cciia.org.cn 2022-7-18 14:13:10 人民法院報
房山區法院法官在線上開庭審理一起物業服務合同糾紛案。
導讀
物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)作(zuo)(zuo)為業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)居住環(huan)境(jing)的(de)“管(guan)(guan)家”，是業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)服務(wu)者(zhe)(zhe)、守護者(zhe)(zhe)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)服務(wu)的(de)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)影響著業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)生(sheng)活質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)、社會安(an)寧和(he)秩序。而(er)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)公(gong)共管(guan)(guan)理(li)義務(wu)與物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)持續發(fa)展、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)人身及財產利益息(xi)(xi)息(xi)(xi)相關。一些物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)以(yi)沒有(you)執法(fa)(fa)權、不屬(shu)于服務(wu)范圍(wei)等理(li)由怠于管(guan)(guan)理(li)，導致小(xiao)區(qu)生(sheng)活環(huan)境(jing)惡劣、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)利益受損、安(an)全隱(yin)患難以(yi)杜絕；業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)對物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)權限了(le)解(jie)不夠，以(yi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)未履(lv)行非物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)義務(wu)事由拖欠物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費，影響小(xiao)區(qu)整體管(guan)(guan)理(li)。北京市房山區(qu)人民(min)法(fa)(fa)院通過梳理(li)三起典型案(an)例(li)，結合(he)民(min)法(fa)(fa)典以(yi)案(an)釋法(fa)(fa)，針對物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)的(de)公(gong)共管(guan)(guan)理(li)義務(wu)進行解(jie)析并作(zuo)(zuo)出法(fa)(fa)律方面的(de)提示。
物業安全保障義務應充足有效
張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)(xian)生(sheng)驅車(che)前往房山區(qu)朋友(you)家做客，并將車(che)停(ting)(ting)在地下(xia)(xia)車(che)庫(ku)(ku)。當晚9時(shi)許，張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)(xian)生(sheng)獲悉自己的車(che)占(zhan)用了小(xiao)區(qu)業(ye)(ye)主(zhu)的車(che)位，就到(dao)(dao)(dao)地下(xia)(xia)停(ting)(ting)車(che)庫(ku)(ku)挪車(che)。因(yin)對小(xiao)區(qu)地下(xia)(xia)停(ting)(ting)車(che)庫(ku)(ku)地形(xing)不(bu)熟悉，張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)(xian)生(sheng)在尋找地庫(ku)(ku)出口過程中，一腳踏空(kong)墜入6米深的通風井(jing)中，導致腰椎、肋(lei)骨骨折。