cciia.org.cn 2022-6-21 11:02:28 人民(min)法院(yuan)報
“老帶新”“推薦有禮(li)”……開(kai)發商為刺(ci)激樓盤銷量(liang)推出(chu)的(de)營銷活動(dong)層出(chu)不窮(qiong)，但有些開(kai)發商在實(shi)際履行時卻(que)常(chang)常(chang)拿出(chu)限(xian)制條款(kuan)、免(mian)責條款(kuan)為自己“留有余(yu)地”。日(ri)前，浙江省寧波(bo)市奉(feng)化(hua)區人民法院審結一(yi)起(qi)“老帶新”購(gou)房(fang)傭金(jin)糾紛(fen)，判(pan)決被告房(fang)產公司向(xiang)原告支付全額傭金(jin)4.8萬元。
原告呂(lv)先(xian)生(sheng)是某房(fang)產公司的(de)(de)老客戶(hu)。2021年7月，該公司在(zai)小程(cheng)序中開(kai)展了“推薦(jian)成(cheng)(cheng)交享傭(yong)金(jin)”活(huo)動(dong)，參(can)與者只要推薦(jian)新客戶(hu)購買(mai)該公司商(shang)鋪(pu)即(ji)可享受(shou)成(cheng)(cheng)交總(zong)價2%的(de)(de)傭(yong)金(jin)。在(zai)銷(xiao)售的(de)(de)介(jie)紹(shao)下，呂(lv)先(xian)生(sheng)在(zai)小程(cheng)序上進(jin)行注冊(ce)，參(can)與了該活(huo)動(dong)，并成(cheng)(cheng)功推薦(jian)好友(you)購買(mai)了總(zong)價值240萬元的(de)(de)商(shang)鋪(pu)。交易完成(cheng)(cheng)后(hou)，該公司卻拒付呂(lv)先(xian)生(sheng)傭(yong)金(jin)，無奈之下呂(lv)先(xian)生(sheng)起(qi)訴至奉化(hua)區法院。
房(fang)(fang)產(chan)公司(si)負責(ze)人(ren)答辯認為，呂先(xian)生(sheng)與房(fang)(fang)地產(chan)公司(si)無直接合同關系，呂先(xian)生(sheng)無權向被告公司(si)主(zhu)(zhu)張(zhang)；即便可以主(zhu)(zhu)張(zhang)，活(huo)動(dong)協議(yi)中寫明了(le)房(fang)(fang)產(chan)公司(si)有(you)權對推薦人(ren)資(zi)格進行“二次(ci)(ci)判定”。呂先(xian)生(sheng)是老客戶，不(bu)符合此次(ci)(ci)活(huo)動(dong)參與對象(xiang)的(de)條件，不(bu)能享受所承諾(nuo)的(de)傭(yong)金。
法(fa)院(yuan)經審理查明，房產公(gong)司(si)(si)(si)在(zai)銷售過程中對(dui)(dui)外發(fa)放的(de)(de)(de)廣告宣(xuan)(xuan)傳單內(nei)(nei)容(rong)(rong)(rong)涉(she)及(ji)項目名稱、主體(ti)資格、傭金比例、活動期限等，內(nei)(nei)容(rong)(rong)(rong)具(ju)體(ti)明確；且宣(xuan)(xuan)傳單中明確寫有“推(tui)薦(jian)成(cheng)交即享(xiang)豐厚(hou)獎勵——成(cheng)交總價的(de)(de)(de)2%（稅前）”等內(nei)(nei)容(rong)(rong)(rong)。法(fa)院(yuan)認為(wei)，民法(fa)典(dian)第四百七十三條第二款規定(ding)(ding)(ding)，商(shang)業廣告和宣(xuan)(xuan)傳的(de)(de)(de)內(nei)(nei)容(rong)(rong)(rong)符合要約(yue)(yue)條件的(de)(de)(de)，構成(cheng)要約(yue)(yue)。對(dui)(dui)于內(nei)(nei)容(rong)(rong)(rong)具(ju)體(ti)明確，且包(bao)含(han)有“即刻”“即享(xiang)”等結果導向性詞語的(de)(de)(de)廣告宣(xuan)(xuan)傳，應當認定(ding)(ding)(ding)為(wei)要約(yue)(yue)。呂(lv)先生(sheng)在(zai)要約(yue)(yue)規定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)期限內(nei)(nei)推(tui)薦(jian)了新(xin)客(ke)戶購(gou)買(mai)商(shang)鋪，系通過行(xing)為(wei)作出承諾。呂(lv)先生(sheng)與房產公(gong)司(si)(si)(si)之間的(de)(de)(de)合同關系成(cheng)立，房產公(gong)司(si)(si)(si)應當按約(yue)(yue)履行(xing)義務(wu)。房產公(gong)司(si)(si)(si)對(dui)(dui)外發(fa)放的(de)(de)(de)廣告宣(xuan)(xuan)傳單和注冊(ce)及(ji)協議，均未對(dui)(dui)活動主體(ti)是(shi)否是(shi)老客(ke)戶進行(xing)限制約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)，僅(jin)對(dui)(dui)被推(tui)薦(jian)客(ke)戶進行(xing)了約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)，因(yin)此(ci)房產公(gong)司(si)(si)(si)以(yi)呂(lv)先生(sheng)系老客(ke)戶為(wei)由不予支付傭金的(de)(de)(de)抗辯理由不成(cheng)立。
