cciia.org.cn 2022-9-26 8:51:24 法治日報
甲醛(quan)房、隔斷間、租金貸……伴隨著(zhu)租房市場(chang)的(de)火(huo)爆，這些亂象時有發生，相關業(ye)態亟待(dai)規(gui)范。9月1日起，《北(bei)京市住(zhu)房租賃(lin)條(tiao)例(li)》（以下簡稱《條(tiao)例(li)》）正式(shi)施(shi)行，這是全國首(shou)部規(gui)范住(zhu)房租賃(lin)、規(gui)范長(chang)租公寓等(deng)新興業(ye)態的(de)地方性法(fa)規(gui)，北(bei)京也成為首(shou)個將“住(zhu)有所居、房住(zhu)不炒、租購并舉、職住(zhu)平衡”等(deng)寫入地方立法(fa)的(de)城市。
北京市住(zhu)房和城鄉建(jian)設(she)委員會相關負(fu)責(ze)人(ren)表示，《條例》體現了北京市推動(dong)實現群眾(zhong)住(zhu)有所居、宜(yi)居安(an)居的堅定決(jue)心。近日，該(gai)負(fu)責(ze)人(ren)對(dui)《條例》的主要條款(kuan)及立法意圖進行(xing)了解讀。
將“個人二房東”納入監管
《條例》著力(li)嚴格(ge)規范(fan)市(shi)場(chang)秩(zhi)序，明確利(li)用(yong)非居住(zhu)(zhu)存量土(tu)地建設(she)的(de)(de)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房、利(li)用(yong)非居住(zhu)(zhu)存量房屋改建的(de)(de)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房、利(li)用(yong)集(ji)體建設(she)用(yong)地建設(she)的(de)(de)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房、土(tu)地出(chu)讓(rang)相(xiang)關文件明確要(yao)求用(yong)于租(zu)賃(lin)(lin)的(de)(de)住(zhu)(zhu)房等不得銷(xiao)售(shou)、變相(xiang)銷(xiao)售(shou)，不得用(yong)于出(chu)租(zu)短租(zu)住(zhu)(zhu)房，并設(she)定(ding)了較(jiao)重的(de)(de)罰(fa)則。
針(zhen)對投(tou)訴(su)舉報(bao)反映較(jiao)多的克(ke)扣租(zu)(zu)金押金、長收短(duan)付、高收低(di)出、“個人(ren)(ren)二房(fang)(fang)東(dong)”卷(juan)錢跑路等市場(chang)亂象(xiang)，《條例》為違規市場(chang)主(zhu)(zhu)(zhu)體量(liang)身定(ding)制了“緊箍咒(zhou)”。主(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)(yao)包括：主(zhu)(zhu)(zhu)體要(yao)(yao)適格，規定(ding)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)、房(fang)(fang)地(di)產經(jing)紀機構應(ying)(ying)當(dang)具(ju)備(bei)相應(ying)(ying)的資金、人(ren)(ren)員(yuan)和(he)管理(li)能力(li)，要(yao)(yao)求企(qi)業(ye)(ye)名(ming)稱和(he)經(jing)營(ying)(ying)范圍均應(ying)(ying)當(dang)體現(xian)行(xing)業(ye)(ye)和(he)經(jing)營(ying)(ying)特點，明(ming)確(que)市場(chang)主(zhu)(zhu)(zhu)體登(deng)記和(he)行(xing)業(ye)(ye)備(bei)案要(yao)(yao)求；個人(ren)(ren)租(zu)(zu)賃(lin)要(yao)(yao)嚴管，將“個人(ren)(ren)二房(fang)(fang)東(dong)”納入(ru)監管，規定(ding)個人(ren)(ren)轉(zhuan)租(zu)(zu)住(zhu)房(fang)(fang)超(chao)過規定(ding)數量(liang)應(ying)(ying)當(dang)申請住