cciia.org.cn 2023-10-20 10:11:19 人民法(fa)院(yuan)報
“跳(tiao)單”是指中(zhong)介(jie)為顧客(ke)提供訂立合(he)同的(de)(de)交易(yi)機會，而顧客(ke)在(zai)獲(huo)得了對方(fang)的(de)(de)交易(yi)信息后(hou)繞(rao)過中(zhong)介(jie)，直(zhi)接達成交易(yi)進(jin)而逃避支(zhi)付(fu)中(zhong)介(jie)費(fei)的(de)(de)行為。一起案件中(zhong)，房(fang)產(chan)中(zhong)介(jie)方(fang)表(biao)示購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)“跳(tiao)單”要求賠償違(wei)約金(jin)，購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)則認為自(zi)己不(bu)該(gai)擔責。日前，山東省德州市陵城區人民法(fa)院審結該(gai)案，判決駁(bo)回(hui)原告A中(zhong)介(jie)公司要求王某(mou)給付(fu)2.55萬元的(de)(de)訴(su)訟(song)請求。
2020年4月25日，王(wang)某到(dao)A中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司表達購房(fang)(fang)(fang)(fang)意向(xiang)，A中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司業務(wu)員要(yao)求(qiu)王(wang)某先簽訂(ding)確認書(shu)后看(kan)房(fang)(fang)(fang)(fang)，雙方(fang)簽訂(ding)確認書(shu)后，A中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司帶領看(kan)房(fang)(fang)(fang)(fang)，并對涉案房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)要(yao)價85萬元，王(wang)某嫌(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)價太高而離(li)去，繼續(xu)轉看(kan)其需要(yao)的房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)。兩天后，王(wang)某在B中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司處發現該房(fang)(fang)(fang)(fang)源掛牌出售，B中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司要(yao)價81萬元。當(dang)日，在B中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司的居間服務(wu)下，王(wang)某與(yu)該套(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的原產權人簽訂(ding)了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)同，以81萬元購買了(le)(le)該套(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，交付(fu)(fu)后雙方(fang)辦理(li)了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)產變更登記手續(xu)。其間，王(wang)某支付(fu)(fu)給(gei)B中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司居間中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)(jie)費用共計(ji)1.1萬元。
A中介公(gong)司認為，其公(gong)司工作人員帶領王(wang)某看過該房(fang)屋，并簽(qian)訂了確(que)認書。王(wang)某之后通(tong)過其他途徑與房(fang)東簽(qian)訂了房(fang)屋買(mai)賣合同并進行(xing)了房(fang)屋產權轉移，系“跳單(dan)”行(xing)為，請求(qiu)法院判令被(bei)告王(wang)甲給付違約(yue)金(jin)2.55萬(wan)元。
法院另查明，原告A中(zhong)介(jie)公司與案外人B中(zhong)介(jie)公司均系(xi)從事房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)介(jie)、房(fang)(fang)地產(chan)信息咨詢(xun)等業務的公司。涉案房(fang)(fang)屋的原產(chan)權人因欲出售該(gai)套房(fang)(fang)屋，自2020年3月起，便將(jiang)該(gai)房(fang)(fang)屋信息在A、B等多家房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)介(jie)公司掛牌(pai)出售。
法(fa)院審理后(hou)認(ren)(ren)(ren)(ren)為，根據原告(gao)(gao)(gao)(gao)A公(gong)司(si)與被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)王(wang)某簽(qian)訂(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)《房屋承(cheng)購（承(cheng)租(zu)）客戶看房確(que)(que)認(ren)(ren)(ren)(ren)書》內(nei)容，能(neng)夠認(ren)(ren)(ren)(ren)定該確(que)(que)認(ren)(ren)(ren)(ren)書屬于(yu)居(ju)間合同性質。提供(gong)格式(shi)(shi)條(tiao)(tiao)(tiao)款的(de)(de)(de)(de)(de)一方(fang)(fang)免除其(qi)(qi)責(ze)任、加(jia)重(zhong)對方(fang)(fang)責(ze)任、排除對方(fang)(fang)主要權(quan)利的(de)(de)(de)(de)(de)，該條(tiao)(tiao)(tiao)款無(wu)效。本(ben)案中，在原、被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)簽(qian)訂(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)確(que)(que)認(ren)(ren)(ren)(ren)書第(di)四(si)條(tiao)(tiao)(tiao)中，委托(tuo)人(ren)(ren)違約(yue)責(ze)任的(de)(de)(de)(de)(de)第(di)二個(ge)情形約(yue)定“委托(tuo)人(ren)(ren)（包括關聯方(fang)(fang)）在委托(tuo)期(qi)限(xian)內(nei)私下或通過其(qi)(qi)他途徑（第(di)三(san)方(fang)(fang)）與出售/出租(zu)方(fang)(fang)達(da)成交(jiao)易的(de)(de)(de)(de)(de)，應按(an)照本(ben)協議(yi)中該物業(ye)報價的(de)(de)(de)(de)(de)3%的(de)(de)(de)(de)(de)標(biao)準向受托(tuo)人(ren)(ren)支付違約(yue)金”。