湊百萬買的婚房竟是“兇宅”法院判買家可退房并索賠
民法典學堂
購(gou)置房(fang)(fang)產原本是一(yi)件(jian)開心的(de)事情(qing),可是90后姑(gu)娘(niang)林(lin)(lin)紅(hong)(化名)卻開心不起來(lai)。她從(cong)父(fu)母還有(you)親戚處湊錢買下準備用(yong)來(lai)當婚(hun)房(fang)(fang)用(yong)的(de)房(fang)(fang)屋竟(jing)然發生過兇(xiong)殺碎尸(shi)案(an),得(de)知該真(zhen)相后,林(lin)(lin)紅(hong)及家(jia)人(ren)猶(you)如晴(qing)天霹靂(li)。林(lin)(lin)紅(hong)一(yi)紙訴(su)狀將賣(mai)方(fang)王梅(mei)(化名)告上法院要求退房(fang)(fang)并賠(pei)償(chang)相關損(sun)失(shi)。日前,本案(an)經(jing)廣州市海珠區人(ren)民法院審理后,判決撤銷雙方(fang)簽訂的(de)購(gou)房(fang)(fang)合同,賣(mai)方(fang)王梅(mei)返(fan)還買方(fang)林(lin)(lin)紅(hong)已支付(fu)的(de)39萬元(yuan)購(gou)房(fang)(fang)款,并賠(pei)償(chang)損(sun)失(shi)等。
文/廣(guang)州日報(bao)全(quan)媒體(ti)記(ji)者章程
買方:“如知道房屋曾發生過兇殺案,我絕不會購買”
賣方:以為這些事不會造成大影響,所以未告知買方
據(ju)林(lin)(lin)紅(hong)控訴,2020年(nian)10月底,她(ta)從朋(peng)友(you)處獲知(zhi)位于(yu)海珠區廣州大道南的一處高層(ceng)樓(lou)房(fang)(fang)正在放(fang)賣,她(ta)便(bian)(bian)與業(ye)主王(wang)(wang)梅(mei)通過微信及電話進行(xing)了溝通,并約定要去現場看(kan)房(fang)(fang)。實地看(kan)房(fang)(fang)后,林(lin)(lin)紅(hong)在2020年(nian)11月中旬即與王(wang)(wang)梅(mei)達成了購房(fang)(fang)意向,雙方(fang)簽(qian)訂《存量房(fang)(fang)買賣合同》,約定房(fang)(fang)屋(wu)總價127萬(wan)元,首(shou)(shou)付(fu)(fu)款39萬(wan)元,按揭款88萬(wan)元。簽(qian)訂房(fang)(fang)屋(wu)買賣合同當天,林(lin)(lin)紅(hong)便(bian)(bian)付(fu)(fu)給王(wang)(wang)梅(mei)10萬(wan)元定金(jin)。1個月后,雙方(fang)辦(ban)理了房(fang)(fang)產過戶,林(lin)(lin)紅(hong)在當天又(you)交付(fu)(fu)了20萬(wan)元首(shou)(shou)付(fu)(fu)款,過戶次日交清剩余首(shou)(shou)付(fu)(fu)款9萬(wan)元。
但令林紅(hong)萬萬沒有想到的(de)(de)是,這套房子(zi)(zi)竟然是套“兇宅”!2020年(nian)12月底,她無意(yi)中(zhong)通過網絡信息獲知(zhi),該(gai)房屋曾于2013年(nian)4月一(yi)天(tian)晚(wan)上發(fa)生過兇殺案。“這套房子(zi)(zi)是我從年(nian)邁的(de)(de)父母及姐妹還有親戚處湊錢買(mai)下(xia)的(de)(de),下(xia)一(yi)步準備作(zuo)為婚(hun)房的(de)(de),完全(quan)無法接受(shou)購買(mai)一(yi)套‘兇宅’!”得(de)知(zhi)真(zhen)相的(de)(de)林紅(hong)及家人猶(you)如晴(qing)天(tian)霹靂。為了確(que)認這一(yi)事實,林紅(hong)趕緊(jin)去(qu)到房子(zi)(zi)周邊(bian)走訪,中(zhong)介和附近的(de)(de)居民都表示(shi)該(gai)房子(zi)(zi)確(que)實曾經發(fa)生過兇殺案。中(zhong)介表示(shi)由于這個原(yuan)因,他們(men)是不(bu)會帶客人去(qu)看的(de)(de),所以(yi)王(wang)梅也不(bu)會在中(zhong)介放盤。