張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)(xian)生(sheng)認為，地下(xia)(xia)停(ting)(ting)車(che)庫(ku)(ku)到(dao)(dao)(dao)地面(mian)門口存(cun)(cun)在深達6米的豎(shu)井(jing)，卻(que)(que)沒有任何防(fang)護(hu)措施，物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司作為管(guan)理(li)人(ren)，明知(zhi)存(cun)(cun)在重大安全(quan)隱患(huan)，卻(que)(que)沒有采取安全(quan)有效(xiao)的防(fang)護(hu)措施；同時(shi)，偌(ruo)大的地下(xia)(xia)停(ting)(ting)車(che)庫(ku)(ku)內見不(bu)到(dao)(dao)(dao)管(guan)理(li)人(ren)員，致使(shi)找不(bu)到(dao)(dao)(dao)可以問路的人(ren)，自己費盡工(gong)夫找到(dao)(dao)(dao)通往地面(mian)的路，沒想(xiang)到(dao)(dao)(dao)卻(que)(que)是(shi)一條“斷(duan)頭路”。因(yin)此(ci)，物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司應承擔全(quan)部(bu)責任。
物業公司則(ze)辯稱，不(bu)同意(yi)張先生的(de)(de)訴訟請(qing)求。首先，張先生是成年(nian)人，有足夠清晰的(de)(de)意(yi)識可以分辨(bian)出(chu)通往小(xiao)區的(de)(de)門；其(qi)次，張先生在道(dao)路不(bu)通的(de)(de)情(qing)況下，未按照車(che)庫指示標識行(xing)走，且強行(xing)打開了長期(qi)封閉的(de)(de)木門，致使自己摔傷。因此，張先生應(ying)承擔主要責(ze)任。
法院(yuan)經審理認為，賓館、商場、銀(yin)行、車站、娛樂場所等(deng)公共場所的(de)(de)(de)管理人(ren)或者群眾性(xing)活動(dong)的(de)(de)(de)組織者，未(wei)盡到安(an)全(quan)保障義務，造(zao)成他(ta)人(ren)損害(hai)的(de)(de)(de)，應該承擔侵權責(ze)任。本(ben)案中，張先(xian)生(sheng)受傷的(de)(de)(de)地點(dian)為物業(ye)公司管理的(de)(de)(de)地下車庫(ku)，且跌(die)入(ru)的(de)(de)(de)通風井(jing)屬于(yu)(yu)公共設施(shi)(shi)，屬于(yu)(yu)物業(ye)公司的(de)(de)(de)管理范(fan)疇。通風井(jing)外雖有(you)(you)一扇木(mu)門(men)(men)隔離(li)，但沒有(you)(you)其他(ta)防護措(cuo)施(shi)(shi)，致張先(xian)生(sheng)打開(kai)(kai)木(mu)門(men)(men)后跌(die)入(ru)通風井(jing)。物業(ye)公司稱木(mu)門(men)(men)用泡(pao)沫膠水封閉，張先(xian)生(sheng)系(xi)強行打開(kai)(kai)木(mu)門(men)(men)；而(er)按照常理，保障門(men)(men)無法打開(kai)(kai)的(de)(de)(de)有(you)(you)力措(cuo)施(shi)(shi)是上鎖，而(er)非打膠。由此，物業(ye)公司對具有(you)(you)重大安(an)全(quan)隱患的(de)(de)(de)設施(shi)(shi)未(wei)采取充足的(de)(de)(de)安(an)全(quan)保障措(cuo)施(shi)(shi)，未(wei)盡到應盡的(de)(de)(de)安(an)全(quan)保障義務，對于(yu)(yu)張先(xian)生(sheng)的(de)(de)(de)受傷應當承擔賠償(chang)責(ze)任。
同時，木(mu)門上貼有“此門封閉(bi)、禁止打開”的(de)提示語，作為(wei)完全民(min)事行為(wei)能力人，張先生應(ying)當知曉此處(chu)不能通行，卻仍(reng)將門打開，導致自身受(shou)傷，張先生本人也存(cun)在過錯。
物業公司在庭審中稱(cheng)張(zhang)先生事發時(shi)飲酒，但未(wei)提交證(zheng)據證(zheng)明，法院不(bu)予(yu)采(cai)(cai)納；對(dui)于具有重大安(an)全隱(yin)患的(de)(de)(de)公共(gong)設施，所面對(dui)的(de)(de)(de)對(dui)象是不(bu)特定的(de)(de)(de)，管理人采(cai)(cai)取的(de)(de)(de)措施不(bu)應僅(jin)是保障意識清醒未(wei)飲酒之人，而應采(cai)(cai)取充足有效的(de)(de)(de)保障措施，杜(du)絕發生安(an)全隱(yin)患的(de)(de)(de)可能。綜合上述情況，法院酌(zhuo)情認定由物業公司對(dui)張(zhang)先生的(de)(de)(de)合理損(sun)失承擔80%的(de)(de)(de)賠(pei)(pei)償責任(ren)，張(zhang)先生自行承擔20%的(de)(de)(de)賠(pei)(pei)償責任(ren)。
