cciia.org.cn 2024-3-19 8:17:50 人民(min)日報海外(wai)版(ban)
今年以來，國內多個城(cheng)市宣布城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造專(zhuan)項(xiang)(xiang)借款落地，尤其在納入(ru)城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造的35個超大特大城(cheng)市，幾乎都有相關款項(xiang)(xiang)落地。這意味著國內多個城(cheng)市的城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造項(xiang)(xiang)目將按下(xia)“加速鍵”。
作(zuo)為房(fang)地產行業“三大(da)工程”之一，目前各地城中村改(gai)造進展如何(he)？項目建設有哪(na)些(xie)“硬骨頭”要啃？城中村改(gai)造怎(zen)樣與(yu)房(fang)地產行業其他重點工程實現有效(xiao)銜接？
聚焦超大特大城市的城中村
在上海市(shi)崇明區(qu)城橋鎮東引路高島路交叉口(kou)，一(yi)幢幢新樓(lou)拔地(di)而起。樓(lou)棟之間道路平整，綠化齊備(bei)；不遠處的(de)空地(di)上，各類兒童游樂設(she)施和戶外活動設(she)施一(yi)應俱全——這是崇明區(qu)首個(ge)城中(zhong)村改造項(xiang)目安置基地(di)，總建筑(zhu)面積(ji)12.66萬平方米，包含27幢住宅，能為1000多戶動遷居(ju)民提供新居(ju)。
城(cheng)(cheng)(cheng)中村(cun)，被視作“城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)里的村(cun)莊(zhuang)”，是在(zai)工(gong)業(ye)化、城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化快速發展(zhan)進(jin)(jin)程中形成的歷史產物。早年間，多(duo)地針對(dui)城(cheng)(cheng)(cheng)中村(cun)進(jin)(jin)行過大面積拆(chai)除改造(zao)。去(qu)年以來，中國對(dui)城(cheng)(cheng)(cheng)中村(cun)改造(zao)作了新規劃，提(ti)出(chu)“在(zai)超大特大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)積極穩步(bu)推進(jin)(jin)城(cheng)(cheng)(cheng)中村(cun)改造(zao)”。
為(wei)何聚焦在“超(chao)大(da)(da)(da)特大(da)(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)”？上海交通大(da)(da)(da)學國際與公共(gong)事務學院教授、住(zhu)(zhu)房與城(cheng)(cheng)(cheng)鄉建設(she)研(yan)究中心主(zhu)任陳杰告訴記者，與這些地方人(ren)(ren)口(kou)密(mi)度高等(deng)因素(su)密(mi)切相關(guan)。按照劃分，城(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)常住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)口(kou)1000萬以(yi)(yi)上的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)為(wei)超(chao)大(da)(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，如(ru)北京、上海、深圳(zhen)、廣州、成都(dou)等(deng)；城(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)常住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)口(kou)500萬以(yi)(yi)上、1000萬以(yi)(yi)下(xia)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)為(wei)特大(da)(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，如(ru)青島、合(he)肥、杭州、長沙(sha)等(deng)。在一(yi)些超(chao)大(da)(da)(da)特大(da)(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，城(cheng)(cheng)(cheng)中村往往面積大(da)(da)(da)、數量多(duo)，在為(wei)居民提(ti)供棲身之(zhi)處的同(tong)時(shi)，也(ye)存在諸多(duo)安全風險(xian)隱患，居住(zhu)(zhu)環境有待改(gai)善(shan)。