得知(zhi)真相的當晚(wan),林(lin)紅便(bian)約王(wang)梅出來(lai)當面溝通此(ci)(ci)事。對此(ci)(ci),王(wang)梅承認房(fang)(fang)(fang)屋確(que)實發(fa)生過(guo)(guo)兇殺案(an),但由于(yu)她認為(wei)這(zhe)些事不(bu)會造成大(da)(da)的影響(xiang),所以沒(mei)有告(gao)(gao)知(zhi)林(lin)紅。雙方(fang)(fang)因(yin)為(wei)退房(fang)(fang)(fang)及賠償事項協商不(bu)一致,林(lin)紅只好將(jiang)王(wang)梅告(gao)(gao)上了法院,林(lin)紅認為(wei),此(ci)(ci)事給她及家人造成極大(da)(da)的心理負(fu)擔(dan),嚴(yan)重影響(xiang)她們一家人的工作和生活,“我們一直(zhi)認為(wei)該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋是(shi)(shi)正常房(fang)(fang)(fang)屋,并不(bu)清楚房(fang)(fang)(fang)屋曾經發(fa)生過(guo)(guo)兇殺案(an),如果知(zhi)道,是(shi)(shi)萬萬不(bu)會購(gou)買的!這(zhe)是(shi)(shi)屬于(yu)重大(da)(da)誤解(jie),嚴(yan)重違背真實意愿訂立的合(he)同,而業(ye)主明(ming)知(zhi)屋內曾經發(fa)生過(guo)(guo)兇殺案(an),卻沒(mei)有告(gao)(gao)知(zhi)我們,這(zhe)違背了誠實信用(yong)的原則。”為(wei)此(ci)(ci),林(lin)紅請求法院撤銷雙方(fang)(fang)簽訂的購(gou)房(fang)(fang)(fang)合(he)同,王(wang)梅返還她已支(zhi)付的購(gou)房(fang)(fang)(fang)款39萬元,并賠償已支(zhi)付的不(bu)動產登記費(fei)(fei)、按(an)揭費(fei)(fei)、稅(shui)費(fei)(fei)等(deng)合(he)計2.8萬余元。此(ci)(ci)外,協助將(jiang)該(gai)房(fang)(fang)(fang)產權屬登記變更回王(wang)梅名下,并由王(wang)梅承擔(dan)全案(an)訴訟費(fei)(fei)用(yong)等(deng)。
面對林紅的控訴,王梅(mei)不同意承擔(dan)林紅要求的賠償2.8萬(wan)余(yu)元(yuan)的費(fei)(fei)用損失,她只是實收了39萬(wan)元(yuan),這部分實收款同意退回,但其他費(fei)(fei)用應(ying)由(you)林紅自(zi)行承擔(dan),訴訟費(fei)(fei)用應(ying)由(you)雙方(fang)共同承擔(dan)。
爭議焦點:原業主是否構成欺詐
究(jiu)竟被告(gao)王梅是(shi)(shi)否構(gou)成(cheng)欺(qi)詐?這成(cheng)為(wei)本案爭議焦點。法(fa)院認為(wei),判斷是(shi)(shi)否構(gou)成(cheng)欺(qi)詐,應(ying)當考(kao)慮(lv)以下若干要素:涉案房(fang)屋(wu)內(nei)發生(sheng)命案是(shi)(shi)否屬于重大瑕(xia)疵,被告(gao)對相關信息是(shi)(shi)否有(you)披露義務,以及被告(gao)未披露的情況下原告(gao)購買涉案房(fang)屋(wu)是(shi)(shi)否違背其(qi)真實(shi)意思。
一(yi)方面,涉(she)案(an)房(fang)(fang)屋(wu)內的(de)確曾發生(sheng)故意殺人(ren)的(de)犯(fan)罪事(shi)(shi)實(shi),法院(yuan)查(cha)明,被(bei)害(hai)人(ren)在(zai)案(an)發時被(bei)殺害(hai)分尸,兇手(shou)也因犯(fan)故意殺人(ren)罪等被(bei)判處刑罰。從(cong)社會(hui)生(sheng)活(huo)的(de)一(yi)般常識和常理(li)推斷,發生(sheng)殺人(ren)事(shi)(shi)件(jian)已(yi)達到普通民眾認(ren)知中的(de)“橫死”等嚴重(zhong)(zhong)情況。雖然房(fang)(fang)屋(wu)內發生(sheng)非正常死亡(wang)事(shi)(shi)件(jian)客觀上未影響到房(fang)(fang)屋(wu)的(de)實(shi)際(ji)使用價(jia)值,但(dan)是該(gai)情形因影響到購(gou)房(fang)(fang)者的(de)心理(li)感受而(er)造成房(fang)(fang)屋(wu)交易價(jia)值降(jiang)低,與(yu)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)在(zai)締約時真實(shi)意思(si)表示不符(fu),違背了買(mai)受人(ren)對于房(fang)(fang)屋(wu)實(shi)際(ji)價(jia)值的(de)期待,構成房(fang)(fang)屋(wu)的(de)重(zhong)(zhong)大瑕疵,是影響買(mai)賣合同訂(ding)立及履行的(de)重(zhong)(zhong)大事(shi)(shi)項。
