cciia.org.cn 2022-8-19 13:38:58 人民法院報(bao)
住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)臨近馬路(lu)噪聲太大，在(zai)(zai)小(xiao)(xiao)區(qu)尚(shang)未(wei)達成一致意見的情況下，業(ye)主高某(mou)(mou)(mou)為(wei)提(ti)高居住(zhu)(zhu)舒適度、增(zeng)強安全(quan)(quan)性及(ji)私密保護，按照小(xiao)(xiao)區(qu)前期已(yi)經(jing)由開發商統一封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)(yang)(yang)臺(tai)的樣式(shi)顏色(se)封(feng)閉(bi)自家房(fang)(fang)屋陽(yang)(yang)(yang)(yang)臺(tai)，物業(ye)公(gong)司以(yi)高某(mou)(mou)(mou)未(wei)遵守小(xiao)(xiao)區(qu)臨時管理(li)規約等為(wei)由，要(yao)求高某(mou)(mou)(mou)立(li)即(ji)拆除(chu)已(yi)封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)(yang)(yang)臺(tai)并(bing)恢復原(yuan)狀。近日，四川省成都市(shi)中級人民法(fa)(fa)院(yuan)依法(fa)(fa)終審(shen)審(shen)結(jie)這(zhe)起(qi)物業(ye)服務合同(tong)糾紛案。法(fa)(fa)院(yuan)二(er)審(shen)認為(wei)，物業(ye)公(gong)司訴(su)請(qing)要(yao)求業(ye)主立(li)即(ji)拆除(chu)已(yi)封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)(yang)(yang)臺(tai)并(bing)恢復原(yuan)狀，既(ji)在(zai)(zai)法(fa)(fa)律上沒有明(ming)確規定，其又未(wei)提(ti)供證據證明(ming)高某(mou)(mou)(mou)封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)(yang)(yang)臺(tai)危及(ji)建筑(zhu)物安全(quan)(quan)、損害其他業(ye)主合法(fa)(fa)權(quan)益，也未(wei)提(ti)供證據證明(ming)高某(mou)(mou)(mou)有實施妨礙物業(ye)服務與管理(li)的行為(wei)等，故依法(fa)(fa)撤銷一審(shen)判決(jue)(jue)，判決(jue)(jue)駁回物業(ye)公(gong)司的訴(su)訟(song)請(qing)求。
2020年(nian)9月，高某在(zai)成(cheng)都近郊一(yi)小區(qu)購(gou)買臨近馬(ma)路的住房(fang)一(yi)套。該小區(qu)共(gong)有14棟樓，1棟至4棟在(zai)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)交房(fang)前已全(quan)部(bu)封(feng)(feng)閉了(le)陽(yang)臺，其(qi)余樓棟交房(fang)時開(kai)發(fa)(fa)商(shang)未封(feng)(feng)閉陽(yang)臺。高某與(yu)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)簽訂購(gou)買房(fang)屋合同時，被要(yao)求(qiu)(qiu)簽訂了(le)前期物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)(wu)協(xie)(xie)議，并(bing)以簽收承(cheng)諾書的方式，要(yao)求(qiu)(qiu)其(qi)承(cheng)諾遵(zun)守以前期物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)(wu)協(xie)(xie)議附(fu)件呈現(xian)、由開(kai)發(fa)(fa)商(shang)與(yu)物(wu)業(ye)公(gong)司制定的小區(qu)臨時管理規約。該規約中明確，原(yuan)則(ze)上不封(feng)(feng)閉陽(yang)臺，經全(quan)體業(ye)主表決(jue)，戶數與(yu)面積達(da)到(dao)(dao)法定條件封(feng)(feng)閉陽(yang)臺、露(lu)臺的，須由建設單位與(yu)物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)(wu)企業(ye)共(gong)同制定封(feng)(feng)閉方案(an)并(bing)公(gong)示，且要(yao)求(qiu)(qiu)做到(dao)(dao)統(tong)一(yi)設計、統(tong)一(yi)材質(zhi)、統(tong)一(yi)施工等五個(ge)統(tong)一(yi)。
同年12月開發商(shang)交房后(hou)，高某先后(hou)多次與小區物業就(jiu)封(feng)閉(bi)陽臺(tai)問題進(jin)行溝通協商(shang)，2021年5月該小區物業公司組織業主就(jiu)封(feng)閉(bi)陽臺(tai)事宜進(jin)行投票(piao)表(biao)決(jue)，后(hou)因參加表(biao)決(jue)業主占比等未(wei)(wei)達到(dao)相關要(yao)求，未(wei)(wei)能啟動封(feng)閉(bi)陽臺(tai)工作。
隨(sui)后，高(gao)某按照小區先期已(yi)封(feng)閉(bi)陽臺的1棟(dong)至4棟(dong)的樣(yang)式顏色，對所購房屋陽臺進行封(feng)閉(bi)。物業公司則以臨時管理規約規定不(bu)得(de)封(feng)閉(bi)陽臺等(deng)起(qi)訴，要求高(gao)某立(li)即拆除已(yi)封(feng)閉(bi)陽臺并恢復原狀。