按(an)該條(tiao)(tiao)(tiao)款的(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)定，意(yi)味(wei)著原告(gao)(gao)(gao)(gao)帶被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)看房后(hou)，無(wu)論原告(gao)(gao)(gao)(gao)報價是(shi)否偏高、服務(wu)質量如何，被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)如果選擇買房則(ze)必須通過原告(gao)(gao)(gao)(gao)達(da)成交(jiao)易，否則(ze)構成違約(yue)。該條(tiao)(tiao)(tiao)款系(xi)格式(shi)(shi)條(tiao)(tiao)(tiao)款，其(qi)(qi)內(nei)容明(ming)顯限(xian)制了被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)選擇權(quan)，客觀上加(jia)重(zhong)了被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)任。且原告(gao)(gao)(gao)(gao)未能(neng)提供(gong)證據證明(ming)被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)與其(qi)(qi)簽(qian)訂(ding)確(que)(que)認(ren)(ren)(ren)(ren)書時，已對其(qi)(qi)就該條(tiao)(tiao)(tiao)款進行了充分的(de)(de)(de)(de)(de)說明(ming)和告(gao)(gao)(gao)(gao)知，因此能(neng)夠認(ren)(ren)(ren)(ren)定原、被(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)雙方(fang)(fang)關于(yu)該條(tiao)(tiao)(tiao)款的(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)定應屬無(wu)效。
關于本案(an)被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)是否(fou)構成(cheng)“跳(tiao)單(dan)”違約(yue)(yue)。衡量被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)是否(fou)存(cun)在“跳(tiao)單(dan)”行為的(de)(de)關鍵在于被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)是否(fou)利用了原(yuan)告(gao)(gao)(gao)(gao)提供的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)信(xin)息(xi)、機(ji)會(hui)等條件。本案(an)中(zhong)(zhong)(zhong)，據被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)提交(jiao)的(de)(de)相(xiang)關證據及原(yuan)、被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)雙方的(de)(de)當庭陳述，能夠認定該(gai)涉(she)案(an)房(fang)(fang)屋(wu)并(bing)(bing)非原(yuan)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)獨家房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)，且(qie)原(yuan)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)工作人(ren)員也(ye)僅僅帶領被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)看過一(yi)(yi)次房(fang)(fang)。后(hou)被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)在B中(zhong)(zhong)(zhong)介公(gong)(gong)司(si)亦了解到同(tong)(tong)一(yi)(yi)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)信(xin)息(xi)，并(bing)(bing)通過該(gai)中(zhong)(zhong)(zhong)介公(gong)(gong)司(si)促成(cheng)房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)后(hou)，實際(ji)購買(mai)該(gai)房(fang)(fang)屋(wu)。被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)通過正當的(de)(de)途(tu)徑，在不(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)中(zhong)(zhong)(zhong)介公(gong)(gong)司(si)獲取同(tong)(tong)一(yi)(yi)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)信(xin)息(xi)，其有(you)權選擇報(bao)價低或服務更好的(de)(de)中(zhong)(zhong)(zhong)介公(gong)(gong)司(si)促成(cheng)房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)的(de)(de)成(cheng)立(li)，這亦是消費(fei)(fei)者權益保護(hu)法賦予消費(fei)(fei)者自由選擇權的(de)(de)體現(xian)。本案(an)中(zhong)(zhong)(zhong)，被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)并(bing)(bing)未利用原(yuan)告(gao)(gao)(gao)(gao)提供的(de)(de)信(xin)息(xi)、機(ji)會(hui)等條件促成(cheng)房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)的(de)(de)成(cheng)立(li)，被(bei)(bei)(bei)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)行為不(bu)構成(cheng)“跳(tiao)單(dan)”違約(yue)(yue)。
綜上，法院判決駁回原(yuan)告(gao)(gao)A中(zhong)介(jie)公司的訴訟請(qing)求。宣判后，原(yuan)、被(bei)告(gao)(gao)均未上訴。
日期：2023-10-20 10:11:19 | 關閉 |
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