cciia.org.cn 2023-2-24 14:56:51 人民法院報
近(jin)日，北京市海(hai)淀(dian)區人民法(fa)院(yuan)審(shen)理了一起房屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同糾紛案，由于交易時房屋(wu)為夫妻共(gong)同財產，且未經配偶同意侵害其(qi)利益，判決買(mai)賣(mai)合(he)同無效。
原告(gao)(gao)周女(nv)士(shi)(shi)與(yu)張先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)原系夫妻。2008年(nian)(nian)，雙方婚姻關系存續期間(jian)購買(mai)了(le)涉案房屋(wu)(wu)。2014年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)，張先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)告(gao)(gao)知周女(nv)士(shi)(shi)，欲將涉案房屋(wu)(wu)租(zu)給(gei)楊先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)與(yu)辛(xin)女(nv)士(shi)(shi)，雖遭(zao)到周女(nv)士(shi)(shi)極(ji)力反對，但張先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)執意(yi)將房屋(wu)(wu)門卡、鑰匙等交付楊先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)與(yu)辛(xin)女(nv)士(shi)(shi)。
2020年，周(zhou)(zhou)女(nv)(nv)士(shi)與(yu)(yu)張先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)離婚(hun)，約(yue)定涉(she)案房屋(wu)歸周(zhou)(zhou)女(nv)(nv)士(shi)所有(you)，房屋(wu)貸款由周(zhou)(zhou)女(nv)(nv)士(shi)償還。周(zhou)(zhou)女(nv)(nv)士(shi)向楊先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)、辛女(nv)(nv)士(shi)提出(chu)收回房屋(wu)，但遭到(dao)拒(ju)絕，此時(shi)(shi)周(zhou)(zhou)女(nv)(nv)士(shi)才得知(zhi)在其不(bu)知(zhi)情的(de)情況(kuang)下，2016年張先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)與(yu)(yu)楊先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)簽訂(ding)了房屋(wu)買賣合(he)同，以550萬元(yuan)將房屋(wu)賣給楊先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)，且售賣價(jia)(jia)格遠低于當時(shi)(shi)房屋(wu)市價(jia)(jia)。周(zhou)(zhou)女(nv)(nv)士(shi)認為張先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)在簽訂(ding)房屋(wu)買賣合(he)同時(shi)(shi)，涉(she)案房屋(wu)系她(ta)與(yu)(yu)張先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)的(de)夫妻共同財產，張先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)無權出(chu)售房屋(wu)。現雙方協商未果，故周(zhou)(zhou)女(nv)(nv)士(shi)將張先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)、楊先(xian)(xian)(xian)(xian)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)、辛女(nv)(nv)士(shi)訴(su)至法院。
被告楊(yang)先(xian)生(sheng)(sheng)、辛女士(shi)(shi)辯稱，2014年(nian)(nian)6月(yue)，其(qi)(qi)(qi)夫婦二人(ren)與張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)生(sheng)(sheng)、周(zhou)(zhou)女士(shi)(shi)以口(kou)頭方式達成(cheng)(cheng)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)，約定(ding)將(jiang)張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)生(sheng)(sheng)、周(zhou)(zhou)女士(shi)(shi)名下的(de)涉(she)案(an)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)出售給他(ta)們(men)，購(gou)房(fang)(fang)款為550萬元(yuan)。口(kou)頭協議達成(cheng)(cheng)當月(yue)，張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)生(sheng)(sheng)與周(zhou)(zhou)女士(shi)(shi)將(jiang)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交付(fu)給他(ta)們(men)，房(fang)(fang)屋(wu)(wu)一(yi)直(zhi)由(you)其(qi)(qi)(qi)夫婦居住，相關費用也一(yi)直(zhi)由(you)其(qi)(qi)(qi)夫婦繳納。2014年(nian)(nian)7月(yue)5日(ri)(ri)，楊(yang)先(xian)生(sheng)(sheng)轉(zhuan)賬(zhang)支(zhi)付(fu)購(gou)房(fang)(fang)款300萬元(yuan)。2016年(nian)(nian)4月(yue)24日(ri)(ri)，張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)生(sheng)(sheng)與楊(yang)先(xian)生(sheng)(sheng)補(bu)簽(qian)了《北京(jing)市(shi)存量房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)》。