cciia.org.cn 2021-5-27 13:57:43 法治日報——法制網(wang)
法治日報全媒(mei)體記(ji)者 翟小功
6年前(qian)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)王先(xian)生(sheng)與海南申(shen)亞(ya)置業(ye)有限公(gong)司（以下簡稱“申(shen)亞(ya)公(gong)司”）就三亞(ya)一處商(shang)墅現房(fang)(fang)(fang)簽(qian)訂商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣合同，在王先(xian)生(sheng)支付購(gou)房(fang)(fang)(fang)款后(hou)，申(shen)亞(ya)公(gong)司將(jiang)該房(fang)(fang)(fang)屋向房(fang)(fang)(fang)產登記(ji)部門網簽(qian)備案合同后(hou)，隱(yin)瞞業(ye)主4分鐘內又撤回網簽(qian)，3年多以后(hou)，繼續隱(yin)瞞業(ye)主私自將(jiang)該房(fang)(fang)(fang)屋等(deng)78套房(fang)(fang)(fang)抵押(ya)給第三人(ren)貸(dai)款，王先(xian)生(sheng)發(fa)現申(shen)亞(ya)公(gong)司網簽(qian)異常等(deng)行為后(hou)，遂將(jiang)申(shen)亞(ya)公(gong)司告上法庭。
經過(guo)三亞市中級人民法(fa)(fa)院一審、海南(nan)省高級人民法(fa)(fa)院二審，法(fa)(fa)院最終(zhong)認定(ding)王(wang)先生與申亞公司簽訂的(de)《商品(pin)房買賣合(he)同》系(xi)雙(shuang)方真實意思表示(shi)，應(ying)認定(ding)合(he)法(fa)(fa)有效，雙(shuang)方應(ying)當恪守履行。
后因雙方就(jiu)涉案房屋辦理(li)不動(dong)產(chan)證、余(yu)款繳納及房屋面積差異款始終無(wu)法(fa)(fa)達成一致，王先(xian)生(sheng)與申亞(ya)公司(si)再次對(dui)博公堂要求開(kai)發商盡快(kuai)辦理(li)不動(dong)產(chan)權證并支付逾期辦證違約(yue)金(jin)。2021年(nian)5月25日上(shang)午，三亞(ya)市城(cheng)郊人民法(fa)(fa)院(yuan)一審(shen)公開(kai)開(kai)庭審(shen)理(li)原告王先(xian)生(sheng)與被(bei)告申亞(ya)公司(si)商品房預售合同(tong)糾紛一案。
網簽合同又“速撤” 購房者狀告開發商
2015年3月24日，王先(xian)生向(xiang)申亞(ya)公(gong)司購買(mai)了一套位于(yu)三亞(ya)市吉陽區亞(ya)龍灣開(kai)發區龍溪路的(de)地塊上建設(she)的(de)（定名為“亞(ya)龍灣壹號”）預售商(shang)品房(fang)，雙方在簽訂了《商(shang)品房(fang)買(mai)賣合同》后，王先(xian)生如(ru)約向(xiang)開(kai)發商(shang)支付了超過85%的(de)購房(fang)款。
雙方(fang)簽訂(ding)的合(he)同約定，王先生購買申亞(ya)(ya)公司(si)開發的亞(ya)(ya)龍灣壹號第10#樓，建筑面(mian)(mian)積(ji)為(wei)415.61平(ping)方(fang)米，該建筑面(mian)(mian)積(ji)特別約定為(wei)其中套內面(mian)(mian)積(ji)415.61平(ping)方(fang)米，按照套內面(mian)(mian)積(ji)計價(jia)，單價(jia)每平(ping)方(fang)米為(wei)84213.57元(yuan)，總金(jin)額為(wei)3500萬元(yuan)。申亞(ya)(ya)公司(si)應(ying)當在2015年12月31日前交(jiao)房。
