cciia.org.cn 2021-3-25 7:30:11 法治日(ri)報——法制網(wang)
法治日報全(quan)媒(mei)體記者 徐偉倫(lun) 通訊員(yuan) 黃(huang)慧婧
樓下鄰居安裝排煙管(guan)(guan)道不當,樓上(shang)住戶不堪其擾(rao),認為物(wu)業公司未盡(jin)到監督(du)管(guan)(guan)理職責,為此要(yao)求減(jian)免物(wu)業費。對于這一(yi)糾紛,一(yi)審法院判決姜(jiang)(jiang)女士應全額(e)交納物(wu)業費。姜(jiang)(jiang)女士不服,提起(qi)上(shang)訴。近日(ri),北(bei)京市第一(yi)中級(ji)人民法院對此案(an)作出終(zhong)審判決:駁回上(shang)訴,維持原(yuan)判。
法院(yuan)在判(pan)決(jue)書中指(zhi)出(chu),雖(sui)然(ran)每位業(ye)(ye)主均(jun)有權依據自(zi)己的(de)標準對物業(ye)(ye)服務進行評價,但物業(ye)(ye)服務具有公共(gong)性,在相關費用(yong)的(de)交(jiao)納及(ji)減(jian)免時,不(bu)能僅僅依據某(mou)個或某(mou)些業(ye)(ye)主的(de)評價,還需要考慮(lv)全體業(ye)(ye)主的(de)整(zheng)體利益。
案情介紹
姜女士為(wei)(wei)某小區某號樓304號房(fang)屋業(ye)(ye)主。2007年10月,小區業(ye)(ye)主大會(甲方)與小信公司(乙(yi)方)簽訂(ding)《物業(ye)(ye)服(fu)務委托合同(tong)(tong)》,約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)小信公司為(wei)(wei)小區提供物業(ye)(ye)服(fu)務。2012年之后,雙方又(you)簽訂(ding)了3份《物業(ye)(ye)服(fu)務委托合同(tong)(tong)》,約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)物業(ye)(ye)費為(wei)(wei)含稅價普(pu)通住(zhu)宅(zhai)每月2元/平方米,其中還(huan)約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding),對業(ye)(ye)主和(he)(he)(he)物業(ye)(ye)使用(yong)人(ren)違(wei)反《業(ye)(ye)主公約(yue)(yue)(yue)》和(he)(he)(he)甲方批準的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)管(guan)理制(zhi)(zhi)度的(de)(de)(de)行(xing)(xing)為(wei)(wei),乙(yi)方有責(ze)任和(he)(he)(he)權利(li)根據情節輕重,采(cai)取勸說(shuo)、批評(ping)、警告、制(zhi)(zhi)止,并及時(shi)將有關情況(kuang)報告甲方,以上行(xing)(xing)為(wei)(wei)如(ru)觸犯法律法規(gui),應及時(shi)報告有關部門;在(zai)(zai)采(cai)取簽署措(cuo)施(shi)時(shi),應嚴格遵守(shou)有關法律法規(gui)及《業(ye)(ye)主公約(yue)(yue)(yue)》的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding);在(zai)(zai)業(ye)(ye)主委員(yuan)會要(yao)求下,乙(yi)方有責(ze)任和(he)(he)(he)權利(li)對業(ye)(ye)主和(he)(he)(he)物業(ye)(ye)使用(yong)人(ren)違(wei)反法律法規(gui)及《業(ye)(ye)主公約(yue)(yue)(yue)》的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding),給(gei)小區公共(gong)利(li)益(yi)造成(cheng)較(jiao)大損失的(de)(de)(de)行(xing)(xing)為(wei)(wei)進行(xing)(xing)訴(su)訟;對于(yu)個別住(zhu)戶(hu)(物業(ye)(ye)使用(yong)人(ren))損害(hai)公共(gong)設(she)(she)施(shi)、設(she)(she)備(bei),和(he)(he)(he)侵害(hai)公共(gong)利(li)益(yi)的(de)(de)(de)行(xing)(xing)為(wei)(wei)有要(yao)求賠償的(de)(de)(de)權利(li),收到的(de)(de)(de)賠償款項(xiang)須用(yong)于(yu)相(xiang)關公共(gong)設(she)(she)施(shi)、設(she)(she)備(bei)的(de)(de)(de)修復。
由(you)于對物業服(fu)務(wu)不(bu)滿意,姜女(nv)士未交納(na)2012年2月(yue)1日(ri)至2019年12月(yue)31日(ri)期間(jian)的(de)(de)物業服(fu)務(wu)費共計1.5萬(wan)余元(yuan)。為此,小信(xin)公司向一審法院提起訴訟,請求姜女(nv)士支付上述(shu)拖欠的(de)(de)物業費。
對此,姜女(nv)(nv)士(shi)表(biao)示,由于(yu)小信(xin)公(gong)司未提前通知暖氣試水,導致其家新安裝的(de)暖氣設備漏水將(jiang)樓下(xia)204號(hao)房(fang)(fang)屋地板(ban)損壞(huai),其賠償了(le)樓下(xia)業主損失(shi)3080元;此外(wai)(wai),204號(hao)住戶入住時將(jiang)廚(chu)房(fang)(fang)外(wai)(wai)墻(qiang)打穿安裝了(le)排(pai)煙管(guan)道,其排(pai)出(chu)的(de)廢氣對姜女(nv)(nv)士(shi)家及小區環境(jing)造成了(le)影響,進而影響到姜女(nv)(nv)士(shi)正常(chang)賣房(fang)(fang)。姜女(nv)(nv)士(shi)認為,小信(xin)公(gong)司對上述問題監管(guan)不(bu)力,不(bu)予(yu)解決(jue),導致了(le)自(zi)己的(de)相關損失(shi),因此要求減免(mian)物業費,。