最(zui)終(zhong)，法院判決物業公司賠償張先生合理損失(shi)3萬余元。
■法官講法典
根據民法(fa)典(dian)的(de)(de)規定(ding)，公(gong)共場(chang)(chang)所(suo)的(de)(de)經營(ying)者、管理者或者群(qun)眾性活動的(de)(de)組織者，未盡到安全保障(zhang)義務(wu)，造成(cheng)他人損害(hai)的(de)(de)，應當承擔侵權責任。經營(ying)場(chang)(chang)所(suo)、公(gong)共場(chang)(chang)所(suo)的(de)(de)管理人依據法(fa)律法(fa)規規定(ding)的(de)(de)標準(zhun)、同行業標準(zhun)的(de)(de)注意義務(wu)對場(chang)(chang)所(suo)進行專業管理，充(chong)分保護廣大(da)群(qun)眾的(de)(de)人身(shen)和財產安全。
作為公(gong)共(gong)場所(suo)的物業管(guan)理機構，應當(dang)對(dui)場所(suo)環境(jing)和設(she)施設(she)備(bei)進行(xing)安(an)(an)全(quan)評估，進行(xing)不定(ding)時、全(quan)方位維護和管(guan)理，尤其面向未成(cheng)年人等特(te)殊(shu)群(qun)體的場所(suo)，應以(yi)更(geng)高(gao)標準進行(xing)安(an)(an)全(quan)保障(zhang)，防止事(shi)故發(fa)生(sheng)。同時，成(cheng)年人應作出與辨識能力、智力能力相對(dui)應的行(xing)為，在公(gong)共(gong)場所(suo)活動中(zhong)加強(qiang)安(an)(an)全(quan)意識，切莫因疏忽(hu)大意造成(cheng)事(shi)故發(fa)生(sheng)。
法定義務不能以合同約定免除
詹先(xian)(xian)生(sheng)購買了一(yi)輛轎車(che)(che)(che)(che)，并投(tou)保了機動(dong)車(che)(che)(che)(che)保險(xian)及商業(ye)車(che)(che)(che)(che)損(sun)險(xian)。一(yi)天，詹先(xian)(xian)生(sheng)將車(che)(che)(che)(che)輛停放(fang)在(zai)某小區自(zi)行(xing)車(che)(che)(che)(che)車(che)(che)(che)(che)棚北側(ce)空位上。晚10時，自(zi)行(xing)車(che)(che)(che)(che)車(che)(che)(che)(che)棚失(shi)火(huo)，將詹先(xian)(xian)生(sheng)的機動(dong)車(che)(che)(che)(che)引燃，導致(zhi)(zhi)車(che)(che)(che)(che)輛完全(quan)毀(hui)損(sun)。消防部(bu)門認定，車(che)(che)(che)(che)輛被燒毀(hui)原(yuan)因為自(zi)行(xing)車(che)(che)(che)(che)車(che)(che)(che)(che)棚的外(wai)界火(huo)源導致(zhi)(zhi)。因自(zi)行(xing)車(che)(che)(che)(che)車(che)(che)(che)(che)棚內存放(fang)椅(yi)子、床墊等易(yi)燃物(wu)(wu)，存在(zai)安全(quan)隱患，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)疏于(yu)管(guan)理，導致(zhi)(zhi)車(che)(che)(che)(che)棚起火(huo)并燒毀(hui)涉案(an)車(che)(che)(che)(che)輛。雖經保險(xian)理賠，但尚有部(bu)分損(sun)失(shi)2萬余元(yuan)無法(fa)完全(quan)彌補，詹先(xian)(xian)生(sheng)認為，損(sun)失(shi)應由(you)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)賠償。
物業公司則認為，小區自行車(che)車(che)棚確實發生起火(huo)事件，如果(guo)存在(zai)管理(li)上的(de)失(shi)誤，合(he)理(li)部(bu)分其(qi)同意賠償。但根據(ju)物業服務(wu)合(he)同的(de)約定，車(che)輛應停(ting)放在(zai)車(che)位里，未停(ting)放在(zai)車(che)位而造成剮蹭、毀損的(de)，自行承(cheng)擔責任。詹先生的(de)車(che)輛所停(ting)放位置并(bing)非正常的(de)停(ting)車(che)位，自身也應有注(zhu)意義務(wu)，應當自行承(cheng)擔損失(shi)。