為(wei)此，法院判決(jue)房產公(gong)司向呂(lv)先生支(zhi)付全額(e)傭金4.8萬元。目前，該判決(jue)已生效。
■法官說法■
民法(fa)典(dian)第(di)(di)四(si)百七十二(er)條規(gui)定(ding)，要(yao)約是希望與(yu)他人(ren)訂立(li)(li)合同(tong)(tong)的(de)(de)(de)意思表(biao)示(shi)。要(yao)約有兩(liang)大要(yao)素，一是內容(rong)具(ju)體明(ming)確(que)，二(er)是表(biao)明(ming)經相對人(ren)承(cheng)諾，要(yao)約人(ren)即受該(gai)意思表(biao)示(shi)約束。如果商(shang)業廣告(gao)中(zhong)(zhong)關(guan)(guan)于產品或服務(wu)的(de)(de)(de)數量(liang)、質(zhi)量(liang)、價格、報(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)、期限等內容(rong)具(ju)體明(ming)確(que)，且(qie)承(cheng)諾給(gei)予一定(ding)報(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)，應視為要(yao)約。民法(fa)典(dian)第(di)(di)九百六十一條規(gui)定(ding)，中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)合同(tong)(tong)是中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)人(ren)向委(wei)(wei)(wei)托人(ren)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)訂立(li)(li)合同(tong)(tong)的(de)(de)(de)機會或者提(ti)供訂立(li)(li)合同(tong)(tong)的(de)(de)(de)媒介(jie)(jie)(jie)服務(wu)，委(wei)(wei)(wei)托人(ren)支付報(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)的(de)(de)(de)合同(tong)(tong)。本案房(fang)(fang)產公司為促進商(shang)品房(fang)(fang)銷售，通過印制宣(xuan)傳(chuan)單、發布(bu)廣告(gao)等形式承(cheng)諾給(gei)付一定(ding)的(de)(de)(de)報(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)，或采(cai)用(yong)“老帶新”方式招攬客(ke)戶，屬于通過實際行(xing)動與(yu)介(jie)(jie)(jie)紹人(ren)或老客(ke)戶建立(li)(li)起了(le)中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)合同(tong)(tong)關(guan)(guan)系。按(an)照法(fa)律規(gui)定(ding)，事成之后，開(kai)發商(shang)作為委(wei)(wei)(wei)托人(ren)應按(an)照約定(ding)支付報(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)，否則將構成違(wei)約。
遇(yu)到(dao)此類房(fang)產公(gong)司拒付傭(yong)金的(de)(de)情況(kuang)，當(dang)(dang)事(shi)人維權需要三個步驟：首先，在沒有簽訂中介合同的(de)(de)情況(kuang)下，當(dang)(dang)事(shi)人應(ying)當(dang)(dang)保存好開發(fa)商(shang)宣傳、促銷所使用的(de)(de)廣告單(dan)、活動說明(ming)等，以(yi)便(bian)法院對是(shi)否構成(cheng)要約(yue)進行認定(ding)；其(qi)次(ci)，當(dang)(dang)事(shi)人在完成(cheng)推介行為后，應(ying)當(dang)(dang)主動保留交易成(cheng)功的(de)(de)相(xiang)關(guan)證據，如(ru)被(bei)推薦(jian)人支付購(gou)房(fang)款(kuan)的(de)(de)收據、交易現場照片、購(gou)房(fang)合同復印件等；最后，當(dang)(dang)自己的(de)(de)權利(li)受到(dao)侵害時，當(dang)(dang)事(shi)人應(ying)當(dang)(dang)積極作(zuo)為，可以(yi)向(xiang)消(xiao)費者(zhe)協會、工商(shang)局等相(xiang)關(guan)部(bu)門(men)進行反映，向(xiang)人民(min)法院起訴立案等，保護自身權利(li)。
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