cciia.org.cn 2022-6-30 15:51:41 人民法院報
辛(xin)辛(xin)苦苦買(mai)套(tao)房，原本是件高興(xing)事，可買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)卻因房屋(wu)面積差起(qi)了爭執(zhi)，最(zui)終(zhong)鬧上了法庭。福建省(sheng)廈門市湖里(li)區(qu)人(ren)民法院(yuan)一(yi)審審理了一(yi)起(qi)房屋(wu)買(mai)賣(mai)合同糾(jiu)紛案，判(pan)決賣(mai)方(fang)返還買(mai)方(fang)定金10萬元。日前，經廈門市中級人(ren)民法院(yuan)二審維(wei)持原判(pan)。
2019年7月，阿原將廈門市(shi)海滄區某(mou)套商(shang)住房出售(shou)給阿屏(ping)，房產買賣(mai)協議約定：建筑面(mian)積(ji)61平方(fang)米(mi)，成交(jiao)價160萬元，2019年10月15日前(qian)辦理過戶登記(ji)手續，并特別備注“房屋面(mian)積(ji)以(yi)實際產權證面(mian)積(ji)為準，一星期(qi)內(nei)從銀(yin)行借出復印件給阿屏(ping)”。
在看(kan)房(fang)(fang)過程(cheng)中，阿(a)(a)原的姐姐曾(ceng)告(gao)知阿(a)(a)屏(ping)(ping)，一手購(gou)房(fang)(fang)合同中房(fang)(fang)屋面積為58.84平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，后來增補了幾平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，應為61平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。阿(a)(a)屏(ping)(ping)向(xiang)阿(a)(a)原支(zhi)付購(gou)房(fang)(fang)定(ding)金10萬元。之后，阿(a)(a)原將產(chan)(chan)權(quan)證照片通過微信發給阿(a)(a)屏(ping)(ping)，阿(a)(a)屏(ping)(ping)發現產(chan)(chan)權(quan)證上(shang)載明的產(chan)(chan)權(quan)面積僅有(you)58.96平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，比合同面積少(shao)2.04平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，遂提出雙方(fang)協(xie)商解(jie)決。
阿原(yuan)稱房子是按(an)套(tao)賣，不按(an)面(mian)積算(suan)，且面(mian)積問題合同寫(xie)得很(hen)清楚，沒法再(zai)協商。
同年11月，阿屏起訴至法(fa)院(yuan)，要(yao)求阿原(yuan)雙倍(bei)返還購房(fang)定金(jin)20萬(wan)元。
湖里(li)區法院審理后認(ren)為(wei)，二手房(fang)買賣(mai)中，如合(he)同(tong)僅(jin)約(yue)定(ding)(ding)房(fang)款總價，未約(yue)定(ding)(ding)每(mei)平方(fang)米(mi)單價，又(you)約(yue)定(ding)(ding)“以(yi)(yi)(yi)(yi)實(shi)(shi)際產(chan)(chan)權(quan)證面積(ji)(ji)(ji)為(wei)準(zhun)”，按照(zhao)存量房(fang)買賣(mai)市場(chang)交(jiao)易習慣，應(ying)認(ren)定(ding)(ding)房(fang)屋(wu)(wu)是按套定(ding)(ding)價交(jiao)易，事(shi)后雙方(fang)均不能主張(zhang)按實(shi)(shi)際面積(ji)(ji)(ji)多退少(shao)補(bu)。當(dang)事(shi)人在(zai)締(di)約(yue)階段，按照(zhao)誠信(xin)原則(ze)應(ying)承擔協(xie)助(zhu)、通(tong)知、保(bao)護、忠(zhong)實(shi)(shi)等(deng)先(xian)合(he)同(tong)義務(wu)(wu)，如實(shi)(shi)披露(lu)可能影響(xiang)(xiang)交(jiao)易的(de)(de)事(shi)實(shi)(shi)。建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)大小不僅(jin)關系到對房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)實(shi)(shi)際利用，也是評估房(fang)價的(de)(de)重要(yao)因素，足以(yi)(yi)(yi)(yi)影響(xiang)(xiang)交(jiao)易。阿(a)(a)(a)(a)原作為(wei)產(chan)(chan)權(quan)人，知曉房(fang)屋(wu)(wu)實(shi)(shi)際產(chan)(chan)權(quan)面積(ji)(ji)(ji)，理應(ying)如實(shi)(shi)告知阿(a)(a)(a)(a)屏，但在(zai)合(he)同(tong)訂立過(guo)程中，阿(a)(a)(a)(a)原并(bing)未出示房(fang)產(chan)(chan)證，僅(jin)是口頭陳述建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)為(wei)61平方(fang)米(mi)。雖然根據合(he)同(tong)“以(yi)(yi)(yi)(yi)實(shi)(shi)際產(chan)(chan)權(quan)證面積(ji)(ji)(ji)為(wei)準(zhun)”的(de)(de)約(yue)定(ding)(ding)，阿(a)(a)(a)(a)屏應(ying)當(dang)知道合(he)同(tong)面積(ji)(ji)(ji)與(yu)實(shi)(shi)際面積(ji)(ji)(ji)可能有誤差，但基(ji)于(yu)信(xin)賴利益保(bao)護原則(ze)，誤差不應(ying)超過(guo)可預見的(de)(de)范(fan)圍(wei)。本案建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)誤差比(bi)值超過(guo)3%，以(yi)(yi)(yi)(yi)成交(jiao)價換算，誤差金額超過(guo)5萬元，對一(yi)套總價160萬元的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)而言，明(ming)顯超出合(he)理范(fan)圍(wei)，阿(a)(a)(a)(a)原違反(fan)了披露(lu)真實(shi)(shi)信(xin)息的(de)(de)先(xian)合(he)同(tong)義務(wu)(wu)。
此外(wai)，阿屏主張(zhang)阿原(yuan)存在欺(qi)詐(zha)行(xing)為(wei)，但并(bing)未依法行(xing)使撤(che)銷(xiao)權，在訴訟中(zhong)又明確表示放(fang)棄(qi)行(xing)使。在合同有效(xiao)的情況下(xia)，阿屏拒絕(jue)按期(qi)支付剩余房款，屬于(yu)違約，經催告后(hou)仍未履行(xing)，阿原(yuan)可以解除合同。
只有在(zai)合同(tong)因(yin)一方(fang)的(de)(de)違約行為而無法繼續履行的(de)(de)情(qing)形下，方(fang)能對違約方(fang)科以(yi)定(ding)金罰(fa)則(ze)。原(yuan)、被告雙方(fang)均存在(zai)違反合同(tong)義(yi)務的(de)(de)行為，不適用定(ding)金罰(fa)則(ze)。因(yin)合同(tong)已(yi)解除，阿原(yuan)應返(fan)還已(yi)收取的(de)(de)定(ding)金10萬元。
綜上，湖里區法(fa)院一審判(pan)決阿原應返還阿屏(ping)定金10萬元(yuan)，并駁(bo)回阿屏(ping)的其他訴(su)訟(song)請求。一審判(pan)決后阿原不服，提出上訴(su)，廈門中(zhong)院作(zuo)出終審判(pan)決，駁(bo)回上訴(su)，維(wei)持(chi)原判(pan)。
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