法(fa)院(yuan)經審理(li)認為，行為人因過(guo)錯侵害他人民(min)事權益，應當承擔侵權責任(ren)。根據(ju)查明的(de)事實(shi)，物業(ye)公司作(zuo)為小區(qu)的(de)物業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)，對小區(qu)內(nei)的(de)公共區(qu)域負(fu)有安(an)全管(guan)理(li)的(de)義務。從現場(chang)照片中可看出，小區(qu)的(de)車棚內(nei)存(cun)放(fang)有椅子(zi)、床墊等(deng)易(yi)燃物，存(cun)在安(an)全隱患(huan)，物業(ye)公司未(wei)盡(jin)到相應的(de)安(an)全防范義務，導致(zhi)車棚起火并燒毀涉案(an)車輛，故對車輛的(de)所有人詹先生造成的(de)合理(li)經濟損(sun)失(shi)應當承擔賠償責任(ren)。
就物業公司辯稱詹先生(sheng)車(che)輛所停(ting)放位(wei)置并非正常的(de)(de)停(ting)車(che)位(wei)，自身也應有注意義(yi)務的(de)(de)主張(zhang)(zhang)，法院認為(wei)(wei)，失火事件并非在詹先生(sheng)的(de)(de)可預見范圍之內，詹先生(sheng)停(ting)車(che)的(de)(de)行(xing)為(wei)(wei)與(yu)火災事故之間不存在必然(ran)的(de)(de)聯系，故對物業公司的(de)(de)該(gai)主張(zhang)(zhang)法院不予采納。
最終，法院判決物業公司賠償詹先生合理損失2萬(wan)余元。
■法官講法典
根據民(min)法(fa)典(dian)的(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)人(ren)(ren)應當按照約(yue)定(ding)和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)使(shi)用(yong)性質，妥(tuo)善維修、養(yang)護、清潔、綠化和經營管理物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)區(qu)域(yu)(yu)(yu)內(nei)(nei)的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)主共(gong)有(you)部分，維護物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)區(qu)域(yu)(yu)(yu)內(nei)(nei)的(de)(de)基本秩(zhi)序(xu)，采取合(he)(he)理措(cuo)施保護業(ye)(ye)(ye)主的(de)(de)人(ren)(ren)身、財產安(an)全。對物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)區(qu)域(yu)(yu)(yu)內(nei)(nei)違(wei)(wei)反有(you)關(guan)治安(an)、環(huan)保、消防(fang)等法(fa)律法(fa)規(gui)(gui)的(de)(de)行為，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)人(ren)(ren)應當及時(shi)采取合(he)(he)理措(cuo)施制止、向(xiang)有(you)關(guan)行政主管部門(men)報(bao)告并協助處理。對侵害共(gong)有(you)部分或(huo)公共(gong)空間，虐待家庭成員，賭博，傳(chuan)播違(wei)(wei)法(fa)信息，擾亂(luan)公共(gong)秩(zhi)序(xu)、制造影響他人(ren)(ren)正常生活休息的(de)(de)噪音(yin)，造成光污染、安(an)全隱患等違(wei)(wei)法(fa)行為，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)有(you)義(yi)(yi)務(wu)進行制止，不能以自己沒(mei)有(you)執法(fa)權、沒(mei)有(you)管理權不予理會(hui)。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)對違(wei)(wei)法(fa)行為的(de)(de)制止、報(bao)告義(yi)(yi)務(wu)屬(shu)于(yu)法(fa)定(ding)義(yi)(yi)務(wu)，不能在物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)合(he)(he)同中(zhong)約(yue)定(ding)免除，即(ji)使(shi)合(he)(he)同約(yue)定(ding)排除該(gai)項(xiang)義(yi)(yi)務(wu)或(huo)者減少相關(guan)義(yi)(yi)務(wu)內(nei)(nei)容的(de)(de)條款也(ye)應屬(shu)無效。
