cciia.org.cn 2022-11-21 14:59:24 中(zhong)國法院網
承租(zu)人以“買賣(mai)(mai)不破租(zu)賃”為由(you)，要求繼續履行(xing)房屋租(zu)賃協議，能否(fou)支(zhi)持？日(ri)前，隨著江(jiang)蘇(su)省南(nan)通市中(zhong)級人民(min)法院終審(shen)判決書(shu)的送達，這起排除妨(fang)害(hai)糾紛案件(jian)落下帷幕。法院認為，案涉(she)房屋在出租(zu)前已經(jing)設立抵(di)押權，不符合“買賣(mai)(mai)不破租(zu)賃”的情形，判決承租(zu)人將案涉(she)房屋騰空并交(jiao)付(fu)給買受(shou)人。
2016年(nian)4月22日，新源公司(si)與銀(yin)行(xing)簽訂最高額抵押(ya)合同一份，約定：新源公司(si)自愿以名下一處(chu)不動產及(ji)土地出讓權等，對案涉債務提(ti)供擔保，期限自2016年(nian)4月22日起至2019年(nian)4月21日止(zhi)。隨后，新源公司(si)辦理(li)了抵押(ya)登記手續，銀(yin)行(xing)辦理(li)了他項權利證書。
2016年6月(yue)1日(ri)，新源公(gong)司與日(ri)升(sheng)公(gong)司簽訂租賃協議(yi)一份，協議(yi)約定新源公(gong)司將上(shang)述抵押的部(bu)分房屋出(chu)租給日(ri)升(sheng)公(gong)司使(shi)(shi)用，租賃期(qi)限為2016年10月(yue)1日(ri)起至2022年9月(yue)30日(ri)止。簽訂協議(yi)后，日(ri)升(sheng)公(gong)司即使(shi)(shi)用案涉房屋。
因新(xin)(xin)源(yuan)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)未(wei)(wei)能及(ji)時(shi)履行(xing)還款(kuan)義務，銀(yin)行(xing)訴訟要求新(xin)(xin)源(yuan)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)歸還本息。判決生效(xiao)后(hou)，因新(xin)(xin)源(yuan)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)未(wei)(wei)能自覺(jue)履行(xing)還款(kuan)義務，銀(yin)行(xing)遂申請(qing)執行(xing)。執行(xing)過程中，法院裁定(ding)拍(pai)賣新(xin)(xin)源(yuan)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)名下用于擔保的房地產，瑞(rui)祥(xiang)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)成功競拍(pai)并辦理了(le)相關產權登記，取(qu)得了(le)案(an)涉房屋的所(suo)有(you)權。后(hou)因日(ri)升公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)拒絕騰退案(an)涉房屋，瑞(rui)祥(xiang)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)向江蘇省海(hai)安市(shi)人民法院提(ti)起訴訟。
日升公司(si)辯稱(cheng)，其(qi)租賃房屋(wu)(wu)時(shi)間早于瑞祥公司(si)取得房產時(shi)間，根據“買賣不破租賃”原(yuan)則，其(qi)仍有權租賃使用該房屋(wu)(wu)。
海安法院審理后認為(wei)，新(xin)源(yuan)公司(si)(si)(si)與(yu)日升(sheng)公司(si)(si)(si)簽訂(ding)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租賃合同的(de)時間點(dian)，晚于(yu)新(xin)源(yuan)公司(si)(si)(si)將案涉房(fang)(fang)屋(wu)(wu)抵押給(gei)銀行的(de)時間點(dian)。新(xin)源(yuan)公司(si)(si)(si)與(yu)日升(sheng)公司(si)(si)(si)之間簽訂(ding)的(de)租賃協議對(dui)瑞(rui)祥(xiang)公司(si)(si)(si)不發生法律效力，瑞(rui)祥(xiang)公司(si)(si)(si)有權不再繼續履行案涉租賃協議，遂判(pan)決日升(sheng)公司(si)(si)(si)于(yu)判(pan)決發生法律效力后10日內(nei)，將案涉房(fang)(fang)屋(wu)(wu)騰空交付給(gei)瑞(rui)祥(xiang)公司(si)(si)(si)。
一(yi)(yi)審后(hou)，日升公司不服，提(ti)起上(shang)訴。南通(tong)市中級人民法(fa)院經審理認為，一(yi)(yi)審判決認定事實清楚(chu)，適用(yong)法(fa)律正確，依法(fa)駁(bo)回上(shang)訴，維持(chi)原判。
【法官說法】
“買賣(mai)不破(po)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)”是指當(dang)(dang)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)在(zai)(zai)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)有(you)(you)效期內(nei)將租(zu)(zu)(zu)賃(lin)物的(de)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)轉讓給第三人(ren)時，租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)對(dui)新所(suo)有(you)(you)人(ren)有(you)(you)效。但該(gai)原(yuan)則的(de)適用存在(zai)(zai)例外，依據《最高(gao)人(ren)民法(fa)院關于(yu)審理(li)城鎮(zhen)房屋(wu)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)糾紛案件(jian)(jian)具體應用法(fa)律若干(gan)問題的(de)解釋》規(gui)定(ding)：“租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房屋(wu)在(zai)(zai)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)按照租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)占有(you)(you)期限內(nei)發(fa)生所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)變(bian)動，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)請求房屋(wu)受讓人(ren)繼續履(lv)行(xing)原(yuan)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)，人(ren)民法(fa)院應予支持(chi)。但租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房屋(wu)具有(you)(you)下列(lie)情形或者當(dang)(dang)事人(ren)另有(you)(you)約(yue)定(ding)的(de)除外：（一）房屋(wu)在(zai)(zai)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)前(qian)已設(she)立抵(di)押(ya)權(quan)(quan)，因抵(di)押(ya)權(quan)(quan)人(ren)實現抵(di)押(ya)權(quan)(quan)發(fa)生所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)變(bian)動的(de)；（二）房屋(wu)在(zai)(zai)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)前(qian)已被(bei)人(ren)民法(fa)院依法(fa)查封的(de)。”故(gu)“買賣(mai)不破(po)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)”是有(you)(you)條件(jian)(jian)的(de)，租(zu)(zu)(zu)賃(lin)行(xing)為(wei)原(yuan)則上應發(fa)生在(zai)(zai)相關影響(xiang)物權(quan)(quan)變(bian)動的(de)行(xing)為(wei)之前(qian)。
本案中，抵押在先(xian)、出租(zu)在后，當(dang)事人(ren)又無特別約定(ding)，不符合“買賣不破租(zu)賃”的情形。法院(yuan)判決日升公司騰空(kong)房屋，并無不當(dang)。（文中公司名(ming)稱均系化名(ming)）
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