“超(chao)大(da)特大(da)城(cheng)市仍(reng)有不少城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)存在(zai)(zai)，與城(cheng)市面貌(mao)不協(xie)調，其基(ji)礎設施和公共(gong)服務也與城(cheng)市差(cha)距較大(da)，不能(neng)滿足(zu)城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)居(ju)民對于生(sheng)(sheng)活品質的(de)追(zhui)求。因此，在(zai)(zai)超(chao)大(da)特大(da)城(cheng)市積極穩步推進城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改造意(yi)義重大(da)，既可以讓(rang)城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)‘舊貌(mao)換新顏(yan)’，大(da)幅提高基(ji)礎設施水平，又能(neng)消除安全(quan)隱患，提供更多宜居(ju)宜業(ye)的(de)生(sheng)(sheng)活生(sheng)(sheng)產空間。在(zai)(zai)城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改造過(guo)程中(zhong)(zhong)，能(neng)拉動(dong)(dong)養老、托(tuo)育、學校(xiao)、物(wu)業(ye)管理(li)等基(ji)礎設施投(tou)資，還(huan)能(neng)帶動(dong)(dong)家電消費、房(fang)屋裝修等投(tou)入(ru)，進而(er)為經濟穩增(zeng)長發(fa)揮積極作(zuo)用。”首都經濟貿(mao)易大(da)學京(jing)津冀房(fang)地產研究院院長趙秀池說(shuo)。
根據房地(di)產研究機構中(zhong)指(zhi)研究院測算，未(wei)來5年(nian)，超大特大城(cheng)市城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)造預(yu)計帶(dai)動約10萬億元(yuan)投(tou)資，拉動約10億平方(fang)米的投(tou)資規(gui)模。平均(jun)到(dao)每一年(nian)，將帶(dai)來約4400萬平方(fang)米的住宅新(xin)增需求。推進城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)造，對于土地(di)購置、建安投(tou)資等也有明顯帶(dai)動作用，將對房地(di)產市場發展形成有效(xiao)支(zhi)撐。
啃“硬骨頭”的同時重保護、穩資金
放眼全國，各地(di)城(cheng)中村(cun)人(ren)口密(mi)度不同，產業情(qing)(qing)況有別，地(di)理位置也有所(suo)差異。改造情(qing)(qing)況復雜多樣的(de)城(cheng)中村(cun)，不能盲目“一刀切”，而要因地(di)制宜(yi)、分類推進。
按照住(zhu)房和城鄉建設部要求，城中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)分(fen)三類推進(jin)實(shi)施(shi)：一(yi)類是符合(he)條件(jian)的(de)實(shi)施(shi)拆(chai)除(chu)新建，另(ling)一(yi)類是開(kai)展經(jing)常性整(zheng)治提升，還有一(yi)類是介于(yu)兩者之間(jian)的(de)實(shi)施(shi)拆(chai)整(zheng)結合(he)。業內人士分(fen)析，這就是要守住(zhu)安全底線，綜合(he)群(qun)眾意愿、資金(jin)情況、土(tu)地條件(jian)等(deng)進(jin)行科學研判(pan)，穩(wen)步有序推進(jin)改(gai)造(zao)。
拆除改(gai)造，要注重城(cheng)中村歷(li)史(shi)建筑保(bao)護，重點(dian)做到活化(hua)歷(li)史(shi)空間。在浙(zhe)江紹興越城(cheng)區塔山(shan)片區，一場(chang)舊城(cheng)改(gai)造動工在即。此次舊城(cheng)改(gai)造，征收范圍共計14個地塊，總面積約(yue)155.6畝。為配合舊城(cheng)更新改(gai)造，塔山(shan)街道辦(ban)事處(chu)委托相(xiang)關(guan)院校(xiao)和市場(chang)主體，研究出具了相(xiang)關(guan)歷(li)史(shi)文化(hua)資(zi)源調查(cha)評估報告，涵蓋當地文物(wu)建筑、傳統風貌建筑等。目的(de)(de)就是“該(gai)拆的(de)(de)拆，該(gai)留的(de)(de)留，實現保(bao)護與城(cheng)市發展(zhan)的(de)(de)多贏格局”。
拆除改造(zao)(zao)，確保資金來(lai)源是(shi)(shi)重點(dian)(dian)，也是(shi)(shi)難點(dian)(dian)。“新一輪城中村(cun)改造(zao)(zao)難度較大，原因在于改造(zao)(zao)起點(dian)(dian)和改造(zao)(zao)成本更(geng)(geng)高，限制條件(jian)更(geng)(geng)多，可(ke)能(neng)面臨容積率限制、人口疏解壓力(li)、歷(li)史文物保護(hu)等問題，較難實現資金平(ping)衡。”趙秀池說(shuo)。