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)設立登(deng)記，并(bing)(bing)明(ming)確(que)對違法行(xing)為的處罰要(yao)(yao)求；信息(xi)(xi)要(yao)(yao)透明(ming)，營(ying)(ying)業(ye)(ye)執(zhi)照(zhao)、辦公(gong)地(di)址、從業(ye)(ye)人(ren)(ren)員(yuan)信息(xi)(xi)、服(fu)務(wu)事(shi)項及收費標準、投(tou)訴(su)電話等須在經(jing)營(ying)(ying)場(chang)所、網絡服(fu)務(wu)端如(ru)實(shi)公(gong)示，要(yao)(yao)提(ti)前編制房(fang)(fang)屋(wu)狀況(kuang)說明(ming)書并(bing)(bing)向承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)告(gao)知(zhi)有關信息(xi)(xi)；執(zhi)業(ye)(ye)要(yao)(yao)實(shi)名(ming)，從業(ye)(ye)人(ren)(ren)員(yuan)應(ying)(ying)當(dang)持卡(ka)實(shi)名(ming)從業(ye)(ye)，并(bing)(bing)在提(ti)供服(fu)務(wu)的租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同上簽字、注明(ming)信息(xi)(xi)卡(ka)號(hao)。
此外(wai)，《條例》明確(que)租(zu)賃企業收取(qu)(qu)押金(jin)(jin)(jin)一(yi)(yi)般(ban)不(bu)得超(chao)過(guo)(guo)一(yi)(yi)個月(yue)(yue)租(zu)金(jin)(jin)(jin)，并須通過(guo)(guo)第三方(fang)專用賬戶托管，單次收取(qu)(qu)租(zu)金(jin)(jin)(jin)數額一(yi)(yi)般(ban)不(bu)得超(chao)過(guo)(guo)三個月(yue)(yue)租(zu)金(jin)(jin)(jin)，超(chao)收的租(zu)金(jin)(jin)(jin)應當納入監(jian)管；經紀(ji)機(ji)構收取(qu)(qu)傭金(jin)(jin)(jin)一(yi)(yi)般(ban)不(bu)得超(chao)過(guo)(guo)一(yi)(yi)個月(yue)(yue)租(zu)金(jin)(jin)(jin)，并且合(he)(he)同(tong)期滿當事人續約的，經紀(ji)機(ji)構不(bu)得再次收取(qu)(qu)傭金(jin)(jin)(jin)。金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構發(fa)放租(zu)金(jin)(jin)(jin)貸款應當以備案的租(zu)賃合(he)(he)同(tong)為依據，劃入承租(zu)人賬戶；貸款金(jin)(jin)(jin)額不(bu)得高于租(zu)賃合(he)(he)同(tong)金(jin)(jin)(jin)額，貸款期限不(bu)得超(chao)過(guo)(guo)租(zu)賃合(he)(he)同(tong)期限，發(fa)放貸款頻率(lv)(lv)應當與(yu)承租(zu)人支付(fu)租(zu)金(jin)(jin)(jin)頻率(lv)(lv)匹(pi)配。
全方位保障承租人居住權益
對于(yu)租(zu)(zu)客而言，住房租(zu)(zu)賃涉(she)及穩定居住權，屬于(yu)民生(sheng)范疇。在租(zu)(zu)賃關(guan)系中，承租(zu)(zu)人一般處(chu)于(yu)相對被(bei)動地位。從多年來的(de)(de)管理實踐(jian)來看，90%以(yi)上的(de)(de)投訴反映的(de)(de)是承租(zu)(zu)人權益受到侵(qin)害。
