cciia.org.cn 2023-7-24 15:44:13 中國法院網
我國的(de)商品房預(yu)售(shou)實(shi)行許可(ke)(ke)制，但(dan)在售(shou)房過程中(zhong)，不少開(kai)發企(qi)業往(wang)往(wang)在未(wei)獲得商品房預(yu)售(shou)許可(ke)(ke)證的(de)情況下，用(yong)簽訂預(yu)定合同取代銷售(shou)合同等(deng)方式規避法律規定，以緩解資金壓力。但(dan)這類做(zuo)法往(wang)往(wang)導(dao)致(zhi)合同效力存疑，且(qie)有(you)可(ke)(ke)能發生(sheng)開(kai)發企(qi)業承擔違約責(ze)任的(de)潛(qian)在風險(xian)，直接影(ying)響買受人的(de)買房權(quan)益。近日，吉林省(sheng)吉林市昌邑區人民(min)法院就審理了這樣的(de)一(yi)起房屋買賣合同糾(jiu)紛(fen)案(an)件。
2020年5月，原告(gao)(gao)得知(zhi)被(bei)告(gao)(gao)正在(zai)銷售(shou)吉林市昌邑區某一房地(di)產(chan)項目，經被(bei)告(gao)(gao)推薦，原被(bei)告(gao)(gao)簽署《認購協議書》明確了具體合同事項。原告(gao)(gao)依約履行(xing)了購房款給付義務，合計付款187312元，但被(bei)告(gao)(gao)卻遲(chi)(chi)遲(chi)(chi)未按照(zhao)協議約定履行(xing)交房義務。
后原(yuan)告(gao)得(de)(de)知，被告(gao)公(gong)司至今(jin)未取得(de)(de)房屋預售(shou)許可(ke)證(zheng)，雙方所簽(qian)署的《認購(gou)協議書》應為無效合同(tong)，原(yuan)告(gao)遂決定通(tong)過法律途徑維(wei)權。
承辦法官受(shou)理案件后，第一時間組織雙方(fang)當(dang)事人進行調解，向(xiang)被告釋明如果開(kai)發(fa)(fa)商確實是在未取(qu)得(de)商品房預(yu)售許(xu)可證明的情(qing)況下，就與原告簽訂(ding)(ding)了房屋認(ren)購協議(yi)書，且(qie)后續開(kai)發(fa)(fa)商也未能從行政(zheng)部門取(qu)得(de)預(yu)售許(xu)可證。原告可以(yi)通(tong)過訴訟(song)手段(duan)，向(xiang)法院主張開(kai)發(fa)(fa)商與其簽訂(ding)(ding)的認(ren)購協議(yi)書因違反法律法規(gui)無(wu)效。經法官積極調解、釋法明理，最終原被告達成調解協議(yi)。
法(fa)官說法(fa)：目前(qian)，房(fang)地產(chan)開發(fa)、建(jian)設(she)、銷售等各(ge)個流(liu)程的審(shen)批(pi)信息，基本都能(neng)夠在住建(jian)部門、房(fang)地產(chan)管理部門的官方網(wang)站上(shang)查詢到。故(gu)購(gou)房(fang)人在決定購(gou)買房(fang)屋前(qian)，最好能(neng)夠提前(qian)對心儀樓盤(pan)的各(ge)種手續、審(shen)批(pi)文(wen)件是否到位進行核實，避(bi)免(mian)出(chu)現因(yin)所(suo)購(gou)房(fang)產(chan)的證(zheng)(zheng)件、手續不全，出(chu)現開發(fa)商無法(fa)按時交(jiao)房(fang)、辦理證(zheng)(zheng)件不順利等問題。
此外，購房(fang)人在房(fang)屋認購協議書、商品房(fang)買賣合同等文件中，最好能(neng)夠要求開發(fa)商對已備(bei)齊銷售房(fang)屋的所有手(shou)續(xu)以(yi)及后續(xu)產(chan)權(quan)證辦理期(qi)限做出承(cheng)諾，并明確約定違約責任，以(yi)確保購房(fang)人的利益得到最大程度的保障。
《最高(gao)人(ren)民法院關(guan)于(yu)審(shen)理商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同糾紛(fen)適(shi)用(yong)法律若(ruo)干問題的(de)解釋》第(di)二條(tiao)規定(ding)：“出賣人(ren)未取得商(shang)品房(fang)(fang)預(yu)售許可證明，與買受人(ren)訂立的(de)商(shang)品房(fang)(fang)預(yu)售合同，應(ying)當認定(ding)無效，但是在起訴前取得商(shang)品房(fang)(fang)預(yu)售許可證明的(de)，可以認定(ding)有效。”
《中華人民(min)共和國民(min)法(fa)典》第一百五十七條之(zhi)規定(ding)：民(min)事法(fa)律行(xing)為(wei)無(wu)效(xiao)、被撤銷或(huo)者確定(ding)不發生效(xiao)力后，行(xing)為(wei)人因該行(xing)為(wei)取(qu)得(de)的(de)財產，應當予以返(fan)(fan)還；不能返(fan)(fan)還或(huo)者沒有必要返(fan)(fan)還的(de)，應當折價補(bu)償。
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