同(tong)(tong)時,當事人行(xing)(xing)使權利、履行(xing)(xing)義務(wu)應當遵(zun)守誠實信用原則。被告(gao)在(zai)出(chu)(chu)(chu)售涉(she)案房屋(wu)時,有信息(xi)披露的義務(wu),應當如實將所售房屋(wu)有關的全部信息(xi)特(te)別是能夠影(ying)響買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)訂立及履行(xing)(xing)的重大(da)事項(xiang)充分告(gao)知(zhi)原告(gao),促使原告(gao)做出(chu)(chu)(chu)正確的意思表示(shi)。對重大(da)事項(xiang)的披露是出(chu)(chu)(chu)賣人的義務(wu),不(bu)能因買(mai)受人未主(zhu)動(dong)詢問而免除(chu)。
再者,原(yuan)告(gao)在(zai)起(qi)訴理由中也表明如果知道房屋發生過兇殺案,是(shi)萬萬不會購買的(de),這是(shi)屬于重(zhong)大誤解,嚴重(zhong)違(wei)背真實(shi)意(yi)愿訂立(li)的(de)合(he)同。原(yuan)告(gao)的(de)心理認(ren)知符合(he)普(pu)通大眾對“兇宅”的(de)認(ren)識(shi)評判,法院采信(xin)原(yuan)告(gao)是(shi)在(zai)違(wei)背真實(shi)意(yi)思情(qing)況(kuang)下(xia)訂立(li)的(de)合(he)同。
法院指出,本案(an)中,被告不能僅以(yi)自己的(de)主觀心(xin)理(li)感(gan)受認定房屋發生命案(an)無須在意,而應以(yi)普通民眾的(de)認知對發生非正常(chang)死亡(wang)事件(jian)予以(yi)披露。被告未披露涉案(an)房屋內發生非正常(chang)死亡(wang)事件(jian),違反誠實信用原則(ze),構成欺(qi)詐。
●房(fang)屋(wu)內發生非正常死亡事件構成房(fang)屋(wu)的重大瑕疵(ci),是影響(xiang)買賣合(he)同訂(ding)立及履行的重大事項。
●對重(zhong)大事項的披露(lu)是(shi)出(chu)賣人(ren)的義務,不能因買受人(ren)未主動詢問而(er)免除。
●賣方(fang)未披露涉案(an)房屋內(nei)發生(sheng)非正(zheng)常死亡(wang)事(shi)件,違反(fan)誠實(shi)信用原則,構(gou)成欺詐(zha)。
法院判決:
撤銷購房合同
為此(ci),法院最(zui)終判決撤銷雙方簽訂的購房(fang)合同,被(bei)告(gao)(gao)王(wang)梅(mei)返還(huan)購房(fang)款39萬元(yuan),支付不動產登記(ji)費(fei)、按揭服務費(fei)、稅(shui)費(fei)等2.8萬余(yu)元(yuan),并辦理房(fang)產過(guo)戶(hu)回其名(ming)下相(xiang)關手續。此(ci)外(wai),本案受理費(fei)由(you)被(bei)告(gao)(gao)王(wang)梅(mei)承擔。
民法典小課堂:
受欺詐方享有撤銷權
誠實(shi)(shi)信(xin)用原(yuan)則(ze)是合同(tong)的基本(ben)準則(ze)之(zhi)一。我國民(min)法典明確規定“民(min)事(shi)(shi)主體從事(shi)(shi)民(min)事(shi)(shi)活動,應當遵循(xun)誠信(xin)原(yuan)則(ze),秉(bing)持誠實(shi)(shi),恪守承諾(nuo)”。
法官提醒,當事人(ren)(ren)在行使(shi)權利(li)、履行義務時(shi),應做到誠(cheng)(cheng)實(shi)守(shou)信、遵守(shou)約定,堅持公平正義,善意(yi)真誠(cheng)(cheng)地進行每(mei)一次交易活(huo)動。欺(qi)詐行為(wei)有違誠(cheng)(cheng)實(shi)信用(yong)原則(ze),不利(li)于誠(cheng)(cheng)信社會的建立(li),民事活(huo)動的各方當事人(ren)(ren)因自(zi)覺恪(ke)守(shou)誠(cheng)(cheng)信,摒(bing)棄(qi)欺(qi)詐。
針對(dui)通過欺(qi)詐的方(fang)(fang)式簽訂的合同,我國民(min)(min)(min)法(fa)典在第(di)一(yi)編總則下的第(di)六章(zhang)民(min)(min)(min)事法(fa)律行(xing)為第(di)三節民(min)(min)(min)事法(fa)律行(xing)為的效(xiao)力中作出了規定,即(ji)依據第(di)一(yi)百四十八條,一(yi)方(fang)(fang)以欺(qi)詐手段,使對(dui)方(fang)(fang)在違背真實(shi)(shi)意(yi)思的情況下實(shi)(shi)施(shi)的民(min)(min)(min)事法(fa)律行(xing)為,受欺(qi)詐方(fang)(fang)有權請求人民(min)(min)(min)法(fa)院(yuan)或(huo)者仲(zhong)裁機構予以撤銷。