《條例》在平等保護(hu)當事人(ren)(ren)的(de)(de)原則下(xia)，從居住條件(jian)(jian)、安(an)全保障、穩定租(zu)(zu)金、糾紛調(diao)處(chu)等方面進一(yi)(yi)步(bu)突出(chu)對(dui)承租(zu)(zu)人(ren)(ren)居住權益的(de)(de)保障。一(yi)(yi)是(shi)明確規定出(chu)租(zu)(zu)住房應當符合(he)建(jian)筑(zhu)、治(zhi)安(an)、室內(nei)空氣質(zhi)量等基本(ben)安(an)全標準要求，具備(bei)供水、供電等基本(ben)居住條件(jian)(jian)，不(bu)(bu)得(de)(de)打(da)隔斷違法(fa)群(qun)租(zu)(zu)，禁止(zhi)出(chu)租(zu)(zu)違法(fa)建(jian)設(she)及其他法(fa)律規定不(bu)(bu)得(de)(de)出(chu)租(zu)(zu)的(de)(de)房屋(wu)。二(er)是(shi)明確出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)的(de)(de)合(he)同登(deng)記備(bei)案(an)、出(chu)租(zu)(zu)登(deng)記以及安(an)全管理(li)等責任義(yi)務，并規定出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)不(bu)(bu)得(de)(de)采取停(ting)止(zhi)供水、供電、供熱、供燃氣或者采取暴力、威脅等方式強行(xing)解(jie)除(chu)合(he)同、收(shou)房。三是(shi)出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)應當出(chu)示(shi)身份證(zheng)件(jian)(jian)、房屋(wu)權屬證(zheng)明，告知房屋(wu)裝修情況并配合(he)實地(di)看房等。四是(shi)通過租(zu)(zu)賃合(he)同網簽(qian)備(bei)案(an)信息共享為承租(zu)(zu)人(ren)(ren)辦理(li)居住證(zheng)、積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務提供便利，承租(zu)(zu)人(ren)(ren)無需提交紙質(zhi)合(he)同。五是(shi)建(jian)立多元糾紛化解(jie)機(ji)制(zhi)，為租(zu)(zu)賃當事人(ren)(ren)高效率(lv)化解(jie)糾紛提供多種途徑(jing)。
《條(tiao)例》明確租(zu)(zu)房(fang)(fang)合(he)(he)同應當(dang)網簽，同時規定要充分(fen)運用科技手段為(wei)管理(li)(li)服務(wu)賦能(neng)，開發建(jian)設全市統一的住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)管理(li)(li)服務(wu)平臺(tai)，與公安、教育等部門建(jian)立信(xin)(xin)息(xi)(xi)互通(tong)(tong)共享機(ji)制，整合(he)(he)部門間“房(fang)(fang)、人(ren)、企(qi)(qi)”管理(li)(li)信(xin)(xin)息(xi)(xi)，提供(gong)房(fang)(fang)源信(xin)(xin)息(xi)(xi)查驗、企(qi)(qi)業及從業人(ren)員信(xin)(xin)息(xi)(xi)查詢、人(ren)臉識別等服務(wu)，逐步實現租(zu)(zu)賃(lin)(lin)當(dang)事人(ren)合(he)(he)同網簽、備案、查詢等“掌上辦理(li)(li)”“一網通(tong)(tong)辦”，為(wei)百(bai)(bai)姓辦理(li)(li)居(ju)住證、積分(fen)落(luo)戶(hu)、公積金提取(qu)等提供(gong)便利(li)，并通(tong)(tong)過網簽實現租(zu)(zu)賃(lin)(lin)合(he)(he)同登(deng)記(ji)備案和出租(zu)(zu)登(deng)記(ji)合(he)(he)并辦理(li)(li)，避(bi)免“一事兩跑(pao)(pao)”“讓信(xin)(xin)息(xi)(xi)多跑(pao)(pao)路，讓百(bai)(bai)姓少跑(pao)(pao)腿”。
根據《條例(li)》，出租(zu)人應當(dang)在租(zu)房合同(tong)簽訂30日內(nei)，辦理(li)住(zhu)房租(zu)賃登(deng)(deng)記(ji)備案和(he)出租(zu)登(deng)(deng)記(ji)。中介和(he)長租(zu)公寓將通過全市統一建設的住(zhu)房租(zu)賃管理(li)服務(wu)平臺完成租(zu)賃合同(tong)網簽，自動提交登(deng)(deng)記(ji)備案。網簽和(he)備案的租(zu)賃合同(tong)不但受法(fa)律保護，還可以(yi)享受到各種為租(zu)賃賦權(quan)的公共服務(wu)。