合同(tong)還約定，王先(xian)生按分(fen)期付(fu)款(kuan)的(de)(de)方式支付(fu)這筆購(gou)房(fang)款(kuan)，其中500萬元購(gou)房(fang)款(kuan)通過活(huo)動承(cheng)辦費用沖(chong)抵(di)。在合同(tong)附(fu)加頁(ye)載明，王先(xian)生承(cheng)諾(nuo)為申(shen)(shen)亞(ya)公司業主提供兩年(nian)(nian)內兩次為期一周到10天的(de)(de)航(hang)海(hai)、攝(she)影培(pei)訓服務，并(bing)于2015年(nian)(nian)12月(yue)31日至2016年(nian)(nian)組織一次房(fang)車大會，由申(shen)(shen)亞(ya)公司提供場地及水電等條件。由此(ci)，該(gai)3500萬元總房(fang)款(kuan)由支付(fu)現金3000萬元及承(cheng)辦活(huo)動沖(chong)抵(di)房(fang)款(kuan)500萬元的(de)(de)兩部分(fen)組成(cheng)。
合(he)同(tong)簽訂后(hou)(hou)，王先生按合(he)同(tong)約定于(yu)2015年(nian)3月2日(ri)至(zhi)4月13日(ri)向申(shen)(shen)(shen)亞(ya)公(gong)司支付3000萬(wan)元，并隨后(hou)(hou)舉辦了(le)兩場為申(shen)(shen)(shen)亞(ya)公(gong)司宣(xuan)傳推(tui)介的(de)活動，王先生積極籌(chou)備(bei)第三次活動并支付了(le)前期部分費用，后(hou)(hou)因申(shen)(shen)(shen)亞(ya)公(gong)司不提供活動場地及(ji)水電等原(yuan)因導(dao)致該(gai)活動未能舉辦。申(shen)(shen)(shen)亞(ya)公(gong)司于(yu)2016年(nian)初僅向王先生交(jiao)付房(fang)屋的(de)鑰(yao)匙，但未辦理(li)房(fang)屋交(jiao)接(jie)手續。2017年(nian)8月24日(ri)，王先生交(jiao)納物(wu)業費56460.23元。交(jiao)付房(fang)屋鑰(yao)匙后(hou)(hou)，申(shen)(shen)(shen)亞(ya)公(gong)司一直未辦理(li)房(fang)屋產(chan)權登記手續。
2018年(nian)(nian)10月(yue)16日(ri)，當王(wang)先生向三(san)亞(ya)(ya)(ya)市房(fang)產信息中(zhong)心(xin)查詢，發現他(ta)與申亞(ya)(ya)(ya)公司(si)(si)簽(qian)訂的《商品(pin)房(fang)買賣合同(tong)(tong)》并未進行(xing)(xing)網(wang)(wang)簽(qian)備(bei)案(an)(an)登(deng)記。隨后，他(ta)多(duo)方(fang)交涉將開發商告(gao)上法(fa)(fa)庭(ting)。前(qian)案(an)(an)經一(yi)審(shen)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)調查核(he)實，三(san)亞(ya)(ya)(ya)市房(fang)產信息中(zhong)心(xin)對三(san)亞(ya)(ya)(ya)市中(zhong)級人民法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)的復函載(zai)明，申亞(ya)(ya)(ya)公司(si)(si)于2015年(nian)(nian)9月(yue)29日(ri)在(zai)三(san)亞(ya)(ya)(ya)市房(fang)產信息中(zhong)心(xin)操(cao)作(zuo)了亞(ya)(ya)(ya)龍灣(wan)壹號第10#樓的網(wang)(wang)簽(qian)合同(tong)(tong)后又迅速撤回(申亞(ya)(ya)(ya)公司(si)(si)告(gao)知王(wang)先生2015年(nian)(nian)3月(yue)24日(ri)簽(qian)合同(tong)(tong)當日(ri)已進行(xing)(xing)網(wang)(wang)簽(qian)并展(zhan)示了合同(tong)(tong)網(wang)(wang)簽(qian)登(deng)記號，證(zheng)實申亞(ya)(ya)(ya)公司(si)(si)簽(qian)合同(tong)(tong)時(shi)根本未進行(xing)(xing)網(wang)(wang)簽(qian)，半年(nian)(nian)多(duo)以后才進行(xing)(xing)第一(yi)次網(wang)(wang)簽(qian))，半年(nian)(nian)多(duo)以后的第一(yi)次網(wang)(wang)簽(qian)到撤回網(wang)(wang)簽(qian)整個操(cao)作(zuo)時(shi)間間隔約4分鐘，目前(qian)該合同(tong)(tong)在(zai)系統內顯示為歷史狀態。