cciia.org.cn 2021-9-2 14:44:40 人民法(fa)院報
村民(min)李某(mou)將房屋出售給(gei)他人(ren)十多年(nian)后反(fan)悔，并以買(mai)受人(ren)不是村集體(ti)經濟組織成員為由(you)要求(qiu)要回(hui)房子(zi)，由(you)此引發了(le)一場(chang)官司(si)。近日，江蘇省南(nan)通市中(zhong)級人(ren)民(min)法院對(dui)這起農(nong)村房屋買(mai)賣(mai)合同糾紛作出維持一審判決的終審判決，駁回(hui)了(le)李某(mou)的訴訟請(qing)求(qiu)。
2008年(nian)年(nian)初，家住如東(dong)縣岔(cha)河鎮(zhen)古壩村(cun)的李某(mou)為資金周轉將其自建(jian)的農村(cun)住宅出售(shou)給王某(mou)。王某(mou)在簽(qian)訂合同、付清房款后于2008年(nian)4月搬入(ru)房屋居住生活。
令王某(mou)(mou)沒(mei)想到的是，自(zi)己(ji)入(ru)住(zhu)十多年后竟被李某(mou)(mou)告(gao)上了法庭。李某(mou)(mou)認(ren)為，王某(mou)(mou)不是案(an)涉房屋(wu)(wu)所在地(di)的農(nong)村(cun)集體經濟組織(zhi)成員，且王某(mou)(mou)在其戶籍(ji)所在地(di)擁有宅基地(di)，故雙方簽訂的房屋(wu)(wu)買賣合同(tong)違反(fan)了我國法律、行(xing)政法規的規定，為無效合同(tong)。李某(mou)(mou)以此(ci)為由請求法院確認(ren)并要(yao)求王某(mou)(mou)立即(ji)返還房屋(wu)(wu)及(ji)附屬用房等。
法院(yuan)審理后認為(wei)，原(yuan)、被(bei)告(gao)(gao)簽訂(ding)(ding)的(de)房(fang)(fang)屋買(mai)賣合(he)同(tong)為(wei)雙(shuang)方真實意(yi)思表(biao)示，合(he)同(tong)簽訂(ding)(ding)后，原(yuan)告(gao)(gao)履(lv)行了(le)交付(fu)房(fang)(fang)屋義務(wu)，被(bei)告(gao)(gao)履(lv)行了(le)支付(fu)房(fang)(fang)款義務(wu)，合(he)同(tong)已成(cheng)立(li)。雖然被(bei)告(gao)(gao)簽訂(ding)(ding)合(he)同(tong)時與(yu)原(yuan)告(gao)(gao)非同(tong)一(yi)集體(ti)(ti)經(jing)濟組(zu)織成(cheng)員，但是(shi)(shi)案件開庭前，被(bei)告(gao)(gao)戶籍已遷(qian)入古(gu)(gu)壩村，成(cheng)為(wei)該村集體(ti)(ti)經(jing)濟組(zu)織成(cheng)員，且已居(ju)住十多年(nian)，現原(yuan)、被(bei)告(gao)(gao)均是(shi)(shi)古(gu)(gu)壩村經(jing)濟合(he)作社成(cheng)員，合(he)同(tong)履(lv)行并(bing)不會導(dao)致宅基地使(shi)用權(quan)流轉到本集體(ti)(ti)經(jing)濟組(zu)織以外，對本集體(ti)(ti)經(jing)濟組(zu)織享有的(de)集體(ti)(ti)土(tu)地所有權(quan)不構成(cheng)影響。據此(ci)，法院(yuan)確認原(yuan)、被(bei)告(gao)(gao)簽訂(ding)(ding)的(de)房(fang)(fang)屋買(mai)賣合(he)同(tong)有效。
法(fa)院還認為(wei)(wei)，李(li)某在(zai)缺(que)少(shao)資金(jin)時賣出房(fang)屋(wu)并實際(ji)履行，在(zai)目前房(fang)地產市場(chang)價格普遍上(shang)漲的情(qing)況(kuang)下，又(you)以轉讓(rang)農村宅基地違反(fan)法(fa)律規定為(wei)(wei)由(you)，要求(qiu)確認房(fang)屋(wu)買賣合同無效，其行為(wei)(wei)亦與民法(fa)典倡導的誠實信用原則(ze)相悖。綜(zong)上(shang)，法(fa)院判決駁(bo)回李(li)某的全(quan)部訴訟(song)請求(qiu)。
李(li)某不服，向二審(shen)法院提起上(shang)訴。南通中院經(jing)審(shen)理維持了原判。
■法官說法■
農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)房屋買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)同效(xiao)(xiao)力一(yi)般(ban)分為(wei)(wei)三種(zhong)：第(di)(di)一(yi)種(zhong)情形(xing)是(shi)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)購買(mai)(mai)(mai)農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)房屋行(xing)為(wei)(wei)的效(xiao)(xiao)力問(wen)題(ti)。由于城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)購買(mai)(mai)(mai)農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)房屋可能造成農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)失(shi)地的問(wen)題(ti)，在司法實踐中，法院(yuan)往往會以(yi)(yi)行(xing)為(wei)(wei)人(ren)違反社會公共(gong)利益(yi)來認(ren)定此(ci)種(zhong)買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)同無效(xiao)(xiao)。第(di)(di)二(er)種(zhong)情形(xing)是(shi)農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)將農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)房屋出賣(mai)(mai)給其他村(cun)(cun)(cun)的村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)。此(ci)種(zhong)情形(xing)下(xia)(xia)，宅基地使(shi)用(yong)權(quan)流轉到本集體經濟組(zu)(zu)織(zhi)以(yi)(yi)外，對本集體經濟組(zu)(zu)織(zhi)享有的集體土地所有權(quan)構成影響，一(yi)般(ban)也認(ren)定無效(xiao)(xiao)。第(di)(di)三種(zhong)情形(xing)是(shi)本集體經濟組(zu)(zu)織(zhi)成員(yuan)之間(jian)的農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)房屋買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)，此(ci)種(zhong)情形(xing)下(xia)(xia)房屋買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)同一(yi)般(ban)有效(xiao)(xiao)。
本案中，雖然房屋出售時雙方非同一集體(ti)(ti)經濟(ji)(ji)組織成(cheng)員(yuan)，但被告(gao)已在(zai)涉案房屋居(ju)住十多年之(zhi)(zhi)久，該集體(ti)(ti)經濟(ji)(ji)組織對宅(zhai)基地流轉(zhuan)未持異(yi)議，現原、被告(gao)雙方系同一集體(ti)(ti)經濟(ji)(ji)組織成(cheng)員(yuan)，雙方之(zhi)(zhi)間簽(qian)訂的房屋買賣合同應為(wei)有效。
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