嚴禁群租盤活農租規范短租
《條例(li)》明(ming)確要(yao)求嚴禁群租(zu)，規(gui)定出(chu)租(zu)住(zhu)房應以原規(gui)劃(hua)設計(ji)的(de)房間為(wei)最小出(chu)租(zu)單位、不(bu)得(de)(de)打隔斷改(gai)變房屋內部結構，起(qi)居(ju)(ju)室不(bu)得(de)(de)單獨出(chu)租(zu)，廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等非居(ju)(ju)住(zhu)空間不(bu)得(de)(de)出(chu)租(zu)用(yong)(yong)于居(ju)(ju)住(zhu)，人均使用(yong)(yong)面積(ji)和每(mei)個房間居(ju)(ju)住(zhu)人數須(xu)符合(he)規(gui)定。同(tong)時明(ming)確賦予街道辦、鄉鎮政府(fu)對(dui)違(wei)法群租(zu)的(de)管理職(zhi)責(ze)和處罰權(quan)。這是北京市將(jiang)2013年以來開展的(de)群租(zu)房治(zhi)理實踐經驗上升為(wei)地(di)方(fang)性法規(gui)，為(wei)治(zhi)理工作提(ti)供了(le)更充分的(de)法治(zhi)保障。
當前(qian)北京(jing)市(shi)(shi)的農(nong)村(cun)地(di)(di)區尤(you)其是城鄉接合(he)部宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)上房(fang)屋承載了大量城市(shi)(shi)務工(gong)(gong)人(ren)員(yuan)。村(cun)民將(jiang)閑置(zhi)農(nong)宅(zhai)(zhai)出租(zu)(zu)(zu)(zu)，一(yi)方面增加收入(ru)，另(ling)一(yi)方面也提供了租(zu)(zu)(zu)(zu)金相對較低的租(zu)(zu)(zu)(zu)住產品，有效滿足了部分務工(gong)(gong)人(ren)員(yuan)的基(ji)本居(ju)住需求(qiu)。與(yu)此同(tong)時(shi)，人(ren)口倒掛所帶來(lai)的治安、消防、環(huan)境衛生等(deng)矛盾問(wen)題凸顯，亟(ji)須(xu)規(gui)范管理(li)(li)。《條例(li)》將(jiang)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)房(fang)屋租(zu)(zu)(zu)(zu)賃納入(ru)全市(shi)(shi)規(gui)范管理(li)(li)，納入(ru)基(ji)層治理(li)(li)體系(xi)，并(bing)明確農(nong)業農(nong)村(cun)部門負責指導宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃的監(jian)督(du)管理(li)(li)工(gong)(gong)作(zuo)，建立健全村(cun)民自(zi)治機制，鼓勵農(nong)村(cun)集體經濟組(zu)織與(yu)規(gui)模化、專(zhuan)業化住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃企業合(he)作(zuo)統一(yi)管理(li)(li)、出租(zu)(zu)(zu)(zu)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)(di)上閑置(zhi)住房(fang)。
近(jin)年來(lai)(lai)，隨著“互(hu)聯網+”的(de)興(xing)起，城(cheng)市“短(duan)租(zu)房(fang)”等新興(xing)業態快速發(fa)展，廣泛(fan)分布(bu)在(zai)居住小(xiao)區內(nei)的(de)民宅(zhai)以“短(duan)租(zu)房(fang)”“網約(yue)房(fang)”等形式對外出(chu)(chu)(chu)租(zu)，滿足了旅行者(zhe)短(duan)期住宿需求的(de)同時，也給城(cheng)市安全(quan)管理(li)(li)(li)帶來(lai)(lai)重大挑戰，嚴重影響小(xiao)區住戶(hu)的(de)正常居住生活，引(yin)發(fa)了大量矛(mao)盾糾紛。