破解(jie)城(cheng)中村改造資(zi)金難題(ti)，需要多(duo)管(guan)齊下，多(duo)渠道籌措資(zi)金。今(jin)年以來，國內多(duo)個超大特大城(cheng)市宣布城(cheng)中村改造專項(xiang)借(jie)款(kuan)獲批(pi)，有的城(cheng)市已完成首批(pi)專項(xiang)借(jie)款(kuan)落地投放(fang)。這意味著城(cheng)中村改造項(xiang)目(mu)的“資(zi)金網(wang)”正在織密(mi)。
在廣(guang)(guang)(guang)東(dong)省廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)市(shi)白云區石(shi)槎(cha)路街頭，街道一(yi)(yi)側高樓林(lin)立，另一(yi)(yi)側“握(wo)手樓”“貼面(mian)樓”成排，風景(jing)獨特——這是位于廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)市(shi)主城(cheng)(cheng)(cheng)區西(xi)部的羅(luo)沖(chong)圍片(pian)區一(yi)(yi)景(jing)，也是廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)市(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)項目(mu)的第一(yi)(yi)站。今年(nian)1月30日，羅(luo)沖(chong)圍片(pian)區潭(tan)村(cun)城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)項目(mu)首筆(bi)專項借款(kuan)(kuan)正式(shi)發(fa)放落地(di)，款(kuan)(kuan)項金額(e)達1億元。“專項借款(kuan)(kuan)成本低、效(xiao)率(lv)高，為城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)項目(mu)解(jie)決了(le)融資難題(ti)，給項目(mu)順利實施提供了(le)堅實保障。”國(guo)家開(kai)發(fa)銀行廣(guang)(guang)(guang)東(dong)分行有關負責(ze)人表示。截至3月7日，國(guo)開(kai)行已發(fa)放城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)專項借款(kuan)(kuan)614億元，涉及北京、上(shang)海、廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)、武漢等33個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的271個項目(mu)，惠(hui)及城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)居民約36萬戶。
織密(mi)城中村改(gai)造“資金網(wang)”，還(huan)要引入更多經營(ying)主體。去年11月，中建(jian)(jian)二(er)局旗下中建(jian)(jian)玖合發展集(ji)團有限公司正式簽約(yue)廣州文(wen)沖(chong)東(dong)城市更新項目(mu)，計劃對位于廣州市黃埔區(qu)海絲城片區(qu)的文(wen)沖(chong)東(dong)舊村進(jin)行拆除新建(jian)(jian)，建(jian)(jian)設類型包括(kuo)住宅、商業物業、公建(jian)(jian)配套等。
“今年(nian)2月，文沖東城市更新(xin)項目被列為廣(guang)(guang)州市重點建(jian)設(she)項目之一。不同于傳統舊改工程，該項目通過‘產業更新(xin)+人居換新(xin)+服務革新(xin)’模(mo)式，為城中村改造(zao)提供‘一站式’優(you)化升級方案。項目將引進相關配套產業集群(qun)，助(zhu)力(li)廣(guang)(guang)州市打造(zao)人工智能和數字經濟(ji)試驗區新(xin)高(gao)地，加快黃埔區土(tu)地利用(yong)向集約型高(gao)質量發展(zhan)轉變，進一步滿足廣(guang)(guang)州市現代(dai)產業及(ji)宜(yi)居城市建(jian)設(she)發展(zhan)需(xu)求。”中建(jian)玖合發展(zhan)集團有限(xian)公司董事長王藝超說。
做好安置，有效銜接保障性住房建設
1月30日，國(guo)家開發(fa)銀行(xing)河南(nan)分(fen)行(xing)、中(zhong)國(guo)農業發(fa)展銀行(xing)河南(nan)省(sheng)分(fen)行(xing)向河南(nan)省(sheng)鄭州市航空港區(qu)、惠濟區(qu)放(fang)款24億元。當地(di)明確，款項(xiang)(xiang)將(jiang)用于(yu)城中(zhong)村改(gai)造項(xiang)(xiang)目前期工(gong)作、征(zheng)收補償、安(an)置房建設等。2月19日，上海市首單(dan)城中(zhong)村改(gai)造專項(xiang)(xiang)借(jie)款落地(di)，發(fa)放(fang)款項(xiang)(xiang)15.58億元，將(jiang)用于(yu)浦東新區(qu)唐鎮小(xiao)灣村、暮二村等地(di)塊(kuai)城中(zhong)村改(gai)造項(xiang)(xiang)目前期工(gong)作、征(zheng)收補償等。