2016年(nian)(nian)6月(yue)30日(ri)(ri)，楊(yang)先(xian)生(sheng)(sheng)又轉(zhuan)賬(zhang)支(zhi)付(fu)購(gou)房(fang)(fang)款200萬元(yuan)。在口(kou)頭達成(cheng)(cheng)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)時，張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)生(sheng)(sheng)與周(zhou)(zhou)女士(shi)(shi)告訴他(ta)們(men)涉(she)案(an)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)有貸款尚未(wei)償(chang)還，且張(zhang)(zhang)(zhang)先(xian)生(sheng)(sheng)與周(zhou)(zhou)女士(shi)(shi)希望使用房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)學區名額，故其(qi)(qi)(qi)未(wei)支(zhi)付(fu)剩余(yu)50萬元(yuan)購(gou)房(fang)(fang)款，亦未(wei)催促辦理(li)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)過戶手續(xu)。現其(qi)(qi)(qi)認為房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)是各方真實意思的(de)表示，未(wei)違反(fan)法(fa)律、行政法(fa)規的(de)強(qiang)制性規定(ding)，應屬(shu)有效合(he)同(tong)，故不同(tong)意周(zhou)(zhou)女士(shi)(shi)的(de)訴訟請求(qiu)。
在(zai)案件審理過程(cheng)中，張先(xian)生表示其沒有將(jiang)出(chu)售房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)事情告知周女士。其有求于楊先(xian)生的(de)(de)(de)叔叔，故在(zai)明知房(fang)屋(wu)交易價(jia)格較低的(de)(de)(de)情況下，將(jiang)房(fang)屋(wu)出(chu)售給(gei)楊先(xian)生。同時，法(fa)院依周女士申請，委托(tuo)房(fang)地(di)產評(ping)估公司對涉案房(fang)屋(wu)在(zai)2014年6月(yue)15日的(de)(de)(de)市場價(jia)值進行(xing)評(ping)估，評(ping)估價(jia)格為(wei)952萬(wan)元。
法(fa)院審理后認(ren)為，涉案的(de)(de)《北京市(shi)存量房屋(wu)買賣合(he)同(tong)》簽(qian)署人是張(zhang)先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)與(yu)楊(yang)(yang)先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)，辛女士在庭審中(zhong)明確表示追認(ren)楊(yang)(yang)先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)簽(qian)訂合(he)同(tong)的(de)(de)行為。在楊(yang)(yang)先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)、辛女士未能提供充(chong)足有效的(de)(de)證(zheng)據證(zheng)明其與(yu)張(zhang)先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)、周(zhou)女士就(jiu)購買房屋(wu)達成口頭約(yue)定的(de)(de)情(qing)況下，該合(he)同(tong)應當認(ren)定為張(zhang)先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)與(yu)楊(yang)(yang)先(xian)(xian)生(sheng)(sheng)、辛女士簽(qian)訂的(de)(de)合(he)同(tong)。
購買(mai)(mai)(mai)房(fang)屋(wu)(wu)無(wu)論對于(yu)(yu)出賣人(ren)，還是買(mai)(mai)(mai)受人(ren)而言均屬(shu)于(yu)(yu)重大事項。按照交(jiao)易慣例(li)，出賣人(ren)、買(mai)(mai)(mai)受人(ren)應當(dang)知悉買(mai)(mai)(mai)賣的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)市場(chang)價(jia)格，故法院據此(ci)認(ren)(ren)定(ding)張先(xian)生、楊先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)在達成房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)(mai)(mai)賣合意(yi)時知悉涉案房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)市場(chang)交(jiao)易價(jia)格。通(tong)(tong)過法院委托(tuo)的(de)(de)(de)鑒(jian)(jian)定(ding)機(ji)構(gou)出具的(de)(de)(de)鑒(jian)(jian)定(ding)意(yi)見，張先(xian)生與(yu)楊先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)約定(ding)的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)價(jia)格遠遠低于(yu)(yu)該房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)市場(chang)交(jiao)易價(jia)格，而該行為客觀(guan)上對于(yu)(yu)周女(nv)士(shi)的(de)(de)(de)利益造成了損害，法院認(ren)(ren)定(ding)張先(xian)生與(yu)楊先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)構(gou)成惡意(yi)串(chuan)通(tong)(tong)，損害了第三人(ren)利益。鑒(jian)(jian)于(yu)(yu)此(ci)，張先(xian)生與(yu)楊先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)于(yu)(yu)2016年4月(yue)24日簽(qian)訂的(de)(de)(de)《北(bei)京市存量房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)(mai)(mai)賣合同(tong)》應屬(shu)于(yu)(yu)無(wu)效合同(tong)。