一審法院認(ren)為(wei)，高某作(zuo)為(wei)小區業主，應遵守小區臨時管理規約(yue)中的(de)規定，在小區尚未(wei)達(da)成一致(zhi)意見(jian)的(de)情(qing)況下(xia)，不(bu)得擅自(zi)封(feng)閉陽(yang)臺等，故(gu)判決高某限期拆除(chu)已封(feng)閉陽(yang)臺并恢復原狀。
一(yi)審(shen)宣(xuan)判(pan)后，高某不服提出上(shang)訴。成都中院(yuan)二(er)審(shen)依法撤銷一(yi)審(shen)判(pan)決，判(pan)決駁回物業公(gong)司(si)的(de)訴訟請求。
■法官說法■
成都中院承辦(ban)此(ci)案的法官王鑫介紹，該案爭議焦(jiao)點從表面上看是物業公司(si)能否(fou)依(yi)據臨(lin)時管理規(gui)約中的規(gui)定要求(qiu)高某拆除已封(feng)閉陽(yang)臺并(bing)恢復原狀(zhuang)，實質(zhi)則是物業公司(si)是否(fou)有權(quan)提出此(ci)要求(qiu)。
首先，我(wo)國民法(fa)典第二百(bai)七十二條明確，業(ye)(ye)主(zhu)對其(qi)(qi)建(jian)(jian)筑物(wu)專有(you)(you)(you)部(bu)(bu)分享有(you)(you)(you)占有(you)(you)(you)、使用(yong)、收(shou)益(yi)和(he)處分的(de)(de)(de)權(quan)利。業(ye)(ye)主(zhu)行使權(quan)利不得危(wei)及(ji)(ji)(ji)建(jian)(jian)筑物(wu)安(an)全，不得損(sun)(sun)害其(qi)(qi)他業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)合法(fa)權(quan)益(yi)。該案(an)中，房(fang)屋(wu)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)作(zuo)為房(fang)屋(wu)主(zhu)體的(de)(de)(de)特定(ding)部(bu)(bu)分，在(zai)(zai)構造和(he)使用(yong)上均具有(you)(you)(you)獨立性，屬房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)專有(you)(you)(you)部(bu)(bu)分。高(gao)某封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)是(shi)(shi)(shi)在(zai)(zai)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)內(nei)封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)，雖是(shi)(shi)(shi)在(zai)(zai)小區尚未(wei)達成一致(zhi)意見情況下封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)，但其(qi)(qi)與開(kai)發商先期已(yi)(yi)(yi)封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)的(de)(de)(de)四(si)個樓棟的(de)(de)(de)樣式顏色統一一致(zhi)，且(qie)(qie)相(xiang)(xiang)比較此(ci)前(qian)的(de)(de)(de)開(kai)放式陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)對住(zhu)戶人(ren)身安(an)全具有(you)(you)(you)更好的(de)(de)(de)保(bao)(bao)護(hu)作(zuo)用(yong)，并因住(zhu)房(fang)臨近馬路，封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)可達到的(de)(de)(de)隔(ge)音效果也增加(jia)了(le)居住(zhu)的(de)(de)(de)舒(shu)適度(du)，還(huan)能起到隱(yin)私保(bao)(bao)護(hu)作(zuo)用(yong)等。而且(qie)(qie)退一步講，如高(gao)某封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)超(chao)出陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)及(ji)(ji)(ji)外墻，構成了(le)違法(fa)搭建(jian)(jian)，依(yi)照相(xiang)(xiang)關(guan)法(fa)律規(gui)定(ding)，亦只有(you)(you)(you)相(xiang)(xiang)關(guan)行政機關(guan)才(cai)有(you)(you)(you)權(quan)決定(ding)是(shi)(shi)(shi)否要拆除(chu)。目前(qian)，物(wu)業(ye)(ye)公司與高(gao)某是(shi)(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)關(guan)系，物(wu)業(ye)(ye)公司作(zuo)為物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)人(ren)，提出訴請(qing)，要求其(qi)(qi)服(fu)務(wu)的(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)立即(ji)拆除(chu)已(yi)(yi)(yi)封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)的(de)(de)(de)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)并恢(hui)復原狀，既在(zai)(zai)法(fa)律上沒有(you)(you)(you)明確規(gui)定(ding)，且(qie)(qie)依(yi)照相(xiang)(xiang)關(guan)規(gui)定(ding)其(qi)(qi)又未(wei)提供證(zheng)據證(zheng)明高(gao)某封