2019年(nian)(nian)4月(yue)15日(ri)，申亞(ya)(ya)(ya)公司(si)(si)在(zai)案(an)(an)件審(shen)理過程中(zhong)為了彌補網(wang)(wang)簽(qian)“有鬼”的漏洞，又對該房(fang)屋又進行(xing)(xing)了第二次網(wang)(wang)簽(qian)備(bei)案(an)(an)。
2014年10月27日，申亞(ya)(ya)(ya)公(gong)司曾經將亞(ya)(ya)(ya)龍灣(wan)壹號(hao)在建工程抵押給(gei)(gei)了中(zhong)國(guo)銀(yin)行三(san)(san)亞(ya)(ya)(ya)分行。2018年6月21日，三(san)(san)亞(ya)(ya)(ya)市國(guo)土局辦理的(de)不動產(chan)登記(ji)載(zai)明，申亞(ya)(ya)(ya)公(gong)司將亞(ya)(ya)(ya)龍灣(wan)壹號(hao)（包括(kuo)第10#樓）78套(tao)未銷售(shou)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)及相對應的(de)分攤面積抵押給(gei)(gei)中(zhong)國(guo)銀(yin)行三(san)(san)亞(ya)(ya)(ya)分行，抵押物(wu)類型為期房(fang)(fang)(fang)(fang)，擔保期限自(zi)2018年6月21日至(zhi)2020年1月20日，附記(ji)載(zai)明本次為第二次抵押登記(ji)及抵押房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)均為未銷售(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)（備注：涉(she)案房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)早于2015年3月24日已(yi)經銷售(shou)給(gei)(gei)王先生，3年多以(yi)后(hou)隱瞞王先生，將該(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)在內的(de)78套(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)均作為未銷售(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)向銀(yin)行貸款5.5億元(yuan)）。
“我們簽(qian)訂購房(fang)合同(tong)后(hou)，申亞公司網(wang)簽(qian)就搞(gao)鬼，竟在網(wang)簽(qian)備案后(hou)又(you)將我早(zao)就買的房(fang)屋抵押(ya)給銀(yin)行(xing)貸款(kuan)，致使購房(fang)合同(tong)目(mu)的不能實現……”為此，王先(xian)生于(yu)2018年10月25日(ri)向三亞市(shi)中級人(ren)民法院提起訴訟，請求解除合同(tong)、全額退還購房(fang)款(kuan)3500萬(wan)元及利息(xi)并支付(fu)其(qi)3000萬(wan)元賠償款(kuan)。
法院認定合同有效 雙方應當恪守履行
