cciia.org.cn 2024-5-28 13:31:14 新華(hua)網
新華社記者趙瑞希、翟(zhai)濯、鄧華寧
據不完(wan)全統計，全國已有(you)超70城推(tui)出商(shang)品房(fang)“以(yi)舊換新”。記者近日(ri)走訪深(shen)圳、鄭(zheng)州、南京(jing)等(deng)地房(fang)地產市場(chang)(chang)了解到，各地商(shang)品房(fang)“以(yi)舊換新”主要(yao)采(cai)取國企(qi)收購、市場(chang)(chang)聯動、稅費補(bu)貼三種模式(shi)。伴隨各地一攬子政策的(de)(de)加速(su)推(tui)進，首批(pi)實現(xian)“以(yi)舊換新”的(de)(de)案例正在落地，消(xiao)費者的(de)(de)反(fan)應比預(yu)想的(de)(de)要(yao)好(hao)，二手房(fang)和(he)新房(fang)市場(chang)(chang)交易活躍度均有(you)提(ti)升。
國企收購：咨詢和意向登記均超預期
記者在鄭(zheng)州、南京等(deng)地采訪了(le)解到，市(shi)民對國(guo)企收購舊(jiu)房(fang)的反應比預想(xiang)的要好。舊(jiu)房(fang)在國(guo)資收購后將(jiang)用于租賃(lin)，一些還將(jiang)納入保障(zhang)性租賃(lin)住房(fang)，成為政府籌集保障(zhang)性租賃(lin)住房(fang)的一種方式。
2024年5月17日(ri)，江蘇省太(tai)倉市城市發展集團有限公司員工(gong)在都會之光小區袁女士(shi)家中進行“以舊換新”驗房工(gong)作，引導袁女士(shi)填寫驗房確認單(dan)。（薛(xue)宇(yu)濤 攝）
鄭州4月20日開始實施“以舊(jiu)(jiu)換新”政策，5月10日完(wan)成了國(guo)企(qi)收購(gou)舊(jiu)(jiu)房的試(shi)點(dian)，進入全面(mian)鋪開階(jie)段，計劃全年完(wan)成5000套；南京4月27日開展(zhan)國(guo)企(qi)收購(gou)“以舊(jiu)(jiu)換新”，首(shou)批試(shi)點(dian)2000套。
“報名參(can)加‘以(yi)舊(jiu)換新’后，10天不到就有第(di)三方評(ping)估機構來評(ping)估了。”鄭(zheng)州市民(min)劉女士說。負責收購舊(jiu)房的(de)鄭(zheng)州城發(fa)安(an)居有限(xian)公(gong)司(si)和南京(jing)安(an)居建(jian)設集團有限(xian)責任公(gong)司(si)公(gong)布的(de)數據顯示，咨詢和意向登記(ji)均(jun)超(chao)預期。
參與“以(yi)舊換新(xin)”的意愿強(qiang)烈，但很(hen)多市民也表達了對房屋價值評估是否(fou)公允的擔心。
針對這種擔憂，南(nan)京從信用好、業務強的(de)評(ping)估機構庫中隨機抽取(qu)(qu)3家，取(qu)(qu)排序中間的(de)評(ping)估值作(zuo)為存量住房的(de)最終收購(gou)價(jia)格(ge)(ge)。“市民可以(yi)根(gen)據評(ping)估價(jia)格(ge)(ge)決(jue)定(ding)是否接受下(xia)一(yi)步交易。”南(nan)京安(an)居建設集團有限責任公司副(fu)總經理王胡(hu)浩說(shuo)。
收來的(de)二手房(fang)用來做啥？南京計(ji)劃將收購過來的(de)二手房(fang)用作(zuo)租賃住房(fang)，對外租賃運營(ying)；江蘇太倉(cang)國企回收的(de)舊房(fang)，用于保障性租賃住房(fang)和人才公(gong)寓房(fang)源。
收購(gou)資(zi)金從哪來？江蘇太倉國(guo)企(qi)與銀行(xing)合作搭建(jian)總規(gui)模20億元的“資(zi)金池(chi)”；鄭州目前有(you)包(bao)括工行(xing)、建(jian)行(xing)在內的多家銀行(xing)對收購(gou)舊房的國(guo)企(qi)融資(zi)表達了支持(chi)。
鄭州(zhou)市(shi)住(zhu)宅與房(fang)地產(chan)業協會會長葉(xie)琦認(ren)為(wei)，國資收購模(mo)式適用于常住(zhu)人口持續增長的城(cheng)市(shi)，同(tong)時對國資平臺(tai)的運(yun)營能(neng)力也有(you)一(yi)定的要求(qiu)。
市場聯動：訂金可退回解市民后顧之憂
記者(zhe)了解到(dao)，以往購買新(xin)房預交的是定金，如果交定金的一(yi)方違約了，無法收回。而此次以深圳為代(dai)表的市場聯動模式(shi)把不可退(tui)的定金改(gai)為可退(tui)的訂金，降低居(ju)民換(huan)房的風險，對(dui)于(yu)改(gai)善性(xing)需求釋放有積極作用(yong)。
2024年5月(yue)，深圳開展“以舊換新”的樓(lou)盤綠景白石洲迎來(lai)了(le)實際成(cheng)交案例(li)。
劉先(xian)生得知“以(yi)舊換新(xin)”新(xin)房(fang)(fang)訂(ding)金(jin)(jin)可(ke)退回的消息后(hou)(hou)，聯系中介機構(gou)樂(le)有家(jia)，支(zhi)(zhi)付了綠(lv)景(jing)白石(shi)洲的一(yi)套(tao)110平方米、總價1000多萬元(yuan)的三房(fang)(fang)房(fang)(fang)源訂(ding)金(jin)(jin)。兩周后(hou)(hou)，他位于南山的54平方米舊房(fang)(fang)通過樂(le)有家(jia)售出，成(cheng)交價400萬元(yuan)左右，足以(yi)支(zhi)(zhi)付新(xin)房(fang)(fang)首付。
