cciia.org.cn 2023-1-28 12:57:05 中國法(fa)院網
花錢購(gou)買(mai)(mai)房屋后(hou)，因出賣人(ren)的(de)(de)債務糾(jiu)紛導(dao)致所購(gou)買(mai)(mai)的(de)(de)房屋被(bei)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)查封、拍賣，買(mai)(mai)受人(ren)向(xiang)(xiang)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)提出書面異議被(bei)駁回后(hou)，又向(xiang)(xiang)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)提起(qi)案(an)(an)外人(ren)執行異議之訴，申請停止對該房屋的(de)(de)強制執行，能否獲得支持(chi)？近日(ri)，廣西壯族自(zi)治(zhi)區扶綏縣人(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)審理6起(qi)案(an)(an)外人(ren)執行異議之訴糾(jiu)紛案(an)(an)。法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)最終判(pan)決支持(chi)買(mai)(mai)受人(ren)的(de)(de)訴請，即不得對該涉案(an)(an)房屋進行強制執行。
2009年(nian)，李(li)某等(deng)(deng)(deng)6人(ren)分別與(yu)王(wang)(wang)某簽訂了房屋買賣合同(tong)，約(yue)定(ding)王(wang)(wang)某在其出(chu)資購買的(de)地(di)塊(kuai)上建設樓房一棟，將不(bu)同(tong)樓層(ceng)的(de)房屋賣給李(li)某等(deng)(deng)(deng)人(ren)，王(wang)(wang)某負責辦理該(gai)地(di)塊(kuai)的(de)土地(di)證(zheng)以及對(dui)應(ying)房屋的(de)過戶登記手續到李(li)某等(deng)(deng)(deng)人(ren)名下(xia)，李(li)某等(deng)(deng)(deng)人(ren)按照(zhao)合同(tong)約(yue)定(ding)支付(fu)購房價款。2010年(nian)10月，王(wang)(wang)某向(xiang)李(li)某等(deng)(deng)(deng)人(ren)交付(fu)了對(dui)應(ying)的(de)房屋，隨后李(li)某等(deng)(deng)(deng)人(ren)裝修(xiu)入住。
2016年，李某等(deng)人(ren)獲悉王(wang)某已完成了涉案房屋不動產權登記證，登記王(wang)某名下。李某等(deng)人(ren)多次要求王(wang)某將(jiang)房屋過(guo)戶登記到自(zi)己(ji)名下，但(dan)未果。
2020年6月，王某(mou)向黃某(mou)借(jie)款(kuan)100萬(wan)元，借(jie)款(kuan)期限為(wei)三個月，并(bing)以該樓棟作為(wei)借(jie)款(kuan)擔保，辦理了抵(di)押登記手續(xu)。因王某(mou)未(wei)按期還(huan)款(kuan)，被(bei)黃某(mou)訴至法(fa)(fa)院(yuan)，后(hou)(hou)經法(fa)(fa)院(yuan)調(diao)解后(hou)(hou)，王某(mou)仍不按調(diao)解協議約定的期限還(huan)款(kuan)，黃某(mou)向法(fa)(fa)院(yuan)申請(qing)強制執(zhi)行，法(fa)(fa)院(yuan)依法(fa)(fa)查封了該樓棟并(bing)裁(cai)定拍賣(mai)。
李某(mou)(mou)等(deng)人(ren)了(le)解后，向(xiang)法(fa)院(yuan)提出書(shu)面執(zhi)行異(yi)議，要求停止(zhi)對該樓(lou)棟的(de)執(zhi)行。經法(fa)院(yuan)審查后認為，李某(mou)(mou)等(deng)人(ren)簽訂合(he)同(tong)時涉案(an)(an)房(fang)產尚未(wei)建(jian)設，合(he)同(tong)價款尚未(wei)全部(bu)兌(dui)付，合(he)同(tong)簽訂至(zhi)今已超過(guo)10年(nian)，案(an)(an)外(wai)人(ren)李某(mou)(mou)等(deng)人(ren)未(wei)就涉案(an)(an)房(fang)屋產權變更登記主張權利，且被執(zhi)行人(ren)王某(mou)(mou)于2020年(nian)6月2日已將(jiang)涉案(an)(an)房(fang)產作(zuo)抵押給申請執(zhi)行人(ren)黃某(mou)(mou)。故認定李某(mou)(mou)等(deng)人(ren)提交的(de)證(zheng)據不足以證(zheng)明其(qi)主張，遂駁(bo)回了(le)李某(mou)(mou)等(deng)人(ren)的(de)異(yi)議請求。
