉措。在(zai)(zai)房(fang)地產領域，LPR下調成為(wei)穩樓市的重要方(fang)面(mian)，近來(lai)多個城市房(fang)貸利(li)率(lv)有所下降，與(yu)LPR的變動有直接關聯(lian)。
據(ju)了解，所(suo)謂(wei)“LPR”即貸(dai)款市場報(bao)價(jia)利率，由(you)包括(kuo)大中小銀(yin)行(xing)(xing)在內的(de)18家銀(yin)行(xing)(xing)根據(ju)其對(dui)最(zui)優客(ke)戶的(de)貸(dai)款利率，按公開市場操(cao)作利率加(jia)點形(xing)成報(bao)價(jia)，再由(you)全國銀(yin)行(xing)(xing)間(jian)同業拆借中心經過計(ji)算得出。LPR包括(kuo)1年期(qi)和5年期(qi)以上兩個品(pin)種，全國銀(yin)行(xing)(xing)間(jian)同業拆借中心每月公布最(zui)新數據(ju)。與(yu)較為(wei)固(gu)定(ding)的(de)貸(dai)款基準利率相比，LPR往(wang)往(wang)會隨市場浮動(dong)，而其上浮或下調(diao)通(tong)常會對(dui)房貸(dai)利率造成一定(ding)影(ying)響。
記者梳(shu)理發現，今(jin)年(nian)以來LPR共(gong)經歷了3次下調。1月20日(ri)，中(zhong)國人(ren)民(min)銀行授權(quan)全國銀行間同業拆(chai)借中(zhong)心公布1年(nian)期LPR為3.7%，5年(nian)期以上LPR為4.6%，分別下調10個(ge)(ge)基(ji)(ji)點、5個(ge)(ge)基(ji)(ji)點；5月20日(ri)，1年(nian)期LPR與此前報價持平(ping)，為3.7%，5年(nian)期以上LPR為4.45%，下調15個(ge)(ge)基(ji)(ji)點；8月22日(ri)，1年(nian)期LPR為3.65%，5年(nian)期以上LPR為4.3%，分別較(jiao)上一期下調5個(ge)(ge)基(ji)(ji)點、15個(ge)(ge)基(ji)(ji)點。目前最(zui)新LPR報價于9月20日(ri)公布，與8月22日(ri)持平(ping)。
“受(shou)8月份5年期以上LPR下調的影響，9月住房(fang)信貸(dai)(dai)(dai)環境(jing)進(jin)一步(bu)寬(kuan)松，整體房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率再降(jiang)。”貝殼(ke)研(yan)究院市場分析師劉麗杰(jie)介紹(shao)。據(ju)貝殼(ke)研(yan)究院統計，截至9月19日，已有(you)86個城(cheng)(cheng)市房(fang)貸(dai)(dai)(dai)主流利(li)率低(di)至首(shou)套4.1%、二(er)套4.9%的水平(ping)。分城(cheng)(cheng)市線看(kan)，一線城(cheng)(cheng)市房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率較(jiao)高，首(shou)套平(ping)均為4.6%，二(er)套平(ping)均為5.13%；二(er)三線城(cheng)(cheng)市平(ping)均利(li)率水平(ping)相對較(jiao)低(di)。
部分購房者考慮提前還貸
房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)下調，意味著購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)月供金額(e)(e)(e)將有所減(jian)少。據(ju)測算，9月份部分城市首套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)同比降幅達166BP，以首套房(fang)(fang)100萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)商業貸(dai)(dai)款本(ben)金、30年期等額(e)(e)(e)本(ben)息還(huan)款計算，平(ping)均(jun)每(mei)月可減(jian)少月供約1013元(yuan)(yuan)(yuan)，需償還(huan)的利(li)(li)息總額(e)(e)(e)減(jian)少約36萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。
利率(lv)降低(di)、月(yue)供減少，部(bu)分(fen)已(yi)購房者開(kai)始考慮提前還(huan)貸(dai)(dai)。北(bei)京白領(ling)李琪于2020年底在(zai)朝陽區購入了(le)一套(tao)兩居室，他告訴(su)記(ji)者：“我的(de)(de)(de)房貸(dai)(dai)是(shi)去年1月(yue)批下來(lai)的(de)(de)(de)，按照(zhao)當時4.65%的(de)(de)(de)LPR報價(jia)加(jia)上北(bei)京地區55BP的(de)(de)(de)加(jia)點幅(fu)度，我目前的(de)(de)(de)房貸(dai)(dai)利率(lv)為(wei)5.2%。現在(zai)五年期以上LPR下調為(wei)4.3%，再(zai)加(jia)55BP，也就是(shi)北(bei)京新發放的(de)(de)(de)首套(tao)房商貸(dai)(dai)利率(lv)為(wei)4.85%。我身邊(bian)一些符合條件的(de)(de)(de)朋(peng)友(you)已(yi)經在(zai)咨(zi)詢提前還(huan)貸(dai)(dai)了(le)，但(dan)我的(de)(de)(de)房貸(dai)(dai)利率(lv)要到(dao)明年1月(yue)才能調整(zheng)，如果屆(jie)時房貸(dai)(dai)利率(lv)計算下來(lai)低(di)于5.2%，我也會申請提前還(huan)貸(dai)(dai)。”