關(guan)于周女(nv)士(shi)要(yao)求(qiu)楊(yang)先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)返還房屋的(de)(de)(de)訴(su)訟(song)(song)請(qing)求(qiu)，因房屋買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)是(shi)(shi)張先(xian)生與楊(yang)先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)簽訂(ding)的(de)(de)(de)，楊(yang)先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)基于該(gai)(gai)(gai)合(he)(he)同(tong)(tong)居住使用了涉案房屋，周女(nv)士(shi)不是(shi)(shi)房屋買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)締約(yue)人。現該(gai)(gai)(gai)房屋買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)雖被法院確(que)認為無效合(he)(he)同(tong)(tong)，但周女(nv)士(shi)基于房屋買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)糾紛要(yao)求(qiu)楊(yang)先(xian)生、辛(xin)女(nv)士(shi)返還房屋，缺(que)乏相(xiang)應的(de)(de)(de)法律(lv)依據(ju)，故(gu)法院對于周女(nv)士(shi)的(de)(de)(de)該(gai)(gai)(gai)項(xiang)訴(su)訟(song)(song)請(qing)求(qiu)，不予支持。
■法官說法■
《中華人民(min)共(gong)和國(guo)民(min)法(fa)典》第一百(bai)五十四條規定，行為人與相對人惡意串(chuan)通，損(sun)害他(ta)人合(he)法(fa)權益(yi)(yi)的(de)民(min)事法(fa)律行為無效。即惡意串(chuan)通，損(sun)害國(guo)家、集(ji)體(ti)或第三(san)人利益(yi)(yi)的(de)合(he)同為無效合(he)同。
合同(tong)(tong)的(de)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，也(ye)分為絕對(dui)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)與(yu)相對(dui)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)。對(dui)于(yu)惡意(yi)串(chuan)通(tong)損(sun)害國家、集體(ti)利益的(de)合同(tong)(tong)，屬(shu)絕對(dui)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)合同(tong)(tong)，在訴訟過程中法院(yuan)(yuan)可依(yi)職權進行(xing)審(shen)查，主(zhu)動(dong)確認合同(tong)(tong)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)。對(dui)于(yu)惡意(yi)串(chuan)通(tong)損(sun)害第三人(ren)利益的(de)合同(tong)(tong)，屬(shu)相對(dui)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)合同(tong)(tong)，在當事(shi)人(ren)不(bu)主(zhu)張(zhang)合同(tong)(tong)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)的(de)情況下，法院(yuan)(yuan)不(bu)主(zhu)動(dong)審(shen)查合同(tong)(tong)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)力(li)。該案(an)(an)屬(shu)侵犯特定第三人(ren)利益合同(tong)(tong)，系相對(dui)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)的(de)合同(tong)(tong)，法院(yuan)(yuan)依(yi)周女士(shi)的(de)訴訟請求依(yi)法對(dui)涉案(an)(an)合同(tong)(tong)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)力(li)進行(xing)了審(shen)查。
本(ben)案中，涉(she)案房屋(wu)的(de)鑒定(ding)價(jia)值是952萬(wan)元，而(er)楊先(xian)(xian)生與(yu)張(zhang)先(xian)(xian)生的(de)交易價(jia)格為(wei)550萬(wan)元。房屋(wu)買賣對楊先(xian)(xian)生、張(zhang)先(xian)(xian)生均(jun)(jun)是人生重大事項，雙方均(jun)(jun)應當知曉涉(she)案房屋(wu)的(de)市場(chang)價(jia)格。同時，楊先(xian)(xian)生、張(zhang)先(xian)(xian)生于2016年(nian)4月即簽訂了(le)《北(bei)京市存量房屋(wu)買賣合同》，截至周(zhou)女(nv)(nv)士(shi)提起(qi)本(ben)案訴(su)訟已逾4年(nian)。在這(zhe)4年(nian)的(de)時間里，楊先(xian)(xian)生完(wan)全可以要求(qiu)周(zhou)女(nv)(nv)士(shi)在《北(bei)京市存量房屋(wu)買賣合同》上簽字確認(ren)，而(er)楊先(xian)(xian)生卻沒有要求(qiu)周(zhou)女(nv)(nv)士(shi)簽字確認(ren)，可見楊先(xian)(xian)生對周(zhou)女(nv)(nv)士(shi)采取(qu)了(le)回(hui)避的(de)態度(du)。綜合以上情(qing)形(xing)，楊先(xian)(xian)生、張(zhang)先(xian)(xian)生知道房屋(wu)的(de)市場(chang)價(jia)格時，仍然以遠低(di)于市場(chang)價(jia)的(de)價(jia)格進行交易，該價(jia)格嚴重損害了(le)周(zhou)女(nv)(nv)士(shi)的(de)利益，應認(ren)定(ding)楊先(xian)(xian)生、張(zhang)先(xian)(xian)生存在惡意串通，合同應為(wei)無效。
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