cciia.org.cn 2021-9-26 7:19:47 法治日報——法制網
□ 法治日報全媒體記者 翟小功
物業管理服務與廣大人民群眾生產生活息息相關，是重大的民生問題，也是社區治理的重要部分，對打造共建共治共享的社會治理格局，推進海南自由貿易港建設有著重要意義。
近日，海南省第六屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議修訂通過《海南經濟特區物業管理條例》（以下簡稱《條例》），自2021年11月1日起施行。修訂后的《條例》共7章81條，對業主和業主組織、物業管理服務、物業的使用與維護等作出明確規定，為廣大業主營造安全、文明、和諧、美好的幸福家園。
與時俱進破局解困
海南省是全國較早開展物業管理工作的省份之一。《海南經濟特區物業管理條例》自2011年1月1日起施行，在業主自治、行業管理等諸多方面進行了有益探索與實踐，取得了積極的成效。
隨著經濟社會的發展，物業管理行業出現了很多新問題和新矛盾，省人大代表、政協委員多次提議修改，人民群眾反映強烈，迫切需要對《條例》進行完善，破解現實難題。
2018年，海南省住房和城鄉建設廳著手起草《條例》修訂草案，并委托海南法立信律師事務所承擔立法調研及執筆起草工作。本次修訂立足海南實際，貫徹落實新出臺的民法典精神，并堅持問題導向，著力解決物業管理中的焦點和難點問題。
歷時3年，通過充分調研借鑒省內外物業管理經驗，廣泛征求社會各界意見，對《條例》進行全面修訂，2021年6月1日海南省人大常委會通過了修訂后的《條例》。
《條例》在總則中提出，加強黨建引領和政府監管。物業管理應當遵循黨委領導、政府主導、業主自治、專業服務、社區治理、多方參與相結合的原則。縣級以上政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入社區治理體系。強化街道對社區物業的管理責任，并鼓勵各方參與和諧社區建設。
海南省住房和城鄉建設廳總工程師林詩輝表示：“《條例》的修訂與施行，將進一步提升自貿港社區治理能力，促進物業管理行業健康發展，為廣大業主營造安全、文明、和諧、美好的幸福家園，實現住有宜居。”
降低門檻明確權責
業主大會召開門檻高、表決難等是業主大會成立難的重要原因。
對此，《條例》明確提出降低首次業主大會召開門檻，規定物業管理區域符合“房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用滿兩年”這兩種情形之一的，可以召開首次業主大會會議，選舉業主委員會。同時規定，符合以上條件的，建設單位應當申請成立首次業主大會會議籌備組，業主可以提出書面申請，街道辦事處、鄉鎮政府也可以根據物業管理區域實際情況主動組建籌備組。
“我省部分小區屬于候鳥型小區，業主居住季節性較強，傳統書面征求意見的方式在一定程度上制約了業主參與小區管理的權利。”省人大常委會法工委規章備案處處長林崇高表示，《條例》提出，在確認業主身份前提下，以手機短信、微信、電子郵件等形式征求業主意見的，視為書面征求意見，還要求縣級以上政府物業管理主管部門逐步建立免費的業主決策信息服務平臺。
針對業主委員會運行存在的權利邊界不清晰、運行不規范、權責不對等的問題，《條例》明確業主委員會公布公示義務，建立業主委員會備案制度，規定業主委員會委員的禁止性行為，建立經濟責任審計制度，明確業主委員會換屆選舉的程序，規范業主委員會的運行。
值得一提的是，《條例》以列舉方式明確業主委員會委員禁止性行為，如侵占、挪用業主共有部分收益，擅自與物業服務人簽訂物業服務合同，泄露業主信息等。同時，《條例》規定業主委員會委員挪用或者侵占業主共有部分收益的法律責任。
保障業主合法權益
實踐中，物業服務人不按照合同約定提供服務，損害業主合法權益等問題時常發生。《條例》從明確物業服務人的義務、規范物業服務人的退出等方面規范物業服務人的行為，保障業主合法權益。
《條例》明確，物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并做好物業維修、養護和更新，建立健全安全防范制度，維護物業管理區域環境衛生，不得泄露業主信息等。
為了減少和化解物業服務人與業主因物業管理信息不對稱產生的矛盾，進一步保障業主的知情權，《條例》規定，物業服務人應當公示、及時更新物業管理的相關信息，并通過短信、微信等形式告知全體業主。同時要求物業服務人聽取業主意見和建議，接受業主監督，每年向業主大會、業主委員會報告工作情況。
“因物業服務人拒絕退出產生的物業糾紛時有發生，嚴重影響業主正常生活。”省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長王智介紹說，《條例》明確，物業服務合同終止后，物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續、退出物業管理區域，并明確了業主的救濟方式。
林崇高表示，鑒于業主共有部分經營收益被物業服務人挪用、侵占引發的矛盾比較突出，為保護業主的共同利益，《條例》規定，應當依法決定利用業主共有部分進行經營。明確收益歸屬，從賬目、賬戶方面加強監管。建立審計制度，規定業主大會、業主委員會可以對業主共有部分經營收益的使用情況進行審計。
同時，《條例》規定，物業服務人、業主委員會委員挪用或者侵占業主共有部分收益的，由縣級以上政府物業管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的共有部分收益，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究相關人員的刑事責任。
規范物業服務收費
隨著經濟社會發展，物業服務成本不斷上漲，物業服務人難以為繼，影響服務質量，也成為其侵占、挪用業主共有部分收益的重要原因。
對此，《條例》規定物業服務人不得在物業服務履行期限內擅自調整物業服務收費標準。因物價變動、職工最低工資標準調整等原因確需調整的，物業服務人應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料。物業服務人應當充分聽取業主意見，與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，由業主共同決定。
現實中，業主欠交物業服務費用的情況較為常見，影響物業服務人正常經營，損害全體業主的合法權益。為此，《條例》明確業主應當按照約定按時足額交納物業服務費用。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費用。
為保護業主的基本權益，《條例》對物業服務人催交物業服務費用的方式進行了規范，規定物業服務人不得采取停止供電、供水以及限制業主進出小區、入戶、使用電梯等其他方式催交物業服務費用。
針對實踐中住宅專項維修資金管理難、交存難、使用難的問題，《條例》從實行分級賬戶管理、明確建設單位的首期交存義務、規范住宅專項維修資金一般使用程序等方面規范住宅專項維修資金的管理和使用。尤其是，《條例》規定了七種危及房屋安全和人身財產安全的情況，可以緊急動用住宅專項維修資金。
日期：2021-9-26 7:19:47 | 關閉 |
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