同(tong)時，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)的管理(li)義務(wu)屬于約定(ding)管理(li)權(quan)(quan)(quan)限，不同(tong)于行政機關的執法權(quan)(quan)(quan)，具有一定(ding)的權(quan)(quan)(quan)利限制(zhi)(zhi)。因(yin)此，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)可以采(cai)取合理(li)措施進行管理(li)，通過物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務(wu)合同(tong)、公(gong)(gong)示欄、廣播、標語等(deng)方(fang)式(shi)宣傳法律法規、制(zhi)(zhi)度、責任(ren)(ren)，履(lv)行告(gao)知(zhi)義務(wu)，使業(ye)主有心理(li)預期。對(dui)發生違(wei)法行為的，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)及時通過勸(quan)告(gao)、阻攔(lan)、批評、教育等(deng)方(fang)式(shi)制(zhi)(zhi)止(zhi)；當(dang)遇到無(wu)法制(zhi)(zhi)止(zhi)或(huo)可能激化矛盾(dun)的違(wei)法行為，及時向相關行政機關報告(gao)，并(bing)履(lv)行必要的協助義務(wu)。因(yin)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)未全面盡到該(gai)義務(wu)導致業(ye)主人身、財產受損(sun)的，則物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)將面臨退還物(wu)(wu)業(ye)費甚(shen)至賠償(chang)損(sun)失(shi)的責任(ren)(ren)。
不得以停水停電等方式催交物業費
物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)以(yi)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)未(wei)交供暖費為(wei)(wei)(wei)由，拒絕向業(ye)(ye)(ye)主(zhu)提供生(sheng)(sheng)活用水(shui)。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)王先(xian)生(sheng)(sheng)將物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)訴至法院認為(wei)(wei)(wei)，他(ta)與物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)于2015年(nian)簽訂(ding)前期(qi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)合(he)同(tong)(tong)后(hou)，一直按照合(he)同(tong)(tong)約(yue)定履行繳費義務(wu)，現在物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)以(yi)未(wei)查詢(xun)到暖氣費交納記錄為(wei)(wei)(wei)由限制(zhi)供水(shui)，給自己日常生(sheng)(sheng)活帶來(lai)困擾(rao)，要求物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)繼續履行前期(qi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)合(he)同(tong)(tong)條(tiao)款，取消購水(shui)限制(zhi)，保證(zheng)生(sheng)(sheng)活用水(shui)需求。
物業(ye)公(gong)司(si)辯稱，按照約定，王(wang)先生(sheng)應當按時交納(na)費用(yong)，但王(wang)先生(sheng)未交納(na)；同(tong)時公(gong)司(si)不(bu)存在(zai)對小區業(ye)主(zhu)限(xian)制購(gou)水(shui)(shui)情形(xing)。公(gong)司(si)從自(zi)來水(shui)(shui)公(gong)司(si)購(gou)水(shui)(shui)，業(ye)主(zhu)一(yi)次購(gou)水(shui)(shui)不(bu)超過20噸(dun)。現在(zai)王(wang)先生(sheng)的水(shui)(shui)表里有上百噸(dun)水(shui)(shui)，至(zhi)少夠(gou)用(yong)一(yi)年，如果水(shui)(shui)表里低于(yu)兩噸(dun)水(shui)(shui)，公(gong)司(si)可以正常售水(shui)(shui)。