“在城中(zhong)村(cun)(cun)改造過程中(zhong)，人員安置、產(chan)業轉移都是突出(chu)的難點，在做好安置房(fang)(fang)建(jian)設的同時，要(yao)推動城中(zhong)村(cun)(cun)改造和保障性住房(fang)(fang)建(jian)設實現(xian)聯(lian)動。比(bi)如(ru)可(ke)以(yi)向收入較高的原(yuan)城中(zhong)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民提供(gong)配(pei)售型保障房(fang)(fang)，向經(jing)濟能力有(you)限的租客等群體(ti)提供(gong)保障性租賃住房(fang)(fang)。總而言之，就是要(yao)繼續構建(jian)‘一(yi)張床、一(yi)間房(fang)(fang)、一(yi)套房(fang)(fang)’的多層次(ci)住房(fang)(fang)供(gong)應體(ti)系。”陳杰說。
“通過(guo)城中村改造(zao)(zao)，可以豐富保障(zhang)(zhang)性住房(fang)來(lai)源(yuan)，增加(jia)保障(zhang)(zhang)房(fang)數量，其中就包括配售(shou)型(xing)保障(zhang)(zhang)房(fang)和(he)保障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住房(fang)。在(zai)改造(zao)(zao)過(guo)程中，要注重加(jia)強相關設(she)施配套(tao)建設(she)，完善提升物業管(guan)理水平，與保障(zhang)(zhang)性住房(fang)建設(she)實現(xian)有效銜接，共同打造(zao)(zao)更宜(yi)居(ju)宜(yi)業的生活生產(chan)空間(jian)。”趙秀(xiu)池說。
今年(nian)(nian)以來，結合城(cheng)市(shi)更新和城(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)(zao)，國內多地已提出相關目標(biao)和要(yao)求。上(shang)海明確，2023年(nian)(nian)至2025年(nian)(nian)計劃啟(qi)動(dong)城(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)(zao)項目30個，讓至少(shao)1.3萬戶村(cun)（居）民(min)受(shou)益。合肥提出，加快推進現有104個城(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)(zao)，推動(dong)“貨幣化(hua)安(an)(an)置、異地安(an)(an)置、入股安(an)(an)置”等多元化(hua)安(an)(an)置方式。湖南株洲明確，計劃用5年(nian)(nian)時間改造(zao)(zao)(zao)位于主城(cheng)區范(fan)圍內的村(cun)落，解決高速(su)城(cheng)市(shi)化(hua)的遺留問題(ti)，推動(dong)產城(cheng)融合發展。目前(qian)已有172個城(cheng)中(zhong)村(cun)被列入改造(zao)(zao)(zao)計劃清單，總占(zhan)地規(gui)模17.79平方公里(li)。
“城中村改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)結合老舊小區(qu)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)、‘平急兩用’基(ji)礎公共設(she)(she)施(shi)建(jian)設(she)(she)工(gong)程，將(jiang)對拉動(dong)(dong)投資、提(ti)升城市(shi)(shi)(shi)治理水平起到積極(ji)作用，都是惠(hui)民生、利發(fa)展(zhan)的好(hao)事，有利于打造(zao)(zao)更安全(quan)舒適(shi)的居住(zhu)(zhu)環境，提(ti)升社區(qu)活(huo)力(li)和(he)城市(shi)(shi)(shi)發(fa)展(zhan)能級。”陳杰說，“不過(guo)(guo)，在改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)過(guo)(guo)程中，也要保(bao)證項目的可持(chi)續性。如果城中村改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)成(cheng)本過(guo)(guo)高，不利于向低收(shou)入流(liu)(liu)動(dong)(dong)人口提(ti)供(gong)可負(fu)擔的居住(zhu)(zhu)條件，反(fan)而會使超大(da)特大(da)城市(shi)(shi)(shi)的人口集聚紅利流(liu)(liu)失，抑制城市(shi)(shi)(shi)活(huo)力(li)和(he)競爭力(li)。”（記者 廖(liao)睿靈(ling)）
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