上海市(shi)一家(jia)國有大(da)行(xing)的(de)(de)個(ge)貸經理也向(xiang)記者(zhe)(zhe)證實，受LPR下調影響，房(fang)貸利率有所(suo)下行(xing)，確實有不少(shao)購房(fang)者(zhe)(zhe)想提前還貸，“申請提前還貸的(de)(de)大(da)多是剛購房(fang)沒幾年(nian)(nian)的(de)(de)年(nian)(nian)輕人，他們(men)多數辦理的(de)(de)是商貸或者(zhe)(zhe)混合貸，還款壓力比較大(da)。”
從貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)模式看，購房(fang)(fang)者(zhe)在(zai)(zai)(zai)申請住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)時可(ke)以(yi)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)固定(ding)利(li)率(lv)或浮動利(li)率(lv)。但不論以(yi)何種方式計算，房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)下調均存(cun)在(zai)(zai)(zai)刺激購房(fang)(fang)者(zhe)提(ti)前還(huan)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)可(ke)能。趙錫軍分析，對(dui)于存(cun)量(liang)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)部分，如果(guo)購房(fang)(fang)者(zhe)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)以(yi)固定(ding)利(li)率(lv)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，那么在(zai)(zai)(zai)市場利(li)率(lv)下行的(de)(de)情況下，借款(kuan)人的(de)(de)還(huan)款(kuan)成本相對(dui)較高(gao)，可(ke)能會存(cun)在(zai)(zai)(zai)提(ti)前還(huan)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)壓力(li)。而(er)對(dui)于選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)以(yi)浮動利(li)率(lv)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)購房(fang)(fang)者(zhe)來說(shuo)，房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)下降減輕(qing)了當前的(de)(de)月(yue)供壓力(li)，因此(ci)這些(xie)購房(fang)(fang)者(zhe)也(ye)(ye)可(ke)能會考慮提(ti)前還(huan)貸(dai)(dai)(dai)，降低總體購房(fang)(fang)成本。“當購房(fang)(fang)者(zhe)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)提(ti)前還(huan)貸(dai)(dai)(dai)，他們省下的(de)(de)這部分資(zi)金可(ke)用于其他消費，對(dui)經濟發展也(ye)(ye)能起到一(yi)定(ding)促進作用。”趙錫軍說(shuo)。
房(fang)(fang)貸利(li)率下調對于(yu)(yu)剛需購(gou)房(fang)(fang)群體也是一(yi)大利(li)好(hao)。業內人士分析，對于(yu)(yu)有購(gou)房(fang)(fang)意愿的(de)消費者而言(yan)，房(fang)(fang)貸利(li)率處(chu)于(yu)(yu)低(di)(di)位是其購(gou)房(fang)(fang)的(de)好(hao)時機(ji)，也能對樓市回(hui)暖起到積極作用(yong)。“利(li)率低(di)(di)、放款(kuan)快有助于(yu)(yu)降(jiang)低(di)(di)購(gou)房(fang)(fang)成本、加快購(gou)房(fang)(fang)流程(cheng)，在一(yi)定程(cheng)度上促進(jin)了前期市場的(de)階段(duan)性修(xiu)復(fu)。”劉麗杰認為，當前部分一(yi)二線(xian)重點城市房(fang)(fang)貸利(li)率水(shui)平仍(reng)處(chu)在較(jiao)高(gao)水(shui)平，未來仍(reng)有下調空間。
一攬子政策滿足住房剛需
將時間軸拉長來(lai)看(kan)，今(jin)年以來(lai)，國內不僅屢(lv)次下調LPR釋放政(zheng)策紅利(li)，還打出一系(xi)列(lie)利(li)好樓市“組合拳”，出臺了(le)降(jiang)低購房首付(fu)比(bi)例、提(ti)(ti)高住房公(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)上限和提(ti)(ti)高公(gong)積(ji)金提(ti)(ti)取額(e)度(du)等政(zheng)策。
9月(yue)29日，中國人民銀行、銀保監會再發通(tong)知，決(jue)定階(jie)段性(xing)調整差別化住(zhu)房(fang)信貸(dai)政策，提出(chu)對于(yu)2022年6-8月(yue)份新建商(shang)品住(zhu)宅銷(xiao)售(shou)價格環(huan)比(bi)、同比(bi)均連續(xu)下降的城市，在2022年底前階(jie)段性(xing)放寬首套住(zhu)房(fang)商(shang)業性(xing)個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款利率(lv)下限。