在訴訟中，王先生(sheng)提出(chu)，他已經如實履行了(le)合同約(yue)定(ding)的(de)付款及“活(huo)動(dong)(dong)(dong)抵購房款”的(de)義(yi)務。目前，他已舉辦了(le)兩次(ci)(ci)活(huo)動(dong)(dong)(dong)，第(di)三次(ci)(ci)活(huo)動(dong)(dong)(dong)是由于申亞公司不(bu)配合不(bu)按約(yue)定(ding)提供場地及水電等條件(jian)，導致活(huo)動(dong)(dong)(dong)最終無法完成，但他為第(di)三次(ci)(ci)活(huo)動(dong)(dong)(dong)進行了(le)相應的(de)籌備(bei)并支付前期(qi)準備(bei)費用。
王(wang)先(xian)生還(huan)認為，申亞(ya)公司(si)在合(he)同簽訂后(hou)存在惡(e)意違約行(xing)為。申亞(ya)公司(si)未(wei)按合(he)同約定辦理預售(shou)網(wang)簽及備案(an)登記。在交付房(fang)(fang)屋(wu)(wu)后(hou)，不僅(jin)未(wei)通(tong)知他(ta)辦理產權(quan)登記手續，還(huan)將具備辦理產權(quan)過(guo)戶條(tiao)件(jian)的(de)涉案(an)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)擅(shan)自(zi)登記在公司(si)名下，為惡(e)意將涉案(an)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)抵押給(gei)第(di)三人做鋪墊。申亞(ya)公司(si)在未(wei)通(tong)知他(ta)的(de)情況下，竟將早已賣(mai)給(gei)王(wang)先(xian)生的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)造假作為“未(wei)銷售(shou)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)”抵押給(gei)第(di)三人套取(qu)貸款。申亞(ya)公司(si)“先(xian)賣(mai)后(hou)抵”的(de)行(xing)為嚴重侵害了他(ta)的(de)合(he)法權(quan)益(yi)。
而申亞公司(si)辯稱，王先生未完全(quan)履行合(he)同(tong)約定的航海、攝影(ying)培(pei)訓和(he)房車(che)大會等(deng)沖抵500萬元(yuan)購(gou)房款(kuan)(kuan)的服務，也未全(quan)額支付500萬元(yuan)購(gou)房款(kuan)(kuan)，致使合(he)同(tong)總(zong)價款(kuan)(kuan)尚(shang)未最終確(que)定，合(he)同(tong)不(bu)能(neng)進(jin)行備案。
同(tong)時(shi)，申亞(ya)公(gong)(gong)司(si)向(xiang)三亞(ya)市中級人民法院同(tong)時(shi)提起反訴，請求王(wang)(wang)(wang)先(xian)生(sheng)(sheng)立即與申亞(ya)公(gong)(gong)司(si)簽署房(fang)(fang)屋(wu)交接材料，支(zhi)付(fu)(fu)房(fang)(fang)款(kuan)余額500萬元(yuan)及違約金68.5萬元(yuan)。經測(ce)量(liang)，涉(she)案房(fang)(fang)屋(wu)實(shi)際套(tao)(tao)(tao)內(nei)面(mian)積(ji)為437.12平方米，王(wang)(wang)(wang)先(xian)生(sheng)(sheng)還應(ying)當支(zhi)付(fu)(fu)房(fang)(fang)屋(wu)面(mian)積(ji)差(cha)(cha)異(yi)款(kuan)1727220.32元(yuan)。