[ 秦玨 ]——(2000-10-1) / 已閱2279次
活躍市場也需依法行事
秦 玨
近年來，由于房地產市場的疲軟，使得市場競爭日益激烈，各商家絞盡腦汁頻頻使出新招，以求在激烈的市場競爭中立于不敗之地。于是乎，在外銷商品房的銷售中出現了“先租后售”、“售后包租”、“商品房預租”等等促銷口號。而這些促銷手段，使買賣雙方各得其所，利益共享，實際上有利于外銷商品房的流通，有利于房地產市場的健康發展。
然而，無論這些營銷手段如何出色，操作過程中必須要恪守規范，這樣才能真正保障買賣雙方的利益。下文就對此作一番介紹。
一、外銷商品房先租后售
所謂商品房先租后售是指房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房在竣工交付，并按規定辦理初始登記、取得《房地產權證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據合同約定再出售給承租人的一種促銷行為。房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售應具備兩個條件，即已經初始登記并取得的房地產權證書和已與物業管理企業訂立的物業管理服務合同并已實施管理。符合上述條件，房地產開發經營企業與承租人訂立租賃合同，在合同約定的有效期限內，該出租房屋需設定抵押權的，房地產開發經營企業應當將先租后售的事實明示抵押人。在此期間，未經承租人書面同意放棄租后購房權利的，房地產開發經營企業不得將該房屋另行出售給他人；承租人征得房地產開發經營企業的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉租給他人，但承租人未與房地產開發經營企業簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產權證書前，不得將房屋轉售他人。
二、外銷商品房售后包租
所謂外銷商品房售后包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在其投資建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。凡房地產開發經營企業按市場價格出售，以一定租金回報實施售后包租的，所定的租金回報不得高于市場上同類房屋正常出租業務所得的平均利潤，并必須提供相應的擔保。房地產開發經營企業實施外銷商品房售后包租必須在事前向上海市房屋土地管理局提出申請，市房地局自受理申請之日起十日內完成審核,發給同意售后包租的批準文件。
三、外銷商品房預租
所謂外銷商品房預租是指房地產開發經營企業在新建商品房未辦理房地產權屬初始登記、取得房地產權證前，與承租預約人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租預約人收取一定數額的預收款行為。房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產權證前，需要預租的，都應當事先由房地產開發經營企業向上海市房屋土地管理局提出預租申請，取得同意預租的批準文件。凡房地產開發經營企業取得了預租批準后，該外銷商品房已預售，且預售合同已登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預租。
各種促銷手段固然可以促進房地產市場的進一步繁榮，但商家與買家對新的經營方式要加強了解，才能保證自身的利益不受損失。
