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cciia.org.cn　 2021-2-2 10:17:23　 人民法院報

　　近日，四川省成都市雙流區人民法(fa)(fa)(fa)院審(shen)結一起房(fang)屋買賣(mai)合同糾紛，法(fa)(fa)(fa)院一審(shen)判(pan)(pan)決原告(gao)(gao)(gao)張某與被告(gao)(gao)(gao)王某簽訂的房(fang)屋買賣(mai)合同于(yu)2020年10月(yue)21日解除(chu)，解除(chu)后的法(fa)(fa)(fa)律后果等則(ze)仍按(an)我國(guo)合同法(fa)(fa)(fa)的相關規定，判(pan)(pan)決被告(gao)(gao)(gao)向原告(gao)(gao)(gao)返還購房(fang)預付款1.97萬元(yuan)、定金4萬元(yuan)，并向原告(gao)(gao)(gao)支付違約(yue)金6萬元(yuan)。

　　法院經審理查明，2020年(nian)3月(yue)，原、被告雙方(fang)簽訂(ding)“成都市存量(liang)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)買(mai)(mai)賣合(he)同(tong)(tong)(tong)”，約定(ding)原告張某(mou)(mou)以總(zong)價147萬(wan)元購(gou)買(mai)(mai)被告王某(mou)(mou)位于雙流區的房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)一套。同(tong)(tong)(tong)日，張某(mou)(mou)向王某(mou)(mou)支付(fu)定(ding)金(jin)4萬(wan)元，購(gou)房(fang)(fang)預(yu)付(fu)款(kuan)1.97萬(wan)元。合(he)同(tong)(tong)(tong)約定(ding)，若出售人(ren)將(jiang)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)出售給第(di)三人(ren)導致買(mai)(mai)受人(ren)無法取得房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)所有權(quan)的，則構成根本違約，買(mai)(mai)受人(ren)有權(quan)單方(fang)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)(tong)(tong)，合(he)同(tong)(tong)(tong)解(jie)除(chu)的，違約方(fang)須向守約方(fang)支付(fu)該(gai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)本合(he)同(tong)(tong)(tong)成交價20%的違約金(jin)，并退還全部(bu)已付(fu)款(kuan)。

　　合(he)(he)同簽訂(ding)后(hou)，張某(mou)多次通過微信等(deng)方式催促(cu)王某(mou)辦理(li)過戶手續，但王某(mou)均以各種(zhong)理(li)由拖(tuo)延辦理(li)。后(hou)查實(shi)，王某(mou)已在(zai)當年5月下旬將案涉房屋以高(gao)于(yu)與張某(mou)的售價出售并過戶給了他人。之后(hou)，張某(mou)起訴至法(fa)院，請求解除合(he)(he)同，要求王某(mou)返還上(shang)述(shu)定金、購(gou)房預付(fu)款，并支付(fu)違約金29.4萬元(yuan)。

　　雙流區法院一(yi)審認為，該案中王某將房(fang)屋“一(yi)房(fang)二賣”的行(xing)為違反了合同約(yue)定(ding)，且構成根(gen)本違約(yue)，張某有權解除合同。

　　該案中，法院結合(he)(he)合(he)(he)同的(de)履行情況、王(wang)某的(de)過(guo)錯程度、原(yuan)告(gao)的(de)預期(qi)利益及(ji)被告(gao)將(jiang)案涉房屋出(chu)售并過(guo)戶給(gei)他(ta)人時的(de)價格等因素，根據公平原(yuan)則綜合(he)(he)予以衡量，認為(wei)雙(shuang)方約定(ding)的(de)違約金過(guo)高(gao)，應當(dang)予以調減，酌定(ding)為(wei)6萬元為(wei)宜(yi)，遂依(yi)法作出(chu)上(shang)述判決(jue)。

　　■法官說法■

　　《最(zui)高人(ren)民(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)關于(yu)適用(yong)〈中華人(ren)民(min)共和國民(min)法(fa)(fa)(fa)典〉時(shi)間(jian)效力的(de)(de)(de)若干規(gui)(gui)定(ding)(ding)》第(di)(di)十條規(gui)(gui)定(ding)(ding)，民(min)法(fa)(fa)(fa)典施行前(qian)，當(dang)事人(ren)一(yi)方(fang)未(wei)通知對(dui)方(fang)而直(zhi)(zhi)接(jie)以提(ti)起訴訟(song)(song)方(fang)式(shi)依法(fa)(fa)(fa)主(zhu)張解除(chu)合(he)(he)同的(de)(de)(de)，適用(yong)民(min)法(fa)(fa)(fa)典第(di)(di)五百六十五條第(di)(di)二(er)款(kuan)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)。而第(di)(di)二(er)款(kuan)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)為，當(dang)事人(ren)一(yi)方(fang)未(wei)通知對(dui)方(fang)，直(zhi)(zhi)接(jie)以提(ti)起訴訟(song)(song)或(huo)者(zhe)(zhe)申(shen)請(qing)仲(zhong)裁的(de)(de)(de)方(fang)式(shi)依法(fa)(fa)(fa)主(zhu)張解除(chu)合(he)(he)同，人(ren)民(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)或(huo)者(zhe)(zhe)仲(zhong)裁機構確認該(gai)主(zhu)張的(de)(de)(de)，合(he)(he)同自起訴狀副(fu)本或(huo)者(zhe)(zhe)仲(zhong)裁申(shen)請(qing)書副(fu)本送(song)達(da)對(dui)方(fang)時(shi)解除(chu)，即對(dui)于(yu)施行前(qian)一(yi)方(fang)當(dang)事人(ren)未(wei)通知對(dui)方(fang)而直(zhi)(zhi)接(jie)以提(ti)起訴訟(song)(song)方(fang)式(shi)主(zhu)張解除(chu)合(he)(he)同的(de)(de)(de)情形具有溯及力。

　　該案中張某直接(jie)以提起(qi)(qi)訴訟方式(shi)主張解除(chu)合同(tong)(tong)，故合同(tong)(tong)解除(chu)時間(jian)為起(qi)(qi)訴狀副(fu)本送達對方之日。而對民法(fa)典(dian)施行前的法(fa)律(lv)事實引發的關(guan)于(yu)合同(tong)(tong)是否應當解除(chu)、解除(chu)后(hou)的法(fa)律(lv)后(hou)果等，依照相關(guan)規定，仍應適(shi)用合同(tong)(tong)法(fa)的有關(guan)規定，民法(fa)典(dian)則不具有溯及(ji)力(li)。

　　因(yin)合同法還明確，約定的(de)(de)違約金(jin)低于造(zao)成的(de)(de)損(sun)失的(de)(de)，當事人可以(yi)請求(qiu)人民(min)法院(yuan)或者仲裁機構(gou)予以(yi)增加；約定的(de)(de)違約金(jin)過分高于造(zao)成的(de)(de)損(sun)失的(de)(de)，當事人可以(yi)請求(qiu)人民(min)法院(yuan)或者仲裁機構(gou)予以(yi)適當減少。

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