王(wang)(wang)(wang)先(xian)生(sheng)(sheng)認(ren)為，合同(tong)約定的(de)是套(tao)(tao)(tao)內(nei)面(mian)積(ji)，但(dan)申亞(ya)公(gong)(gong)司(si)提交法庭的(de)房(fang)(fang)屋(wu)測(ce)量(liang)報(bao)告是房(fang)(fang)屋(wu)總(zong)建筑面(mian)積(ji)，總(zong)建筑面(mian)積(ji)和套(tao)(tao)(tao)內(nei)面(mian)積(ji)完全(quan)是兩碼事(shi)，肯定有(you)差(cha)(cha)異(yi)，既然申亞(ya)公(gong)(gong)司(si)特別約定房(fang)(fang)屋(wu)是套(tao)(tao)(tao)內(nei)面(mian)積(ji)，那么本案的(de)面(mian)積(ji)差(cha)(cha)異(yi)的(de)不利后果只(zhi)能由申亞(ya)公(gong)(gong)司(si)自行承擔，王(wang)(wang)(wang)先(xian)生(sheng)(sheng)不應(ying)補交房(fang)(fang)屋(wu)的(de)面(mian)積(ji)差(cha)(cha)異(yi)款(kuan)。
三亞市中級人民法院審理后認為，王先生(sheng)與(yu)申(shen)亞公司(si)簽訂(ding)的(de)《商品房買賣(mai)合同(tong)(tong)》系(xi)雙(shuang)方(fang)真實(shi)意思表示，且不存(cun)在(zai)違(wei)反法律(lv)、行政法規的(de)強制性規定(ding)，應認定(ding)合法有(you)效，雙(shuang)方(fang)應當恪守履行。鑒于目前合同(tong)(tong)目的(de)實(shi)現不存(cun)在(zai)障(zhang)礙，雙(shuang)方(fang)簽訂(ding)的(de)合同(tong)(tong)不具備解除的(de)條(tiao)件。同(tong)(tong)時，申(shen)亞公司(si)的(de)訴訟請求也(ye)沒(mei)有(you)事實(shi)和法律(lv)依據。
最終，三(san)亞市中級(ji)人(ren)民(min)法院(yuan)一審判(pan)決同時(shi)駁回(hui)了原、被告(gao)的(de)訴(su)訟請求。一審宣判(pan)后，雙方均(jun)提(ti)起上(shang)訴(su)。2019年12月18日(ri)，海南高(gao)院(yuan)終審駁回(hui)上(shang)訴(su)，維持原判(pan)。
開發商不過戶辦證 雙方再次對薄公堂
“經過(guo)(guo)(guo)一(yi)審(shen)、二審(shen)之后(hou)，2019年(nian)底和2020年(nian)，按(an)照法院判決要求，我積極與申亞(ya)公司(si)協商溝通(tong)，希望申亞(ya)公司(si)繼續履行合(he)同約定，盡快給我辦理房產過(guo)(guo)(guo)戶(hu)手續，經過(guo)(guo)(guo)一(yi)年(nian)多的溝通(tong)，至今仍沒有結(jie)果(guo)。”王先(xian)生表示(shi)。
為此，王(wang)(wang)先(xian)生無奈之下(xia)(xia)再(zai)次(ci)(ci)將申(shen)亞公司告(gao)上(shang)法庭(ting)，請(qing)求(qiu)判令申(shen)亞公司應(ying)將涉案(an)的亞龍灣(wan)壹號第10#樓(lou)不動產權證書辦理登記至王(wang)(wang)先(xian)生名下(xia)(xia)，并(bing)支付逾期辦證違(wei)約(yue)金。而申(shen)亞公司再(zai)次(ci)(ci)提起反訴，再(zai)次(ci)(ci)要求(qiu)王(wang)(wang)先(xian)生支付房(fang)款余款以及房(fang)屋(wu)面積差異款。
2021年5月25日上(shang)午，三(san)亞市(shi)城郊人(ren)民法院一審(shen)(shen)公(gong)開審(shen)(shen)理(li)原告王先生與被告申亞公(gong)司商品房(fang)預售合同糾紛(fen)一案。
“2018年10月至2019年12月期(qi)間，在三亞中(zhong)院(yuan)、海南高(gao)院(yuan)審理的(de)王(wang)先(xian)生與申亞公司(si)商(shang)品(pin)房(fang)預售合同糾紛訴訟中(zhong)，申亞公司(si)已就(jiu)支付(fu)房(fang)款(kuan)余款(kuan)以及(ji)支付(fu)房(fang)屋面積差異款(kuan)問題(ti)提(ti)起反(fan)(fan)訴請求(qiu)(qiu)，均(jun)被法院(yuan)判決(jue)駁回。”在庭審中(zhong)，王(wang)先(xian)生及(ji)訴訟代理人提(ti)出(chu)，申亞公司(si)本次提(ti)出(chu)的(de)反(fan)(fan)訴請求(qiu)(qiu)與之(zhi)前的(de)基本一致，依法已經夠成(cheng)重(zhong)復起訴，應當裁定駁回反(fan)(fan)訴。
