cciia.org.cn 2022-8-24 13:23:53 法(fa)治日(ri)報--法(fa)治網
□ 本報記者 王春
□ 本報(bao)通訊(xun)員 鐘法
為更好管理(li)(li)小區事(shi)務,維(wei)護業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)權利,由(you)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)共同選(xuan)舉出代(dai)(dai)表組成(cheng)的(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員會應運而生(sheng)。業(ye)(ye)委(wei)會的(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)職(zhi)責在于通過執行業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大(da)(da)會的(de)(de)(de)決定代(dai)(dai)表業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)利益,向社(she)會各方反(fan)映業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)意愿和(he)要(yao)求,并監督和(he)協助物(wu)業(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)或其他管理(li)(li)人履行物(wu)業(ye)(ye)服務合同的(de)(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大(da)(da)會執行機構(gou)。司(si)法(fa)實踐中,由(you)于有些業(ye)(ye)委(wei)會對物(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)履職(zhi)監管長期缺位(wei),導致三產收(shou)入(物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)經營用房(fang)、公(gong)(gong)共場地租(zu)金、停(ting)車費(fei)收(shou)入)、房(fang)屋(wu)維(wei)修費(fei)、電梯(ti)維(wei)修資金、預收(shou)費(fei)用等極易成(cheng)為一(yi)筆糊(hu)涂(tu)賬。
近日,浙江(jiang)(jiang)省寧(ning)波市江(jiang)(jiang)北區一小區新業(ye)委(wei)(wei)會(hui)經(jing)業(ye)主大會(hui)授權起訴老物業(ye)公司,追討三(san)產收入等(deng)損失,經(jing)過一審、二(er)審,法院(yuan)最(zui)終判決(jue)被告(gao)老物業(ye)公司向原告(gao)業(ye)委(wei)(wei)會(hui)支付500余萬元。
新業委會察覺損失
2012年(nian),該小(xiao)區老業主委員會與老物(wu)(wu)業公司簽訂(ding)物(wu)(wu)業服務(wu)合同(tong),約定對該小(xiao)區實行物(wu)(wu)業管理。合同(tong)期限為(wei)2012年(nian)6月起至2015年(nian)5月底。
雙方(fang)約(yue)定(ding)三產(chan)經營收入(ru)采取包干制,物(wu)業(ye)公司(si)第一年須向業(ye)委會上交5萬(wan)元,第二年及以后費用業(ye)委會有(you)權在審核(he)收入(ru)情況后由雙方(fang)另行商議,但也不少于5萬(wan)元。
該合同期滿后雙方又簽訂補充協議(yi),約定續簽二年合同,協商將三產經營采取包干制全(quan)部歸物(wu)業公司所有,物(wu)業公司每年向業委會上(shang)交10萬元。
補充協議(yi)到期(qi)后,雙方未再簽訂合同(tong),未對三產收入(ru)的分配作出約定。物業(ye)(ye)公司繼續為該(gai)小區提供物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)直至2020年6月。其間,該(gai)小區新業(ye)(ye)委會于2019年6月成立(li)。
新(xin)業委(wei)會對小區(qu)(qu)收(shou)支情(qing)況進行了測(ce)算,認(ren)為舊(jiu)業委(wei)會長期缺位物(wu)業服務監管,小區(qu)(qu)業主的三產收(shou)入損失不(bu)少。不(bu)僅如此,新(xin)業委(wei)會還發現舊(jiu)物(wu)業公(gong)司在過(guo)去幾(ji)年間多次(ci)收(shou)取房屋維(wei)修費等費用,均未返還給業委(wei)會。
在與當(dang)時(shi)(shi)的(de)(de)老物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)多次(ci)溝通談判無(wu)果后,新(xin)業委會于(yu)(yu)2020年6月底選聘新(xin)物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si),清(qing)退老物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)。被清(qing)退后,老物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)感到(dao)不滿。同時(shi)(shi),新(xin)業委會對老物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司(si)造成的(de)(de)小區業主三產(chan)收入損(sun)失也耿(geng)耿(geng)于(yu)(yu)懷。自新(xin)業委會成立以來,雙方以各自利(li)益為出(chu)發(fa)點,展(zhan)開了(le)漫長(chang)的(de)(de)拉鋸戰。
當事雙方矛盾尖銳
新業(ye)(ye)委(wei)會(hui)與老物(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)不(bu)斷(duan)交鋒,3年來(lai)經(jing)歷了7場官司(si)(si)(si)。其中5起是老物(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)和某業(ye)(ye)主作為原告(gao)起訴新業(ye)(ye)委(wei)會(hui),對召開業(ye)(ye)主大(da)會(hui)以及(ji)選(xuan)聘新物(wu)業(ye)(ye)程序提出(chu)質疑;另外兩起即(ji)新業(ye)(ye)委(wei)會(hui)經(jing)業(ye)(ye)主大(da)會(hui)授(shou)權,起訴老物(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)追討三產收入等(deng)損失。
寧波市江北區人(ren)民(min)法院在2021年(nian)1月、2021年(nian)8月分(fen)別(bie)就新業委(wei)會起訴老物業公司的兩起案(an)(an)件(jian)(jian)立案(an)(an),第一(yi)起案(an)(an)件(jian)(jian)依(yi)法適用(yong)簡(jian)易程序(xu)審理(li),第二起案(an)(an)件(jian)(jian)因案(an)(an)情復(fu)雜,由(you)簡(jian)易程序(xu)轉為普通(tong)程序(xu)獨任(ren)審理(li)。