法(fa)(fa)院經審理(li)認為(wei)，王先生與物(wu)業(ye)(ye)公司(si)(si)訂立(li)的物(wu)業(ye)(ye)服務合(he)(he)同合(he)(he)法(fa)(fa)有效。有效成(cheng)立(li)的合(he)(he)同對締約雙方(fang)具(ju)有法(fa)(fa)律約束力，雙方(fang)均應全(quan)面適(shi)當(dang)履行(xing)。本案(an)中，根據(ju)(ju)雙方(fang)提交的證據(ju)(ju)可以(yi)證實物(wu)業(ye)(ye)公司(si)(si)存在對小區業(ye)(ye)主(zhu)限(xian)制購水的事(shi)實，該限(xian)購行(xing)為(wei)違反(fan)法(fa)(fa)律規(gui)定，應予糾正。即(ji)使小區業(ye)(ye)主(zhu)存在拖欠物(wu)業(ye)(ye)費和供暖費的行(xing)為(wei)，物(wu)業(ye)(ye)公司(si)(si)亦應通過(guo)正當(dang)途徑解決(jue)，限(xian)制購水不構成(cheng)對拖欠規(gui)費的抗辯。故王先生要求取消購水限(xian)制、保(bao)障正常(chang)生活飲用水需求的訴(su)訟請求合(he)(he)法(fa)(fa)正當(dang)，法(fa)(fa)院予以(yi)支持(chi)。
最終，物業(ye)公(gong)司按照國家規定向(xiang)王先生出(chu)售生活飲用水。
■法官講法典
根據(ju)民(min)法典的(de)規(gui)定，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服務人(ren)不得采(cai)取停(ting)止供電、供水、供熱(re)、供燃氣等方(fang)式催(cui)(cui)交(jiao)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費。該規(gui)定屬于禁止性規(gui)定。雖然交(jiao)納物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費為業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)義務，但水、電是居民(min)基本生活(huo)所必(bi)需，不管(guan)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)合同(tong)中是否有約定，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司都不得采(cai)取影(ying)響居民(min)基本生活(huo)的(de)措施進行催(cui)(cui)交(jiao)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費或進行其他管(guan)理。如(ru)果物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司超越管(guan)理職權(quan)，濫(lan)用停(ting)水、停(ting)電措施造成業(ye)(ye)(ye)主(zhu)損(sun)害，則(ze)應當根據(ju)過(guo)錯程度(du)承(cheng)擔(dan)侵權(quan)損(sun)害賠償責任(ren)。
在(zai)(zai)業主(zhu)違反約定逾期不支付物(wu)業費的情況下，物(wu)業公司可以通過催告業主(zhu)在(zai)(zai)合(he)理期限(xian)內支付；合(he)理期限(xian)屆(jie)滿仍不支付的，可以提起(qi)訴訟或者申請仲裁(cai)等方式主(zhu)張權利。
■法條鏈接
《中(zhong)華人民共(gong)和國民法典》
第(di)九百三十七條 物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務(wu)合(he)(he)同是物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務(wu)人在物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務(wu)區域(yu)內，為業(ye)主提供建(jian)筑物(wu)(wu)(wu)及其附屬設施的維修(xiu)養(yang)護、環境衛(wei)生和相(xiang)關秩序的管理維護等物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務(wu)，業(ye)主支付(fu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)的合(he)(he)同。
物業服(fu)務人(ren)(ren)包括(kuo)物業服(fu)務企(qi)業和其他管(guan)理人(ren)(ren)。