一(yi)審法院經過審理,判(pan)令姜女(nv)士支(zhi)付涉案期(qi)間欠繳(jiao)的物業費15406.77元(yuan)。
姜女士不服,向北京一(yi)中院提起上訴,認為(wei)樓下204業主將(jiang)外墻打穿安裝了排煙管(guan),對著自家(jia)的客廳(ting)排放廢氣,導致(zhi)其(qi)房屋賣不出去,小信公司沒有履(lv)行(xing)監督、制(zhi)止、管(guan)理的職責,存在不作為(wei),要求改判支付一(yi)半的物業費。
對此,小信公司辯稱,姜女士(shi)與(yu)204號房(fang)業(ye)主(zhu)之間的糾紛(fen)應是相鄰關系糾紛(fen),應另案起訴,同時(shi)強調公司自身并沒有執法權。
判決結果
北京一(yi)中院審理(li)后(hou)認(ren)為,小信公司(si)與小區業(ye)主大(da)會簽訂(ding)了物業(ye)服務(wu)委托(tuo)合(he)同(tong),上述(shu)合(he)同(tong)系(xi)雙方真實意(yi)思表示,且不(bu)違反法(fa)律、行(xing)政(zheng)法(fa)規(gui)的強(qiang)制(zhi)性規(gui)定(ding),應屬(shu)有效合(he)同(tong),對小區全(quan)體業(ye)主具有法(fa)律約(yue)(yue)束力。雙方均應按(an)合(he)同(tong)約(yue)(yue)定(ding)履行(xing)自己的義務(wu)。
姜女(nv)士(shi)因小信公(gong)司(si)的物業服務不(bu)到位主張減(jian)(jian)半(ban)交(jiao)(jiao)納物業費(fei),但其主張的事由主要與樓下住戶爭(zheng)議有關,現有證據不(bu)能充分(fen)證明(ming)小信公(gong)司(si)在履行合(he)同過程中存在嚴重違約行為(wei),故姜女(nv)士(shi)以物業服務質量(liang)為(wei)由要求減(jian)(jian)半(ban)交(jiao)(jiao)納物業費(fei),在小信公(gong)司(si)不(bu)認可的情況下,法院不(bu)予支持(chi)。據此,北(bei)京一中院作出(chu)終審判決:駁回上(shang)訴,維持(chi)原(yuan)判。
法官提示
隨著我國城鎮化的(de)推(tui)進,小區業(ye)主與物(wu)業(ye)公司間的(de)物(wu)業(ye)服務合同糾紛頻發。在物(wu)業(ye)公司起訴追繳物(wu)業(ye)費的(de)案件中,業(ye)主常以物(wu)業(ye)服務不到位(wei)為由要求減(jian)免費用。
在處理此類糾紛時,應當看到,物業(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)是一種(zhong)全天候(hou)、不(bu)間斷、全方(fang)位、多層次、動(dong)態性的(de)過程(cheng)性服(fu)(fu)(fu)務(wu),在對(dui)(dui)物業(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)質(zhi)量進(jin)行評價時不(bu)宜僅依(yi)據(ju)(ju)短時間內個別(bie)的(de)、局部的(de)問題(ti)加以判(pan)定(ding),而(er)應對(dui)(dui)小(xiao)區整體的(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)情況和持續狀態進(jin)行多方(fang)位全面(mian)考量。雖然每位業(ye)主(zhu)均(jun)有權依(yi)據(ju)(ju)自己的(de)標準對(dui)(dui)物業(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)進(jin)行評價,但(dan)物業(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)具有公共性,在相(xiang)關(guan)費用的(de)交納及減免時,不(bu)能僅僅依(yi)據(ju)(ju)某(mou)(mou)個或(huo)某(mou)(mou)些(xie)業(ye)主(zhu)的(de)評價,還需要考慮(lv)全體業(ye)主(zhu)的(de)整體利益。
本案中,業(ye)主(zhu)(zhu)主(zhu)(zhu)張(zhang)的物業(ye)費(fei)減(jian)免(mian)事由主(zhu)(zhu)要與樓(lou)下(xia)住戶爭議有(you)關(guan),現有(you)證據不(bu)能充分(fen)證明(ming)物業(ye)公司存在違約行為,因(yin)此法院對(dui)業(ye)主(zhu)(zhu)的主(zhu)(zhu)張(zhang)未(wei)予支持。
法官提示,業(ye)主與(yu)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司之間的(de)(de)關(guan)系(xi)既是被服(fu)務(wu)(wu)與(yu)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)關(guan)系(xi),又(you)是相互(hu)依存的(de)(de)關(guan)系(xi),只有在業(ye)主足額交納物(wu)業(ye)費的(de)(de)情況下(xia),物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司才可以提供更好的(de)(de)優質服(fu)務(wu)(wu);物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司則(ze)應(ying)本著誠實信用、服(fu)務(wu)(wu)第一的(de)(de)原則(ze),努(nu)力(li)提高(gao)物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)(wu)質量(liang),以此贏(ying)得(de)業(ye)主對物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)(wu)工(gong)作(zuo)的(de)(de)理解與(yu)支持。
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