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)危(wei)及(ji)(ji)(ji)建(jian)(jian)筑物(wu)安(an)全、損(sun)(sun)害其(qi)(qi)他業(ye)(ye)主(zhu)合法(fa)權(quan)益(yi)，也未(wei)提供證(zheng)據證(zheng)明高(gao)某有(you)(you)(you)實施(shi)妨(fang)礙物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)與管理的(de)(de)(de)行為，因此(ci)物(wu)業(ye)(ye)公司要求高(gao)某拆除(chu)已(yi)(yi)(yi)封(feng)(feng)(feng)(feng)閉(bi)(bi)的(de)(de)(de)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)(tai)(tai)，無(wu)法(fa)得到支持。
其次(ci)，從小(xiao)(xiao)區(qu)現有(you)情(qing)況來看，有(you)四棟(dong)樓房(fang)是(shi)在開發(fa)商交房(fang)前(qian)已全部封(feng)閉(bi)了陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)，說明該(gai)(gai)小(xiao)(xiao)區(qu)封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)已有(you)先(xian)(xian)例(li)，并不是(shi)絕對(dui)要(yao)(yao)(yao)禁止(zhi)封(feng)閉(bi)。現實中需要(yao)(yao)(yao)小(xiao)(xiao)區(qu)業主達成一(yi)致意(yi)見，通(tong)常(chang)理解(jie)應是(shi)封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)要(yao)(yao)(yao)對(dui)全小(xiao)(xiao)區(qu)統(tong)一(yi)的樣式(shi)、顏色等提(ti)出要(yao)(yao)(yao)求(qiu)，也不是(shi)統(tong)一(yi)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)嚴格禁止(zhi)封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)。比較(jiao)特殊的是(shi)，該(gai)(gai)小(xiao)(xiao)區(qu)當(dang)(dang)前(qian)雖還未達成一(yi)致意(yi)見，但該(gai)(gai)小(xiao)(xiao)區(qu)先(xian)(xian)期封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)已有(you)現成的統(tong)一(yi)樣式(shi)、顏色模板，高某按已有(you)統(tong)一(yi)的樣式(shi)、顏色封(feng)閉(bi)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)，也并無(wu)不當(dang)(dang)。
再者，在(zai)(zai)現(xian)實生活中，成都城區(qu)絕大(da)多數高層(ceng)建筑，從(cong)安全性(xing)、居(ju)住(zhu)舒適(shi)度及(ji)(ji)私密(mi)保護等(deng)多方面考(kao)慮，也(ye)(ye)鮮(xian)有(you)嚴(yan)格(ge)(ge)禁止封閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)(yang)臺的情形，封閉(bi)(bi)不封閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)(yang)臺，一(yi)(yi)般均(jun)由(you)房屋業(ye)(ye)主自(zi)(zi)主決定。雖說是(shi)可(ke)自(zi)(zi)主決定是(shi)否(fou)封閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)(yang)臺，但也(ye)(ye)不是(shi)沒有(you)任何限制(zhi)約束，較為(wei)常見的做法是(shi)要(yao)按照(zhao)小(xiao)區(qu)統一(yi)(yi)的樣式、顏色、風(feng)格(ge)(ge)等(deng)標(biao)準封閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)(yang)臺。實際中也(ye)(ye)有(you)不少小(xiao)區(qu)即使沒有(you)提出統一(yi)(yi)要(yao)求(qiu)，相關(guan)業(ye)(ye)主在(zai)(zai)封閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)(yang)臺時(shi)，也(ye)(ye)會(hui)自(zi)(zi)覺(jue)地按所在(zai)(zai)建筑及(ji)(ji)整個小(xiao)區(qu)的風(feng)格(ge)(ge)等(deng)封閉(bi)(bi)裝修，因(yin)為(wei)這也(ye)(ye)是(shi)在(zai)(zai)切實維護自(zi)(zi)身及(ji)(ji)全體(ti)(ti)業(ye)(ye)主相關(guan)權益。該案從(cong)居(ju)住(zhu)安全性(xing)考(kao)慮，物業(ye)(ye)公司雖也(ye)(ye)提出除了封閉(bi)(bi)陽(yang)(yang)(yang)臺之外還(huan)有(you)其(qi)他途(tu)徑，但讓其(qi)指明除此之外還(huan)有(you)其(qi)他具體(ti)(ti)途(tu)徑時(shi)，其(qi)也(ye)(ye)無法提供。
因(yin)此，從法理、情(qing)理等多(duo)方面來講，物業公司在本案(an)中(zhong)的訴訟請求，均無(wu)法得到支持。
日期：2022-8-19 13:38:58 | 關閉 |
Copyright © 1999-2021 法律圖(tu)書館
.
.