“這(zhe)一政策措施的出臺，有利于(yu)支持(chi)城市政府‘因城施策’用足(zu)用好政策工具(ju)箱，促(cu)進(jin)房地(di)產市場平穩健康發展。在當地(di)政策范圍(wei)內，銀(yin)行和(he)客(ke)戶可協商確定(ding)具(ju)體的新(xin)發放首套(tao)住房貸(dai)款利率水平，有利于(yu)減少居民利息支出，更好地(di)支持(chi)剛性住房需(xu)求。”中國人民銀(yin)行有關(guan)負(fu)責(ze)人說。
根據易居(ju)研究院(yuan)智庫(ku)中(zhong)心提(ti)供的(de)數(shu)據，在國(guo)家(jia)統計局70個大中(zhong)城市房價指數(shu)中(zhong)，至少(shao)有23個城市符合(he)央行發(fa)布的(de)上述新政(zheng)要求，包括(kuo)哈爾濱、蘭州、武漢(han)、大連、泉州等地(di)。“此次新政(zheng)出臺體現了國(guo)家(jia)用好房貸(dai)政(zheng)策(ce)工具、引導樓市健康發(fa)展的(de)導向。”易居(ju)研究院(yuan)智庫(ku)中(zhong)心研究總監嚴躍進說。
伴隨各類利好舉措落地，樓市也呈現出一定回暖趨勢。國家統計(ji)局(ju)統計(ji)顯(xian)示，1-8月份，全國商品房(fang)銷售面積同(tong)比下(xia)降23%，降幅(fu)比前7月收(shou)(shou)窄0.1個(ge)百分點；商品房(fang)銷售額下(xia)降27.9%，降幅(fu)收(shou)(shou)窄0.9個(ge)百分點。值得注意(yi)的是(shi)，其(qi)中(zhong)中(zhong)小戶型(xing)住宅銷售降幅(fu)收(shou)(shou)窄幅(fu)度較大。
“對于多(duo)數住(zhu)(zhu)(zhu)戶而言，大(da)量(liang)剛(gang)需(xu)(xu)和改(gai)善性住(zhu)(zhu)(zhu)房需(xu)(xu)求主要集中(zhong)(zhong)在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)小戶型(xing)。”首都經濟(ji)(ji)貿(mao)易大(da)學特大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)經濟(ji)(ji)社(she)會研(yan)究院研(yan)究員趙(zhao)秀池告(gao)訴記者，伴隨房貸利率下(xia)行和系列(lie)寬松(song)的(de)房地(di)產(chan)金融(rong)政策(ce)出(chu)臺(tai)，有(you)效需(xu)(xu)求得以(yi)釋放(fang)，體現在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)小戶型(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房需(xu)(xu)求有(you)所回升，“當(dang)前我國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)進程(cheng)仍在(zai)(zai)加快，每(mei)年(nian)有(you)超千萬人(ren)口進城(cheng)(cheng)(cheng)，衍生(sheng)出(chu)大(da)量(liang)剛(gang)需(xu)(xu)和改(gai)善性住(zhu)(zhu)(zhu)房需(xu)(xu)求。因此(ci)(ci)，仍有(you)必要通過調節房貸利率和首付(fu)款比(bi)例(li)等舉措穩(wen)樓市(shi)，這一過程(cheng)中(zhong)(zhong)要注重(zhong)分類施(shi)策(ce)、因城(cheng)(cheng)(cheng)施(shi)策(ce)，加大(da)對中(zhong)(zhong)小戶型(xing)的(de)支持力(li)度。此(ci)(ci)外，在(zai)(zai)老齡化(hua)背景下(xia)，部分三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)還要考慮大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)溢(yi)出(chu)的(de)養老住(zhu)(zhu)(zhu)房需(xu)(xu)求。”
9月(yue)30日，為支持居民改善(shan)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)條件，財(cai)政部、國家稅務總局印(yin)發公告明確，2023年(nian)底前，對出(chu)售自有住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)并在現(xian)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)出(chu)售1年(nian)內在市(shi)場重新購買住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的納(na)稅人(ren)，對其出(chu)售現(xian)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)已(yi)繳納(na)的個人(ren)所(suo)得(de)稅予以退稅優惠(hui)。
在趙錫軍看來，實施換購住房個稅退稅優惠、下調房貸利率等措施體現了中國堅持“房住不炒”的總體定位。“從長遠角度看，還是要堅持從滿足住房剛需出發，繼續推進降低住房交易成本，更好、更大范圍地滿足人們的居住需求。”他說。（記者 廖(liao)睿靈）
日期：2022-10-13 15:49:25 | 關閉 |
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