第九百四十二條 物(wu)業(ye)(ye)服務人應當按照約定和物(wu)業(ye)(ye)的使用(yong)性質，妥(tuo)善維修、養護(hu)、清潔(jie)、綠(lv)化和經營(ying)管理(li)物(wu)業(ye)(ye)服務區域內的業(ye)(ye)主共有(you)部分(fen)，維護(hu)物(wu)業(ye)(ye)服務區域內的基(ji)本秩(zhi)序(xu)，采取合理(li)措施保護(hu)業(ye)(ye)主的人身、財產安全。
對物(wu)業服(fu)務區域內違(wei)反(fan)有關(guan)治安、環(huan)保、消防等法律法規的行(xing)為，物(wu)業服(fu)務人應當(dang)及時采取合理措(cuo)施制止、向有關(guan)行(xing)政主管部門報告并協助處理。
第九百四十三條 物業服務人(ren)應當定期將服務的(de)事項(xiang)、負責人(ren)員(yuan)、質量要求(qiu)、收費項(xiang)目(mu)、收費標準、履行情(qing)況(kuang)，以(yi)及維修資金使用情(qing)況(kuang)、業主(zhu)共有部分的(de)經營與收益情(qing)況(kuang)等(deng)以(yi)合理(li)方式向業主(zhu)公開并(bing)向業主(zhu)大會(hui)、業主(zhu)委員(yuan)會(hui)報告。
第九百四(si)十(shi)四(si)條(tiao) 業主應當按(an)照約定(ding)(ding)向物(wu)(wu)業服務人(ren)支(zhi)付物(wu)(wu)業費(fei)。物(wu)(wu)業服務人(ren)已經按(an)照約定(ding)(ding)和有(you)關規(gui)定(ding)(ding)提供服務的，業主不得以未接受(shou)或者無(wu)需接受(shou)相(xiang)關物(wu)(wu)業服務為由拒(ju)絕(jue)支(zhi)付物(wu)(wu)業費(fei)。
業主違(wei)反約定逾期(qi)不支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)物(wu)(wu)業費的(de)，物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)人(ren)可以(yi)(yi)催(cui)告其在合理期(qi)限內(nei)支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)；合理期(qi)限屆(jie)滿仍(reng)不支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)的(de)，物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)人(ren)可以(yi)(yi)提(ti)起訴訟或(huo)者申(shen)請仲(zhong)裁。
物(wu)業(ye)服務人不(bu)得(de)采取(qu)停止供電(dian)、供水、供熱、供燃氣等方(fang)式(shi)催交物(wu)業(ye)費。
第九百四十五條 業(ye)主(zhu)裝飾(shi)裝修(xiu)房(fang)屋的(de)，應當事先(xian)告(gao)知物業(ye)服務人，遵守物業(ye)服務人提示的(de)合(he)理注意事項，并配合(he)其(qi)進行必(bi)要(yao)的(de)現場檢查。
業主轉讓(rang)、出租物(wu)(wu)業專有(you)部(bu)分(fen)、設立居住權(quan)或者依法(fa)改變(bian)共有(you)部(bu)分(fen)用途(tu)的(de)，應當及時將相關情(qing)況告知物(wu)(wu)業服務人。
第(di)一(yi)(yi)千一(yi)(yi)百九十八條(tiao) 賓館、商場(chang)(chang)(chang)(chang)、銀行、車(che)站、機場(chang)(chang)(chang)(chang)、體育場(chang)(chang)(chang)(chang)館、娛樂場(chang)(chang)(chang)(chang)所等經營(ying)場(chang)(chang)(chang)(chang)所、公(gong)共(gong)場(chang)(chang)(chang)(chang)所的(de)(de)(de)經營(ying)者(zhe)、管理者(zhe)或者(zhe)群眾(zhong)性活動(dong)的(de)(de)(de)組織者(zhe)，未盡到安全保(bao)障(zhang)義務，造(zao)成他人損害的(de)(de)(de)，應(ying)當承(cheng)擔侵權責任。
因第(di)三人的行為造成他人損害的，由第(di)三人承(cheng)擔侵權(quan)責(ze)任；經(jing)營(ying)者(zhe)、管理者(zhe)或(huo)(huo)者(zhe)組織者(zhe)未盡到安全保障(zhang)義(yi)務的，承(cheng)擔相應(ying)的補充(chong)責(ze)任。經(jing)營(ying)者(zhe)、管理者(zhe)或(huo)(huo)者(zhe)組織者(zhe)承(cheng)擔補充(chong)責(ze)任后，可以向第(di)三人追償。
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