為此，《條例》明確首都功能核心區內(nei)禁止出(chu)(chu)(chu)租(zu)短(duan)租(zu)住房(fang)，其他(ta)城(cheng)鎮地(di)區出(chu)(chu)(chu)租(zu)短(duan)租(zu)住房(fang)的(de)，應(ying)當符合(he)本(ben)市相關管理(li)(li)(li)規范和本(ben)小(xiao)區管理(li)(li)(li)規約(yue)，無管理(li)(li)(li)規約(yue)或者(zhe)管理(li)(li)(li)規約(yue)無相關約(yue)定的(de)，應(ying)當取得本(ben)棟樓內(nei)或者(zhe)同一平房(fang)院落內(nei)其他(ta)業主(zhu)的(de)一致同意。出(chu)(chu)(chu)租(zu)人應(ying)當與(yu)房(fang)屋所(suo)在(zai)地(di)的(de)公安派出(chu)(chu)(chu)所(suo)簽訂治安責(ze)任保證書。
多元機制提高糾紛解決效率
目(mu)前住房租(zu)賃市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)主體(ti)大部分(fen)是散(san)(san)戶對散(san)(san)戶，住房租(zu)賃企(qi)(qi)業(ye)運(yun)營的(de)(de)(de)(de)規模占比較小，租(zu)金(jin)調控的(de)(de)(de)(de)手段少、難度大。對此，《條例(li)》明確(que)禁止(zhi)住房租(zu)賃企(qi)(qi)業(ye)、房地產經紀機(ji)構哄抬租(zu)金(jin)、捆綁消費(fei)、捏(nie)造(zao)散(san)(san)布漲(zhang)價(jia)(jia)信息等擾亂(luan)市(shi)場(chang)秩序的(de)(de)(de)(de)行(xing)為，防止(zhi)企(qi)(qi)業(ye)在資本(ben)的(de)(de)(de)(de)助(zhu)推下惡(e)性競爭，炒作(zuo)、推高租(zu)金(jin)，并依據我(wo)國價(jia)(jia)格(ge)法(fa)建立政府對租(zu)金(jin)價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)(de)(de)干預(yu)機(ji)制，租(zu)金(jin)明顯上漲(zhang)或可(ke)能(neng)明顯上漲(zhang)時，市(shi)政府可(ke)采取漲(zhang)價(jia)(jia)申報(bao)、限定租(zu)金(jin)或者租(zu)金(jin)漲(zhang)幅等價(jia)(jia)格(ge)干預(yu)措施(shi)穩(wen)定租(zu)金(jin)水平(ping)。
房(fang)(fang)屋租(zu)賃(lin)中介一(yi)直以(yi)來是矛盾糾(jiu)紛(fen)多發領域(yu)，民(min)事(shi)(shi)、行政甚至刑事(shi)(shi)問(wen)題交織在一(yi)起，而90%以(yi)上屬于(yu)(yu)租(zu)金、押(ya)金、租(zu)期等合(he)同(tong)糾(jiu)紛(fen)，涉及主體多、處(chu)理難度大(da)。為(wei)提(ti)高住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)矛盾糾(jiu)紛(fen)解(jie)(jie)(jie)決(jue)(jue)效率(lv)，《條例》規定了多主體、多渠道的多元解(jie)(jie)(jie)決(jue)(jue)機(ji)制(zhi)，有助于(yu)(yu)矛盾糾(jiu)紛(fen)得(de)到快速、便(bian)捷處(chu)理。其中明(ming)確，對于(yu)(yu)民(min)事(shi)(shi)糾(jiu)紛(fen)首先應當(dang)(dang)由當(dang)(dang)事(shi)(shi)人協商解(jie)(jie)(jie)決(jue)(jue)；從事(shi)(shi)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)經營的企業(ye)、房(fang)(fang)地產經紀(ji)機(ji)構以(yi)及互聯網信息平臺應當(dang)(dang)建立投訴(su)處(chu)理機(ji)制(zhi)，將矛盾糾(jiu)紛(fen)化解(jie)(jie)(jie)在第一(yi)線。（記者 王斌）
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