深圳“以舊換(huan)新(xin)”鼓勵房(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發企業和(he)中介機構，與計劃(hua)出(chu)(chu)售(shou)二手商(shang)品住房(fang)(fang)(fang)并購買新(xin)建(jian)商(shang)品住房(fang)(fang)(fang)的(de)購房(fang)(fang)(fang)居(ju)民簽署涉及(ji)“解(jie)約(yue)保(bao)護(hu)期”的(de)協議。若(ruo)舊房(fang)(fang)(fang)未能在約(yue)定(ding)期限內售(shou)出(chu)(chu)，開(kai)發企業和(he)換(huan)房(fang)(fang)(fang)人按約(yue)定(ding)解(jie)除協議并無條(tiao)件退(tui)款。
據深圳市(shi)房地(di)產中介協會(hui)數(shu)據，截至(zhi)(zhi)5月(yue)24日，參(can)與(yu)“以舊換新”的(de)開(kai)發項目已從首批13個增加至(zhi)(zhi)63個，參(can)與(yu)的(de)房地(di)產經(jing)紀品牌從首批21家(jia)增至(zhi)(zhi)34個，覆蓋全市(shi)1200余家(jia)經(jing)紀機(ji)構。消費者(zhe)共咨詢15144人次，其中轉化成帶看2604人次，通過活動簽訂(ding)新房訂(ding)金協議61套。
“關鍵在于舊房(fang)能(neng)不能(neng)賣得出去。”廣東省城規院住房(fang)政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“以舊換新(xin)”能(neng)否換成，與換房(fang)者的讓利力度和居民(min)就業(ye)、收入預期改善情(qing)況直(zhi)接(jie)相關。
稅費補貼：換房人節省交易成本
今(jin)年4月，江(jiang)蘇太倉(cang)市民(min)陳麗斌通過(guo)“以舊換新(xin)”換房省了近10萬元(yuan)的稅(shui)費。
陳麗斌的老房(fang)子129平(ping)方米，評估價(jia)是283萬(wan)元，換購的新房(fang)是太倉鼎盛華(hua)庭項目(mu)143平(ping)方米的戶型，總價(jia)約(yue)362萬(wan)元。新舊房(fang)屋款差額79萬(wan)元，全部采用(yong)按揭貸(dai)款，不用(yong)交中介費，新房(fang)契稅1.5%全免，算(suan)下來稅費節省(sheng)近10萬(wan)元。
4月26日，鄭州市召開二(er)手(shou)住房“賣舊買新(xin) 以舊換新(xin)”試點(dian)工作(zuo)通(tong)氣會。（張麟 攝）
記者從太(tai)倉(cang)市(shi)住(zhu)建局獲(huo)悉，太(tai)倉(cang)市(shi)今年(nian)對住(zhu)房(fang)賣舊買(mai)新(xin)實施契稅(shui)補貼，在(zai)2024年(nian)1月(yue)1日(ri)至2024年(nian)12月(yue)31日(ri)期間出售自有住(zhu)房(fang)，并在(zai)出售后(hou)3個(ge)月(yue)內、3至6個(ge)月(yue)內、6至12個(ge)月(yue)內購置新(xin)建商(shang)品住(zhu)房(fang)的購房(fang)家(jia)庭，分別給(gei)予新(xin)房(fang)契稅(shui)繳納份(fen)額100%、80%、50%的購房(fang)補貼。
截(jie)至2024年4月底(di)，江蘇太倉(cang)商品房(fang)(fang)“以舊換(huan)新”已(yi)累計(ji)成交新房(fang)(fang)235套(tao)，新房(fang)(fang)銷售額約(yue)8.02億元；置換(huan)存量房(fang)(fang)271套(tao)，收購金額約(yue)4.24億元。
深圳市(shi)住房(fang)公積金(jin)管理中心為市(shi)民免(mian)費提供二手房(fang)跨行“帶押過(guo)戶”資金(jin)監管服務，助(zhu)力解決(jue)房(fang)屋交易過(guo)程中跨行交易“過(guo)橋”資金(jin)成本高、還貸資金(jin)籌措難、售(shou)房(fang)交易周期長等(deng)問(wen)題。
除了政府補貼減免(mian)稅費外，房(fang)地產(chan)開發企(qi)業和中介機構也推出購房(fang)價款、傭金等專(zhuan)屬優惠方(fang)案。以(yi)深圳(zhen)為(wei)例，目前二(er)手(shou)房(fang)交易業主傭金點數一般是1.2%至1.5%。樂(le)有家表示，給深圳(zhen)“以(yi)舊換新”業主7至8折的(de)傭金專(zhuan)屬折扣，具體根據不同房(fang)源標的(de)確定。
記者了解到(dao)，各地(di)還在根(gen)據市民(min)反(fan)饋(kui)意見，持續對“以舊換(huan)新”政策(ce)進行調整和完(wan)善(shan)。業內人士認為(wei)，“以舊換(huan)新”可(ke)以推動商品房市場去庫存，加快保障性住(zhu)房供給(gei)。疊加不斷(duan)落地(di)的各類政策(ce)，其作用(yong)將不斷(duan)顯現。
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