李某(mou)等人(ren)(ren)不服，以黃某(mou)為(wei)被告，王某(mou)為(wei)第三(san)人(ren)(ren)提起(qi)了案(an)外人(ren)(ren)執行異議之(zhi)訴。
李(li)某等(deng)人訴稱，案涉樓房(fang)查(cha)封之前，已同(tong)王某簽訂了合法(fa)有效的書面買賣(mai)合同(tong)，亦按照合同(tong)的約(yue)定支付(fu)了部分價款(kuan)，并已合法(fa)占有該(gai)不(bu)動產，且并非李(li)某等(deng)人的自身原因導(dao)致房(fang)屋未能辦(ban)理過戶登記手(shou)續，法(fa)院駁回執(zhi)行(xing)異議(yi)申請不(bu)當。
王某無正當(dang)理(li)由未到庭參加訴訟，法院(yuan)依法進行了缺席審(shen)理(li)。
法(fa)(fa)院(yuan)審(shen)理后認為，根據(ju)相關(guan)法(fa)(fa)律規定(ding)，在金錢債權執(zhi)行中，買(mai)受(shou)人(ren)對登記在被執(zhi)行人(ren)名下的(de)不動產提出異議，同時符合(he)：一、在人(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)查封(feng)之(zhi)前已(yi)(yi)簽訂合(he)法(fa)(fa)有效的(de)書面(mian)買(mai)賣合(he)同；二、在人(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)查封(feng)之(zhi)前已(yi)(yi)合(he)法(fa)(fa)占有該不動產；三(san)、已(yi)(yi)支付(fu)全(quan)部價(jia)(jia)款，或者已(yi)(yi)按(an)照合(he)同約(yue)定(ding)支付(fu)部分價(jia)(jia)款且將剩(sheng)余價(jia)(jia)款按(an)照人(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)的(de)要求交付(fu)執(zhi)行；四、非因買(mai)受(shou)人(ren)自身原(yuan)因未辦理過(guo)戶登記這四種情(qing)形的(de)，能夠排除法(fa)(fa)院(yuan)的(de)執(zhi)行。
本案(an)中，李(li)(li)某(mou)等人(ren)(ren)(ren)在房屋被(bei)查封(feng)前，已同王某(mou)簽訂了(le)書面(mian)的(de)(de)(de)房屋買賣(mai)合同，并(bing)實(shi)際入(ru)住(zhu)占有房屋，并(bing)按照合同約定支付(fu)了(le)部分價(jia)款(kuan)后，又按照人(ren)(ren)(ren)民法(fa)院的(de)(de)(de)要求(qiu)支付(fu)了(le)剩余的(de)(de)(de)價(jia)款(kuan)，加之未(wei)能辦理過戶手續并(bing)非李(li)(li)某(mou)等人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)過錯導(dao)致，李(li)(li)某(mou)等人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)異(yi)議符(fu)合排(pai)除(chu)執行(xing)的(de)(de)(de)法(fa)律(lv)規定，遂依法(fa)支持了(le)李(li)(li)某(mou)等人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)訴(su)請。一審判(pan)決后，各方當事(shi)人(ren)(ren)(ren)均(jun)服判(pan)，未(wei)上訴(su)。
法官提醒
生活中(zhong)，我們在購(gou)買房屋(wu)時(shi)，要(yao)注意提(ti)前了解房屋(wu)是否存(cun)在抵(di)押等影響辦理過(guo)戶的情況。同時(shi)，在購(gou)買后，要(yao)及時(shi)督促出賣(mai)人辦理房屋(wu)過(guo)戶登記手續，如出賣(mai)人不配合過(guo)戶，要(yao)保存(cun)好相關(guan)證據等，避免自身的權益(yi)受損。
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