在兩起案件庭審(shen)過(guo)程中(zhong),原(yuan)被告(gao)(gao)(gao)雙方(fang)圍繞7個方(fang)面的爭議(yi)焦點發(fa)表了各自意見,展開質證:原(yuan)告(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)張的訴請是(shi)否已過(guo)訴訟(song)時效;原(yuan)告(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)體是(shi)否適格;三產(chan)收入(ru)原(yuan)告(gao)(gao)(gao)與被告(gao)(gao)(gao)之間如何分配;被告(gao)(gao)(gao)收取的房屋維(wei)(wei)修費是(shi)否應當返還及應返還的金(jin)額;原(yuan)告(gao)(gao)(gao)是(shi)否有權主(zhu)(zhu)張二次供水設施賠償金(jin);被告(gao)(gao)(gao)是(shi)否有權向原(yuan)告(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)張已墊付(fu)的電梯維(wei)(wei)修資金(jin)及可主(zhu)(zhu)張返還的金(jin)額;原(yuan)告(gao)(gao)(gao)是(shi)否有權主(zhu)(zhu)張返還預收費用及具體金(jin)額。
法院判決物業賠償
寧波市(shi)江北區人民法(fa)院(yuan)經審理認為(wei),業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)通過同意授權新(xin)業(ye)(ye)委會(hui)對老物業(ye)(ye)公司在(zai)小區管理期間的(de)房(fang)屋維修資金(jin)、電梯(ti)資金(jin)以及(ji)經營(ying)性收(shou)入等(deng)共有資金(jin)進行依法(fa)追討,新(xin)業(ye)(ye)委會(hui)主(zhu)體適格,且訴請未過訴訟(song)時效。
對于續(xu)(xu)約(yue)協議,雖然舊業(ye)(ye)委(wei)會主(zhu)(zhu)任(ren)承認對續(xu)(xu)約(yue)有過約(yue)定,但(dan)現(xian)有證(zheng)據無法證(zheng)實該(gai)補(bu)充協議經業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會討論通過或(huo)得到全體業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)追(zhui)認或(huo)授權,且現(xian)任(ren)業(ye)(ye)委(wei)會并未追(zhui)認,故(gu)法院認為(wei)系無權處分(fen)行為(wei),認定相(xiang)關三產(chan)經營采取包干(gan)制(zhi)條款(kuan)無效。
對于三產收入、被(bei)告收取的(de)房屋維修費(fei)、墊付(fu)的(de)電(dian)梯維修資金及可主張返還(huan)的(de)金額、預收費(fei)用返還(huan)金額等,原(yuan)被(bei)告各自(zi)出具了大(da)量證據,各執(zhi)一詞。
原告單(dan)獨委托或原被告、案外人(ren)共同委托會計(ji)師事務所對小(xiao)區(qu)一(yi)定(ding)期間的物業管理專項資金收支情況(kuang)進行了(le)審計(ji)。在(zai)充分考慮(lv)審計(ji)結果(guo)基(ji)礎(chu)上(shang),法院組織雙方逐(zhu)一(yi)質證(zheng)發票單(dan)據等證(zheng)據,綜合(he)認定(ding)。
最(zui)終,在第(di)一起(qi)案件中(zhong)判(pan)令(ling)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司向業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)(hui)支付(fu)238萬余(yu)元(yuan);在第(di)二(er)起(qi)案件中(zhong)判(pan)令(ling)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司向業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)(hui)支付(fu)近275萬元(yuan)。
一(yi)審(shen)(shen)判(pan)決后,被告(gao)物業公司對于(yu)兩起案件(jian)(jian)的(de)判(pan)決結(jie)果均提出上訴(su)。二審(shen)(shen)中,寧波市中級人(ren)民法院(yuan)對第一(yi)起案件(jian)(jian)根據(ju)新證據(ju)對雙方自認的(de)3萬余(yu)(yu)元金額(e)予(yu)以扣除(chu)外,對一(yi)審(shen)(shen)其他判(pan)項予(yu)以支持。對第二起案件(jian)(jian)維持原判(pan)。綜上,共計支持業委會(hui)訴(su)請500余(yu)(yu)萬元。
“建(jian)設單位、物業(ye)(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)(ye)或者其他(ta)管(guan)理(li)(li)(li)人(ren)等(deng)利(li)用業(ye)(ye)(ye)主的共有(you)部分產生(sheng)的收(shou)入,在(zai)扣除合理(li)(li)(li)成本后,屬于(yu)業(ye)(ye)(ye)主共有(you)。有(you)關共有(you)和共同(tong)管(guan)理(li)(li)(li)權(quan)力等(deng)重大事項,應當由業(ye)(ye)(ye)主共同(tong)決(jue)定。”本案二審(shen)主審(shen)法(fa)官表示(shi),有(you)關公共收(shou)益分配的約(yue)定,業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)(hui)無權(quan)自行決(jue)定變(bian)更。實踐中,或出于(yu)利(li)益考慮(lv),或源于(yu)管(guan)理(li)(li)(li)疏忽,或法(fa)治意(yi)識不(bu)(bu)強(qiang),仍然有(you)一些不(bu)(bu)甚規范的地方(fang),存在(zai)演變(bian)成物業(ye)(ye)(ye)合同(tong)糾紛(fen)的隱患(huan),亟(ji)待(dai)規范。本案新業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)(hui)積極(ji)維(wei)權(quan),法(fa)院(yuan)充(chong)分保護當事人(ren)意(yi)思自治,依法(fa)認(ren)定業(ye)(ye)(ye)主、業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)(hui)、物業(ye)(ye)(ye)公司之(zhi)(zhi)間的權(quan)利(li)義務,在(zai)滿足(zu)訴(su)訟當事人(ren)勝(sheng)敗之(zhi)(zhi)爭、利(li)益分配的同(tong)時發揮(hui)出司法(fa)的內在(zai)社會(hui)(hui)價值引導。
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