“我們已按照合同履行(xing)了(le)付款及(ji)提(ti)供服務(wu)(wu)的(de)全部義(yi)務(wu)(wu)。”王(wang)先(xian)生(sheng)及(ji)訴訟代理人(ren)表(biao)示，雙方對已支(zhi)付3000萬(wan)元房(fang)款及(ji)王(wang)先(xian)生(sheng)為申亞公司(si)(si)(si)業(ye)主舉(ju)辦的(de)兩次(ci)活動的(de)事實沒有異議。而(er)且，王(wang)先(xian)生(sheng)舉(ju)辦兩次(ci)活動后，為第三(san)次(ci)房(fang)車大(da)會的(de)策劃進行(xing)了(le)出資(zi)并充分(fen)準備，因申亞公司(si)(si)(si)未(wei)能(neng)按約定提(ti)供場地(di)、水(shui)電及(ji)相關審批等條(tiao)件，導致房(fang)車大(da)會未(wei)能(neng)順(shun)利舉(ju)辦，王(wang)先(xian)生(sheng)已履行(xing)了(le)全部義(yi)務(wu)(wu)，無需(xu)再向申亞公司(si)(si)(si)支(zhi)付房(fang)款。
王(wang)先(xian)生及(ji)訴訟代(dai)理人(ren)提(ti)出，涉案房(fang)(fang)(fang)屋(wu)已于2017年(nian)4月13日將產權(quan)登記(ji)(ji)(ji)在申亞公(gong)司(si)名(ming)下(xia)而非(fei)王(wang)先(xian)生名(ming)下(xia)。2019年(nian)4月12日，在前(qian)案審理過(guo)程中，申亞公(gong)司(si)在涉案房(fang)(fang)(fang)屋(wu)“先(xian)賣后(hou)抵”穿幫的(de)情況下(xia)，趕快(kuai)還貸并注銷涉案房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)抵押登記(ji)(ji)(ji)。同時該房(fang)(fang)(fang)屋(wu)也不(bu)(bu)在海南房(fang)(fang)(fang)地產限購范圍(wei)。目前(qian)，客觀上已不(bu)(bu)存在不(bu)(bu)能(neng)辦理權(quan)屬轉移登記(ji)(ji)(ji)的(de)障礙。在王(wang)先(xian)生已按合(he)同約(yue)定(ding)履行了付款及(ji)提(ti)供(gong)服務義務的(de)情況下(xia)，申亞公(gong)司(si)應(ying)將涉案的(de)亞龍灣(wan)壹號(hao)第10#樓不(bu)(bu)動產權(quan)證書辦理登記(ji)(ji)(ji)至(zhi)王(wang)先(xian)生名(ming)下(xia)。
在法庭上，王先生及訴訟(song)代理人(ren)還提(ti)出，按(an)照(zhao)約(yue)定，申亞公司最(zui)遲(chi)應于(yu)2017年5月26日前完成(cheng)產(chan)權轉移(yi)登記義(yi)務，但時(shi)至今(jin)日尚未辦妥，已經構成(cheng)嚴重違約(yue)，按(an)照(zhao)合同約(yue)定應支付逾期辦證違約(yue)金(jin)。
申亞(ya)公(gong)司(si)則辯稱(cheng)， 辦(ban)理(li)房(fang)屋(wu)產權過戶登記的(de)(de)主要(yao)義務人是王先生，申亞(ya)公(gong)司(si)僅負有協助辦(ban)理(li)的(de)(de)義務，且在(zai)現有材料(liao)不(bu)全的(de)(de)情況下也無法辦(ban)理(li)涉案房(fang)屋(wu)的(de)(de)產權變更登記。
在完成法庭(ting)(ting)調查、法庭(ting)(ting)辯論等程序(xu)后，法院當(dang)庭(ting)(ting)沒有宣判(pan)。
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